Збереження та розширення земельного банку: гармонія в роботі з пайовиками

10.03.2022 334 0 1

Як зробити аграрний бізнес ефективним? Таке питання ставить перед собою кожен, хто працює на землі або так чи інакше пов’язаний з нею. Для більшості власників та керівників сільгосппідприємств усе зводиться до наявності земельного банку, його розмірів та ефективності використання.

З поступовим відкриттям ринку землі питання збереження і збільшення земельного банку аграрного підприємства переростає в абсолютно інший якісний стан. Водночас, за умови поступового зняття мораторію на продаж сільгоспземлі, ми маємо оптимізувати ті механізми, які існують сьогодні, а саме речові права на землю, які уможливлюють оброблення землі та збирання врожаю. Це і право власності, право постійного користування, і договори оренди та емфітевзису та ін. Про них і йтиметься в цьому спецвипуску.

З огляду на універсальність наданої інформації, наш спецвипуск буде цікавим і корисним як для власників невеликих господарств (у т. ч. фермерських), так і для представників великого бізнесу. У ньому ви знайдете відповіді на такі питання:

які конкретні кроки необхідно зробити для оформлення договору купівлі-продажу ділянки;
як скласти договір оренди, щоб уникнути відтоку пайовиків;
як зберегти земельний банк?

Продаж сільгоспземлі: правила гри

З 01.07.2021 набув чинності Закон від 31.03.2020 № 552-IX, який запроваджує поетапне зняття мораторію на продаж сільгоспземлі:

перший етап – з 01.07.2021 до 01.01.2024 – лише для фізосіб – громадян України, граничний розмір площі на одну особу – до 100 га;
другий етап – після 01.01.2024 – до учасників ринку долучаються юрособи, граничний розмір площі в одні руки – до 10 тис. га.

Однак процедура продажу сільгоспземлі, особливо якщо земельну ділянку передано в оренду, є складною і тривалою. І аграріям дуже важливо розуміти, які конкретні кроки необхідно зробити для оформлення договору купівлі-продажу ділянки.

З наступних матеріалів спецвипуску ви дізнаєтесь: хто та за яких умов може придбати у власність землі сільгосппризначення; як має підтвердити джерело походження коштів покупець сільгоспділянки; як нотаріус має перевірити покупців сільгоспземель та як обкладається дохід від продажу землі ПДФО і військовим збором у таких осіб.

Переважне право орендаря на купівлю сільгоспземлі: як скористатися

Як аграрію підготуватися до передачі переважного права на купівлю землі

Купівля-продаж приватних несільськогосподарських земель: нюанси оформлення правочину та реєстрації прав на землю

Продаж сільгоспземлі: правила гри

Юрособа із засновником-нерезидентом: які права на сільгоспземлі зараз та в майбутньому?

Як придбати сільгоспземлі після 01.07.21 р.

Укладаємо договір купівлі-продажу сільгоспземлі

У разі придбання понад 100 га землі надлишок можуть конфіскувати

Постійне користування та довічне успадковане володіння: як викупити землю?

Продаж сільгоспземлі через електронні торги: коли є обов’язковим

Перехід права власності на землю у разі купівлі будівлі: нові законодавчі правила

Перевірка та підтвердження коштів на купівлю сільгоспземлі

Як нотаріус перевіряє покупців сільгоспземель

Оподаткування доходів від продажу землі

Міцна правова конструкція договорів оренди: як вистояти в конкуренції за пайовика

Хоча договори оренди не дозволяють отримати максимальний приріст земельного банку, зате вони є найпоширенішою формою співпраці власників земель і орендарів. Тож відтік орендодавців-пайовиків є вкрай болючим для аграрія. Причини відтоку можуть бути абсолютно різними: недотримання процедури підписання й реєстрації договорів; виплата орендної плати у строк, установлений договором, а не тоді, коли цього вимагають обставини (наприклад, більшість пайовиків хочуть отримати кошти до вересня, тоді як виплата за договором – до кінця грудня); відсутність комунікацій з пайовиками, відсутність відповідальної особи за роботу з землею, відсутність соціального навантаження (обов’язку) тощо.

Тому вкрай важливо мати міцну правову конструкцію договорів оренди, яка б ураховувала перелічені чинники. Далі в консультаціях розповімо, що вкрай важливо враховувати, укладаючи орендні договори.

Як укласти договір оренди землі сільгосппризначення

Оренда приватних і державних несільськогосподарських земель: порядок укладення договорів

Поновлення договору оренди невитребуваних паїв: чи можливо?

Строк оренди спливає, орендодавець не бажає його продовжувати: дії орендаря

За оренду сплачено наперед: як діяти в разі зміни власника сільгоспземлі

Чи може власник земельної ділянки подарувати її без згоди орендаря?

Коли треба реєструвати додаткову угоду до договору оренди землі?

Орендна плата за землі приватної власності

Як установити орендну плату за сільгоспземлі державної та комунальної власності

Орендодавець помер: як це вплине на договірні відносини?

Строк дії договору оренди землі минає: продовжувати його чи укладати на новий строк?

Зміна власника землі посеред року: кому та як сплачувати орендну плату

Що загрожує орендарю за встановлення суборендної плати, більшої за орендну?

Користування ФГ землею своїх членів: теорія і практика

Обмін земельними ділянками в межах масиву земель сільгосппризначення: як це право реалізується на практиці

Що буде з договором оренди в разі продажу земельної ділянки?

Кому платити за оренду, якщо орендодавець помер?

Чи можна змінити форму орендної плати?

Плата за оренду землі: законодавче регулювання vs свобода договору

Орендар виплачував орендну плату без урахування індексації: чи підлягає договір розірванню?

Чи може ФГ використовувати власну земельну ділянку засновника без укладання додаткових угод?

Землю передано в суборенду єдиннику четвертої групи: чи мають власники землі пільгу із земельного податку

Укладення договорів емфітевзису

Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке може відчужуватися й передаватися в порядку спадкування. Важливою його відмінністю та перевагою є те, що строк договору щодо землі приватної власності не обмежується 50 роками (як це з договорами оренди – ч. 4 ст. 93 Земельного кодексу). Ще однією перевагою є те, що право емфітевзису може бути відчужене, передане в заставу, унесене до статутного капіталу та передане у спадщину. Крім того, оплата за договором та її розмір визначаються за згодою сторін, не прив’язуються до нормативної грошової оцінки, виплата може здійснюватися як одним платежем наперед на весь строк користування, так і періодичними платежами. І, напевне, головною перевагою емфітевзису є його незарегульованість з боку держави.

Далі в матеріалах розповімо, які особливості прав користування земельною ділянкою та як власникові отримати вигоду від операцій з емфітевзисом.

Передання емфітевзису до статутного капіталу: процедура та наслідки

Емфітевзис та суперфіцій: особливості оформлення

Сервітут: навіщо і коли його оформлюють

Договір емфітевзису чи оренди: що краще обрати

Як цьогоріч укласти договір емфітевзису

Чи може емфітевт передати земельну ділянку в оренду

Обираємо спосіб розпорядження правом емфітевзису

Чи має емфітевт переважне право на купівлю сільгоспземлі

Коли договір емфітевзису підлягає припиненню

Фізособи, які передають землю за договором емфітевзису, не мають пільги із земельного податку... Але є вихід