Зміна власника землі посеред року: кому та як сплачувати орендну плату

Це запитання час від часу виникає в орендарів землі, які сплачують орендну плату раз на рік. Так, якщо одна фізособа продала іншій земельну ділянку, наприклад, 01.08.21 р., то орендареві слід визначитися, кому він сплачує орендну плату та в якому розмірі: новому власнику за весь рік чи старому за сім місяців, а новому – за п’ять. Зрозуміло, що другий варіант для орендодавця більш клопітний, тому і виникає потреба прописати умови договору так, щоб сплачувати орендну плату наприкінці року одним платежем дійсному на кінець року власнику земельної ділянки. Чи правомірно це з позиції чинного законодавства, розберемося у цій статті.

Визначаємося із чинністю договору

За загальним правилом, наведеним у ч. 1 ст. 148¹ Земельного кодексу (далі – ЗК), до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на ділянку переходять права та обов’язки її попереднього власника за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої ділянки.

Подібне положення міститься і в ст. 770 Цивільного кодексу (далі – ЦК). Водночас ця стаття передбачає, що сторони можуть установити в договорі найму, що в разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

А в ч. 4 ст. 32 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161) установлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, для з’ясування питання про чинність договору оренди землі необхідно вивчити його зміст. Якщо в договорі оренди землі застережено, що в разі переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи договір припиняється, то такий договір є припиненим на дату державної реєстрації права власності на землю за новим власником.

Коли ж у договорі оренди землі нічого не вказано із цього приводу або прямо прописано, що при переході права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи договір не змінюється і не припиняється, то зміна орендодавця не впливає на чинність та зміст договору: він продовжує діяти у тій же редакції, що підписана із попереднім власником земельної ділянки.

Чи треба підписувати додаткову угоду про зміну орендодавця?

Повторимо, якщо договір оренди земельної ділянки не містить застереження про його припинення у зв’язку із переходом права власності на земельну ділянку до іншої особи, то такий договір є чинним.

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК зобов’язання за таким договором мають виконуватися належним чином відповідно до його умов та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Указане свідчить про те, що договір оренди не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони в зобов’язанні: новий власник землі набуває прав та обов’язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту переходу до нього права власності на земельну ділянку.

Тож орендар має право користуватися такою землею на підставі договору, укладеного із попереднім власником ділянки, без потреби укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця.

На це прямо вказано і в ч. 4 ст. 148¹ ЗК: унесення змін до договору оренди із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Водночас ч. 5 ст. 31 Закону № 161 передбачає обов’язок особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця із дня держреєстрації права власності на неї повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148¹ ЗК.

Відповідно до цих вимог повідомлення має містити:

• кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площу земельної ділянки;
• найменування (для юросіб), П. І. Б. (для фізосіб) нового власника;
• місце проживання (знаходження) нового власника, його поштову адресу;
• платіжні реквізити (якщо договором оренди передбачена плата за користування ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення має бути надіслане орендарю рекомендованим листом із повідомленням про вручення або вручається йому особисто під підпис.

Тому якщо орендар отримав від нового власника землі таке повідомлення, то він може керуватися вказаними у повідомленні відомостями та сплачувати орендну плату на користь нового власника земельної ділянки.

Чи треба поділяти орендну плату між новим та старим власниками землі?

Із вищевикладеного випливає важливий висновок: чинність договору зумовлює й незмінність обов’язків сторін.

Тож орендар зобов’язаний виконувати умови договору оренди землі в тому обсязі, в якому вони закріплені в договорі оренди землі, а саме – сплачувати на користь орендодавця орендну плату раз на рік.

При цьому відповідно до ст. 514 ЦК до нового кредитора переходять права первісного кредитора в зобов’язанні в обсязі та на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, згідно із цією нормою до нового власника земельної ділянки переходять права попереднього власника, що існували на момент переходу цих прав, у тому числі і право вимагати після настання строку платежу сплати орендної плати за користування земельною ділянкою за період із початку року до моменту переходу права власності на ділянку (у нашому прикладі – сім місяців).

Відповідно, в орендаря земельної ділянки є обов’язок, аналогічний цьому праву нового власника, – сплатити на користь останнього орендну плату і за цей період.

Чи можуть бути питання щодо ПДФО з доходів орендодавця?

Нагадаємо, що відповідно до пп. 170.1.1 та 170.1.2 Податкового кодексу (далі – ПК) податковим агентом платника податку – орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної ділянки є орендар.

Суми ПДФО, нараховані податковим агентом із доходів за здавання фізособами в оренду (суборенду, емфітевзис) земельних ділянок, земельних часток (паїв), виділених або не виділених в натурі (на місцевості), сплачуються таким податковим агентом до відповідного бюджету за місцезнаходженням таких об’єктів оренди (суборенди, емфітевзису) (пп. 168.4.9 ПК).

Таким чином, орендар земельної ділянки сплачуватиме ПДФО з орендної плати за землю за місцем знаходження орендованої земельної ділянки. Тож, оскільки місце сплати ПДФО не залежить від місця реєстрації (місця проживання) власника земельної ділянки, то контролюючий орган не має хвилювати, із чийого доходу буде сплачений такий ПДФО – нового чи старого власника. Адже сума ПДФО в обох випадках буде однаковою та сплачуватиметься в одному й тому ж порядку.

Підсумуємо

З метою уникнення в майбутньому будь-яких питань до орендаря стосовно розподілу орендної плати можна закріпити в договорі оренди землі такі положення: «У разі переходу протягом календарного року до іншої особи права власності на земельну ділянку, яка є предметом Договору, Орендар виконує свій обов’язок зі сплати орендної плати за календарний рік на користь орендодавця, який є належним кредитором відповідно до ст. 512–519 ЦК на момент виникнення в Орендаря вказаного обов’язку.

Питання розподілу орендної плати між попереднім та новим власниками земельної ділянки у цьому випадку вирішуються виключно між ними за їхньою домовленістю. При цьому Орендар не має зобов’язань та не несе відповідальності перед попереднім власником земельної ділянки за компенсацію/сплату йому орендної плати за період, що минув із початку календарного року, за який сплачується орендна плата, до дати відчуження земельної ділянки».