Сохранение и расширение земельного банка: гармония в работе с пайщиками

10.03.2022 307 0 1

Как сделать аграрный бизнес эффективным? Такой вопрос ставит перед собой каждый, кто работает на земле или так или иначе связан с ней. Для большинства собственников и руководителей сельхозпредприятий все сводится к наличию земельного банка, его размеров и эффективности использования.

С постепенным открытием рынка земли вопрос сохранения и увеличения земельного банка аграрного предприятия перерастает в абсолютно иное качественное состояние. В то же время, при условии постепенного снятия моратория на продажу сельхозземли, мы должны оптимизировать существующие сейчас механизмы, а именно вещные права на землю, благодаря которым возможна обработка земли и сбор урожая. Это и право собственности, право постоянного пользования, и договоры аренды и эмфитевзиса и пр. О них и пойдет речь в данном спецвыпуске.

Учитывая универсальность предоставленной информации, наш спецвыпуск будет интересен и полезен как для собственников небольших хозяйств (в т. ч. фермерских), так и для представителей крупного бизнеса. В нем вы найдете ответы на следующие вопросы:

какие конкретные шаги необходимо предпринять для оформления договора купли-продажи участка;
как составить договор аренды, чтобы избежать оттока пайщиков;
как сохранить земельный банк?

Продажа сельхозземли: правила игры

С 01.07.2021 вступил в силу Закон от 31.03.2020 № 552-IX, который вводит поэтапное снятие моратория на продажу сельхозземли:

первый этап – с 01.07.2021 по 01.01.2024 – только для физических лиц – граждан Украины, предельный размер площади на одного человека – до 100 га;
второй этап – после 01.01.2024 – к участникам рынка присоединяются юрлица, предельный размер площади в одни руки – до 10 тыс. га.

Однако процедура продажи сельхозземли, особенно если земельный участок передан в аренду, сложная и длительная. И аграриям очень важно понимать, какие конкретные шаги необходимо предпринять для оформления договора купли-продажи участка.

Из следующих материалов спецвыпуска вы узнаете: кто и при каких условиях может приобрести в собственность земли сельхозназначения; как подтвердить источник происхождения средств покупателю сельхозучастка; как нотариус должен проверить покупателей сельхозземель и как облагается доход от продажи земли НДФЛ и военным сбором у таких лиц.

Преимущественное право арендатора на покупку сельхозземли: как воспользоваться

Как аграрию подготовиться к передаче преимущественного права на покупку земли

Купля-продажа частных несельскохозяйственных земель: нюансы оформления сделки и регистрации прав на землю

Продажа сельхозземли: правила игры

Юрлицо с учредителем–нерезидентом: какие права на сельхозземли сейчас и в будущем?

Как приобрести сельхозземли после 01.07.21 г.

Заключаем договор купли-продажи сельхозземли

В случае приобретения более 100 га земли излишек могут конфисковать

Постоянное пользование и пожизненное унаследованное владение: как выкупить землю?

Продажа сельхозземли через электронные торги: когда обязательна

Переход права собственности на землю при покупке здания: новые законодательные правила

Проверка и подтверждение средств на покупку сельхозземли

Как нотариус проверяет покупателей сельхозземель

Налогообложение доходов от продажи земли

Крепкая правовая конструкция договоров аренды: как выстоять в конкуренции за пайщика

Хотя договоры аренды не позволяют получить максимальный прирост земельного банка, зато они являются наиболее распространенной формой сотрудничества собственников земель и арендаторов. Поэтому отток арендодателей-пайщиков – крайне болезненный для агрария. Причины оттока могут быть абсолютно разными: несоблюдение процедуры подписания и регистрации договоров; выплата арендной платы в срок, установленный договором, а не тогда, когда этого требуют обстоятельства (например, большинство пайщиков хотят получить деньги до сентября, тогда как выплата по договору – до конца декабря); отсутствие коммуникаций с пайщиками, отсутствие лица, ответственного за работу с землей, отсутствие социальной нагрузки (обязанности) и т. п.

Поэтому крайне важно иметь крепкую правовую конструкцию договоров аренды, которая бы учитывала перечисленные факторы. Далее в консультациях расскажем, что крайне важно учитывать при заключении арендных договоров.

Как заключить договор аренды земли сельхозназначения

Аренда частных и государственных несельскохозяйственных земель: порядок заключения договоров

Возобновление договора аренды невытребованных паев: возможно ли?

Срок аренды истекает, арендодатель не желает его продлевать: действия арендатора

За аренду уплачено заранее: как действовать в случае смены собственника сельхозземли

Может ли собственник земельного участка подарить его без согласия арендатора?

Когда нужно регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земли?

Арендная плата за земли частной собственности

Как установить арендную плату за сельхозземли государственной и коммунальной собственности

Арендодатель умер: как это повлияет на договорные отношения?

Срок действия договора аренды земли истекает: продлевать его или заключать на новый срок?

Смена собственника земли посреди года: кому и как платить арендную плату

Что грозит арендатору за установление субарендной платы большей, чем арендная?

Пользование ФХ землей своих членов: теория и практика

Обмен земельными участками в пределах массива земель сельхозназначения: как это право реализуется на практике

Что будет с договором аренды при продаже земельного участка?

Кому платить за аренду, если арендодатель умер?

Можно ли изменить форму арендной платы?

Плата за аренду земли: законодательное регулирование vs свобода договора

Арендатор выплачивал арендную плату без учета индексации: подлежит ли договор расторжению?

Может ли ФХ использовать собственный земельный участок учредителя без заключения дополнительных договоров?

Земля передана в субаренду единщику четвертой группы: имеют ли владельцы земли льготу по земельному налогу

Заключение договоров эмфитевзиса

Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, которое может отчуждаться и передаваться в порядке наследования. Главным его отличием и преимуществом является то, что срок договора по земле частной собственности не ограничивается 50 годами (как это с договорами аренды – ч. 4 ст. 93 Земельного кодекса). Еще одним преимуществом является то, что право эмфитевзиса может быть отчуждено, передано в залог, внесено в уставный капитал и передано в наследство. Кроме того, плата по договору и ее размер определяются по соглашению сторон, не привязываются к нормативной денежной оценке, выплата может осуществляться как одним платежом заранее на весь срок пользования, так и периодическими платежами. И, пожалуй, главным преимуществом эмфитевзиса является его незарегулированность со стороны государства.

Далее в материалах расскажем, каковы особенности прав пользования земельным участком и как собственнику извлечь выгоду от операций с эмфитевзисом.

Передача эмфитевзиса в уставный капитал: процедура и последствия

Эмфитевзис и суперфиций: особенности оформления

Сервитут: зачем и когда его оформляют

Договор эмфитевзиса или аренды: что лучше выбрать

Как в этом году заключить договор эмфитевзиса

Может ли эмфитевт передать земельный участок в аренду

Выбираем способ распоряжения правом эмфитевзиса

Имеет ли эмфитевт преимущественное право на покупку сельхозземли

Когда договор эмфитевзиса подлежит прекращению