Поновлення договору оренди невитребуваних паїв: чи можливо?

Із цієї статті ви дізнаєтеся: Законом від 05.06.03 р. № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» (далі – Закон № 899) передбачено право місцевих рад передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки та невитребувані земельні частки (паї). Про процедуру такої передачі, умови та форму договору оренди, порядок держреєстрації права оренди див. у «Невитребувані паї: як орендувати».

Сьогодні поговоримо про те, чи існує можливість поновлення (пролонгації) дії такого договору. Забігаючи наперед, зазначимо, що пролонгація договорів оренди невитребуваної землі можлива. Водночас ця процедура залежить від часу укладення договору оренди та бажаного результату – залишити умови договору незмінними чи користуватися землею на інших умовах. Ну і, звичайно, орендарям потрібно враховувати актуальну судову практику із цього питання.

Можна чи не можна – ось головне питання

Згідно з ч. 3 ст. 13 Закону № 899 нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) можуть передаватися в оренду лише після їх формування в земельні ділянки. Тому до оренди таких земель мають застосовуватися загальні положення щодо поновлення/укладення на новий строк договорів оренди земельних ділянок. Тож за загальним правилом договори оренди нерозподіленої/невитребуваної землі можна поновити чи укласти на новий строк (про відмінності в цих процедурах розповімо нижче).

Водночас слід пам’ятати, що пролонгація можлива лише в разі незмінності межі орендованої земельної ділянки. Так, у постанові від 12.08.20 р. у справі № 925/1166/18 (ЄДРСР, реєстр. № 90936165) Верховний Суд зауважив, що договір оренди міг поновлюватися на новий строк лише до моменту отримання власниками невитребуваних земельних часток (паїв) державних актів на право власності на земельні ділянки та за умови незмінності межі орендованої земельної ділянки. А оскільки чотири паї із переданого в оренду масиву невитребуваної землі були визнані відумерлою спадщиною та перейшли в комунальну власність, це унеможливило поновлення договору оренди на новий строк з огляду на зміну площі орендованої землі.

У світлі цієї позиції більш виваженою видається ситуація, коли на кожну нерозподілену земельну ділянку/невитребуваний пай укладається окремий договір оренди. Тоді з оформленням власниками/спадкоємцями свого права власності на пай припинятиметься лише один договір оренди, дія інших триватиме та може бути продовжена.

Хто пролонгує договір

До 01.01.19 р. повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї в межах населених пунктів належали сільським, селищним, міським радам, поза межами – райдержадміністраціям.

Із початком 2019 року райдержадміністрації втратили повноваження щодо передання в оренду вказаних земельних ділянок та паїв. Тож із 01.01.19 р. і пролонгувати договори оренди цих земельних ділянок мають право виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована нічийна земля. Тобто із цієї дати розташування такої ділянки в межах чи поза межами населеного пункту вже не має значення – розпорядником землі виступатиме виключно місцева рада.

Тут варто навести й позицію Верховного Суду, викладену в постанові від 30.01.19 р. у справі № 902/576/17 (ЄДРСР, реєстр. № 79545563): земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об’єктами земельних відносин і мають різний правовий режим. Позивач просив визначити ГУ Держгеокадастру орендодавцем за договором оренди, що не ґрунтується на нормах законодавства, оскільки за цим договором в оренду передавалася нерозподілена (невитребувана) земельна частка (пай), розпорядником якої не є ГУ Держгеокадастру.

Законодавче підґрунтя для пролонгації

Порядок поновлення договору залежить від того, чи укладався/змінювався договір оренди невитребуваної землі після 15.07.20 р., дати набрання чинності відповідних норм Закону від 05.12.19 р. № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – Закон № 340):

• якщо так, то його пролонгацію регулюють нова ст. 126¹ Земельного кодексу (далі – ЗК) та нині чинна редакція ст. 33 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – Закон № 161);
• якщо ж договір був укладений до 15.07.20 р. і після вказаної дати не змінювався в цій частині, то його пролонгація/укладення на новий строк відбувається за старими правилами, що містились у ст. 33 Закону № 161 до внесення змін до неї Законом № 340.

Договори, укладені чи змінені після 15.07.20 р.

З огляду на «свіжість» Закону № 340 питань щодо пролонгації таких договорів виникає вкрай мало. Тим не менше знати таку процедуру не буде зайвим, адже за деякий час вона може стати дуже актуальною.

Тож Закон № 340 передбачає дві процедури.

Перша процедура – автоматична пролонгація (нова ст. 126¹ ЗК), коли договір оренди вважається поновленим без учинення сторонами письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) відомостей про поновлення договору. Учинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Держреєстрація права оренди продовжується на той самий строк автоматично за допомогою програмних засобів ведення Реєстру прав.

Якщо сторона договору (як орендар, так і орендодавець) бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору вона має подати до Реєстру прав заяву про виключення з нього відомостей про поновлення договору.

Друга процедура (оновлена ст. 33 Закону № 161) стосується переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк і застосовується, якщо:

• на невитребувані землі претендують інші особи;
• будь-яка сторона після закінчення строку дії договору хоче змінити його умови (орендну плату, строк дії тощо).

Ця процедура повністю узгоджується зі ст. 777 Цивільного кодексу.

Слід взяти до уваги, що обов’язковою умовою наявності в орендаря переважного права на поновлення договору оренди землі є належне виконання ним своїх договірних зобов’язань. Тому, якщо орендар несвоєчасно сплачуватиме орендну плату або використовуватиме земельну ділянку всупереч умовам договору (наприклад, забруднюватиме землю, не вноситиме добрива тощо), він може втратити прерогативу укладення договору оренди землі на новий строк.

Для реалізації свого переважного права орендар має повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, визначений цим договором, але не пізніш як за місяць до спливу строку дії договору. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору оренди невитребуваної землі.

Місцева рада протягом місяця розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення та проєкт договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Утім, орендар може оскаржити відмову та наявне зволікання в укладенні нового договору оренди.

До відома: звертатися при цьому потрібно до місцевого або господарського суду залежно від статусу орендаря (фізособа чи фізособа-підприємець або юрособа) у порядку цивільного чи господарського судочинства відповідно. На цьому наголошує Верховний Суд у постанові від 27.02.19 р. у справі № 802/390/18-а (ЄДРСР, реєстр. № 80427398).

Договори, укладені до 15.07.20 р.

Пролонгація/укладення на новий строк таких договорів здійснюється за старими правилами, наведеними у старій редакції ст. 33 Закону № 161.Нормами цієї статті також закріплено дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:

1) переукладення договору оренди землі на новий строк (ч. 1–5);

2) так зване автоматичне поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6).

Перша підстава застосовується, якщо одна зі сторін бажає змінити істотні умови договору оренди землі. Якщо ініціатором змін є місцева рада, то причиною такої ініціативи зазвичай є поява іншого потенційного орендаря, який пропонує за невитребувану землю більшу орендну плату. Саме тут і має працювати переважне право попереднього добросовісного орендаря на укладення договору оренди на новий строк, механізм застосування якого закріплений у перших п’яти частинах ст. 33 Закону № 161.

У другій підставі закладено принципово інший підхід: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після спливу строку договору від орендодавця не надійшов лист-повідомлення із запереченням у поновленні договору, такий договір уважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені. Цей механізм застосовується, коли у сторін договору немає потреби коригувати досягнуті раніше домовленості та вони не бажають припиняти орендні відносини.

Верховний Суд у постанові від 10.04.18 р. у справі № 594/376/17-ц (ЄДРСР, реєстр. № 73532500) та у постанові від 21.02.18 р. у справі № 917/773/17 (ЄДРСР, реєстр. № 72448639) дійшли обґрунтованого висновку, що дві правові підстави поновлення договору оренди землі, передбачені ст. 33 Закону № 161, є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Тому вони не можуть бути застосовані одночасно.

Наша порада: орендар, розв’язуючи питання про поновлення договору оренди невитребуваної землі на новий строк, має одразу визначитись, який з описаних вище двох варіантів він обирає. Адже якщо орендар пройде досудову процедуру поновлення договору оренди за ч. 1–5 ст. 33, а позовні вимоги обґрунтовуватиме ч. 6 ст. 33, суд може відмовити йому в задоволенні такого позову.

Яскравим прикладом описаної ситуації є постанова від 21.02.18 р. у справі № 917/770/17 (ЄДРСР, реєстр. № 72448743), де Верховний Суд зазначив, що сам лише факт спливу місячного строку в разі відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди разом з іншими підставами, указаними в ч. 6 ст. 33 Закону № 161, не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди.

Верховний Суд підкреслив, що позивач вибрав неправильний спосіб захисту свого порушеного права і, як наслідок, отримав відмову в позові за заявленими підставами та вимогами. Проте ця обставина не звільняє позивача від обов’язковості укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до ч. 5 ст. 33 Закону № 161.

Обравши правову підставу, орендар невитребуваної землі має здійснити низку заходів, необхідних для поновлення договору в одному чи в іншому випадку. Розглянемо їх детально.

Алгоритм поновлення договору на підставі ч. 1–5 ст. 33

Порядок дій у цьому випадку може бути таким (див. схему).

Розглянемо кожний етап докладніше.

Перший етап

Разом з листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі треба подати проєкт додаткової угоди до договору з новою редакцією положень договору, які орендар бажає змінити. Такий лист слід направити не пізніше ніж за місяць до спливу строку дії договору. Однак якщо договором передбачено строк понад місяць, то орендар має повідомити орендодавця саме в установлений договором строк.

Документи рекомендуємо направляти цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або передавати нарочним під підпис уповноваженої особи місцевої ради про їх отримання.

Дотримання цих правил не буде зайвим, адже судові інстанції неоднозначно розв’язують питання про належні та достатні докази повідомлення орендодавця про переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі.

Так, у постанові від 10.01.19 р. у справі № 904/9158/17 (ЄДРСР, реєстр. № 79207554) Верховний Суд дійшов висновку, що на підтвердження цього факту достатньо рекомендованого відправлення на адресу орендодавця. Однак, розглядаючи справу № 594/340/17 (постанова від 12.12.18 р., ЄДРСР, реєстр. № 78715536), Верховний Суд був більш суворим, зазначивши, що належним доказом у даному випадку є повідомлення про вручення орендодавцю листа-повідомлення разом із додатковою угодою до договору оренди землі.

Другий етап

На цьому етапі слід ураховувати, що законодавець надає орендодавцю (у нас – місцевій раді) місячний строк для розгляду надісланого орендарем листа-повідомлення, перевірки проєкту додаткової угоди на відповідність вимогам законодавства та узгодження з орендарем змін до договору. За наявності згоди з усіма умовами додаткової угоди, надісланої орендарем, голова місцевої ради підписує її, завершуючи процес поновлення договору.

Якщо місцева рада заперечує проти поновлення договору оренди землі, вона так само протягом місяця має надіслати орендарю лист-повідомлення про таке заперечення.

У цьому листі мають бути зазначені конкретні вимоги закону, яким не відповідає повідомлення орендаря та/або проєкт додаткової угоди. Так само в разі незгоди із запропонованими орендарем змінами до договору оренди невитребуваної землі місцева рада має запропонувати свою редакцію таких умов договору. На цьому наголошує Верховний Суд у постанові від 10.01.19 р. у справі № 918/850/17 (ЄДРСР, реєстр. № 79207509).

Якщо згоди щодо зміненого розміру орендної плати чи інших істотних умов договору сторонам досягнути не вдалося, то переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Третій етап

На цьому етапі крім позасудового (добровільного) порядку можливе і залучення суду. Так, якщо впродовж місяця місцева рада безпідставно не підписує додаткову угоду (необґрунтовано відмовляє, несвоєчасно заперечує, зволікає з підписанням), орендар має право звернутися до суду за захистом своїх прав.

Для обґрунтування своїх вимог йому варто посилатися на ч. 11 ст. 33 Закону № 161 у редакції, яка була чинною до внесення змін Законом № 340. У такому разі належним способом захисту прав орендаря буде позов про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах (постанова Верховного Суду від 10.01.19 р. у справі № 918/850/17, ЄДРСР, реєстр. № 79207509).

У позові слід обґрунтувати наявність та надати докази на підтвердження фактів:

• належного виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди землі;
• своєчасного повідомлення місцевої ради про намір орендаря скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
• надіслання разом із листом-повідомленням проєкту додаткової угоди до договору;
• погодження обома сторонами нових істотних умов договору оренди невитребуваної землі;
• відсутності протягом місяця заперечень місцевої ради щодо поновлення договору оренди на новий строк.

Наявність саме цих юридичних фактів має встановити суд для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно із ч. 2–5 ст. 33 Закону № 161. На це вказує Верховний Суд у постанові від 10.04.18 р. у справі № 594/376/17-ц (ЄДРСР, реєстр. № 73532500), висновки якої згідно із чинними редакціями процесуальних кодексів України мають ураховувати суди нижчої інстанції під час застосування зазначеної статті.

Автоматичне поновлення договору

Із буквального тлумачення ч. 6 ст. 33 Закону № 161 у старій редакції випливає, що для поновлення договору оренди на її підставі необхідна наявність лише двох обставин:

• продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди невитребуваної землі;
• відсутність протягом одного місяця після спливу строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі.

За одночасної наявності цих обставин законодавець установлює, що договір уважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах. А це означає, що за такого формулювання договір оренди має пролонгуватися автоматично, у силу закону, без оформлення поновлення договору будь-якими документами (у т. ч. додатковими угодами).

Однак уже наступним реченням цієї норми фактично нівелюється конструкція автоматичного поновлення. У ньому йдеться про необхідність укладення додаткової угоди та визначення осіб, уповноважених на підписання додаткової угоди.

Крім того, Верховний Суд у своїх останніх постановах із цього приводу (від 22.09.20 р. у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц, ЄДРСР, реєстр. № 92270706 та № 92270705 відповідно) зазначив, що орендодавець повинен приймати рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення, надіславши лист-повідомлення, тільки після звернення до нього орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого додається проєкт додаткової угоди.

Якщо орендодавець протягом місячного строку не направить орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення із проєктом додаткової угоди, у орендаря є підстави розраховувати на поновлення договору оренди землі за законом, а саме за ч. 6 ст. 33 Закону № 161. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його «мовчазну згоду» на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, на думку Верховного Суду, треба доводити наявність не двох фактів (про які йшлося вище), а п’яти. Окрім двох згаданих вище це:

• належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором оренди землі;
• повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (за процедурою та із застереженнями, указаними в першому етапі попереднього розділу);
• надіслання разом із листом-повідомленням проєкту додаткової угоди до договору.

Тож Верховний Суд поширив дію ч. 1–5 ст. 33 Закону № 161 на автоматичне поновлення договору оренди на підставі ч. 6 цієї статті, чим фактично ліквідував принципові відмінності між ними.

Оскільки ч. 6 ст. 33 Закону № 161 передбачає підписання додаткової угоди до договору оренди землі, Верховний Суд наразі непохитний у думці, що належним судовим способом захисту інтересів орендаря є подання позову про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк із викладенням у судовому рішенні змісту такої угоди (постанови Верховного Суду: від 26.01.21 р. у справі № 923/722/19, ЄДРСР, реєстр. № 94452491; від 23.12.20 р. у справі № 310/149/17, ЄДРСР, реєстр. № 93879630 та ін.).

Перспективи «автоматизму»

На сьогодні є надія, що Верховний Суд повернеться до логічної практики застосування ч. 6 ст. 33 Закону № 161, адже ухвалою від 14.01.21 р. у справі № 903/1030/19 (ЄДРСР, реєстр. № 94287986) він знову передав це питання на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Мотивована ця ухвала тим, що використання законодавцем формулювання «вважається поновленим» свідчить про застосування ним правової презумпції, тобто передбаченого законом правила, за яким на підставі встановлення певного факту чи фактичного складу (орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди за відсутності протягом місяця після спливу цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору) виключається необхідність доведення інших фактів (повідомлення про реалізацію свого переважного права).

Ухвалою Великої Палати Верховного Суду від 20.04.21 р. у справі № 903/1030/19 (ЄДРСР, реєстр. № 96503159) розгляд цього питання відкладено на 06.07.21 р.

А до того часу сумлінні орендарі можуть забути про автоматичну пролонгацію договорів оренди невитребуваної землі. Наразі їм треба діяти активно:

• не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити місцеву раду про свій намір поновити договір на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161;
• додати до повідомлення проєкт додаткової угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк;
• за відсутності заперечень місцевої ради проти цього протягом місяця після закінчення строку дії договору наполегливо домагатися підписання додаткової угоди про поновлення договору.

Якщо місцева рада адекватно не реагуватиме на таку вимогу, рекомендуємо не зволікати із зверненням до суду та визнавати додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки укладеною в судовому порядку. Інакше існує ризик того, що ваша земля матиме іншого користувача.