Продаж сільгоспземлі через електронні торги: коли є обов’язковим

Купівля-продаж сільгоспземель: дотримуємося усіх правил

Суть питання: для того щоб процедура продажу сільгоспземлі та прав на неї стала відкритою та прозорою, запроваджено обов’язкове використання електронних земельних торгів. Тепер продаж прав на сільгоспділянки державної/комунальної власності відбуватиметься публічно в режимі реального часу в Інтернеті. У зв’язку із цим у власників сільгоспземлі виникає запитання: чи повинні вони продавати її через систему електронних торгів (далі – е-торги)?

Відповідь: ні, власники сільгоспземлі можуть скористатися системою е-торгів за бажанням. Цей спосіб допоможе підвищити ціну земельної ділянки, адже за неї будуть торгуватися. Тому аграріям та власникам землі варто вивчити й оцінити новий спосіб продажу землі. Також запроваджено новий спосіб повідомлення орендаря про продаж земельної ділянки через е-торги та використання ним переважного права на купівлю. Тепер про все це по порядку.

Торги в Інтернеті

У зв’язку з відкриттям ринку сільгоспземлі Президент та Кабмін обіцяли встановити прозорий та захищений механізм продажу земельних ділянок усіх форм власності та прав на них. Публічний відкритий продаж здійснюється через земельні торги. Але чинне законодавство передбачає проведення торгів через аукціони, що не використовують жодних засобів сучасних технологій. Тобто учасники мали фізично перебувати в місці проведення торгів, подавати паперові документи, піднімати таблички зі ставками тощо.

Однак електронні аукціони (далі – е-аукціон) запускали в інших сферах продажу майна, і вони показали гарну ефективність. Тому взяли за мету запровадити обов’язковий продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) через е-аукціони. Як наслідок, має збільшитися вартість ділянок та розмір орендної плати, що буде реалізовано прозоро та відкрито для всіх охочих.

Нагадаємо! Ділянки державної/комунальної власності сільськогосподарського призначення не продаються у власність, продаються лише права користування ними. Земельні ділянки іншого цільового призначення можуть продаватися і ставати власністю покупця.

Для забезпечення прозорості процедури, мінімізації впливу на земельні торги було прийнято Закон від 18.05.21 р. № 1444-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони» (далі – Закон № 1444), який набув чинності з 06.07.21 р. Закон № 1444 уносить зміни в Земельний кодекс (далі – ЗК) та Закон від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

Основні новели, що встановлює Закон № 1444, такі:

• продаж земельних ділянок державної/комунальної власності та набуття прав користування ними здійснюється на земельних торгах;
• земельні торги проводяться у формі е-аукціону в режимі реального часу в Інтернеті;
• продаж ділянок приватної форми власності, передання їх у користування здійснюються на земельних торгах виключно за бажанням власника;
• визначено новий порядок підготовки лотів до продажу, проведення земельних торгів, установлення та оприлюднення їх результатів;
• відчуження орендованих земельних ділянок державної/комунальної власності допускається виключно за згодою орендаря.

Розберемо детальніше кожну з новацій.

Коли слід обов’язково дотримуватися процедури торгів

Процедури земельних торгів треба обов’язково дотримуватися, якщо на торгах продаються:

• земельні ділянки державної/комунальної власності, які передаються в користування за рішенням розпорядника земель (місцевої ради, органу виконавчої влади згідно зі ст. 122 ЗК);
• земельні ділянки сільгосппризначення всіх форм власності. Важливо! Сільгоспділянку, яка перебуває у приватній власності, можна продати, передати в користування напряму охочим, необов’язково продавати її через е-аукціон. Але якщо продаж здійснюється через аукціон, потрібно дотримуватися установленого порядку;
• права користування земельними ділянками державним/приватним виконавцем під час виконання рішень суду в примусовому порядку згідно із Законом від 02.06.16 р. № 1404-VIII «Про виконавче провадження».

Отже, продаж державної/комунальної землі та прав на неї завжди здійснюється через е-торги. А от приватна земля може продаватися на е-торгах лише за бажанням власника або в порядку примусового відчуження.

Порада! У разі продажу приватної сільгоспземлі врахуйте, що аукціон може допомогти залучити більше покупців, які в процесі піднімуть ціну лота. Тобто власник зможе виручити більшу суму, ніж планував.

Процедура е-торгів

Земельні торги проводяться у формі е-аукціону в режимі реального часу в електронній торговій системі, що перебуває в державній власності. Іншими словами, на торговому майданчику, як-от: ProZorro, Українська універсальна біржа, E-tender та інші.

Один лот на торгах – це одна земельна ділянка або права на неї. Що стосується граничного розміру площі, то земельна ділянки сільгосппризначення державної/комунальної власності не повинна перевищувати 20 га. Тобто взяти ділянку в оренду у місцевої ради можна буде площею до 20 га, а от приватна ділянка може виставлятися на торгах і більшої площі.

Поетапно процедура е-торгів відбувається так:

Етап 1. Організатор торгів (власник, розпорядник землі) укладає з оператором торгового майданчика договір про організацію та проведення торгів.

Етап 2. Лот готується до продажу. Цей процес включає:

• виготовлення документації (у разі формування земельної ділянки та якщо відомості про неї не внесено до Державного земельного кадастру);
• держреєстрацію ділянки, речового права на неї;
• отримання витягу про нормативну грошову оцінку (далі – НГО) (у разі продажу права оренди);
• проведення експертної грошової оцінки (крім продажу права оренди);
• установлення стартової ціни продажу (для державної/комунальної землі не менше, ніж експертна грошова оцінка), стартового розміру орендної плати (граничний розмір визначено тільки для державної/комунальної землі: для землі сільгосппризначення – не менше 7 % НГО, для інших категорій земель – згідно з п. 288.5 Податкового кодексу);
• визначення ціни продажу права емфітевзису, суперфіцію (для державних/комунальних земель не нижче за ціну, розраховану за експертною грошовою оцінкою);
• визначення дати проведення торгів.

Важливо! Витрати на підготовку лота до проведення торгів здійснює організатор. Потім їх відшкодовує переможець, але тільки щодо ділянок державної/комунальної власності. У разі продажу приватної земельної ділянки власник може закласти в ціну лота суму коштів, витрачених на його підготовку.

Етап 3. За наявності суб’єкта переважного права (орендар земельної ділянки, яка продається) організатор зобов’язаний письмово повідомити його про проведення торгів. Повідомлення надсилається/передається не пізніше ніж за 30 календарних днів до дня проведення торгів. Підпис організатора засвідчується нотаріально. Умови використання переважного права див. далі.

Етап 4. Організатор приймає рішення про проведення земельних торгів та публікує його через особистий кабінет. Рішення містить таку інформацію:

• перелік ділянок або прав на них, які виставляються на торги окремими лотами;
• стартову ціну лота. Ціною лота є ціна продажу ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, розмір орендної плати за користування;
• строк, умови користування ділянкою, обмеження у використанні – у разі продажу права користування. Важливо! Оголошені умови продажу не підлягають зміні під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав на неї;
• відомості про особу, уповноважену на підписання договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію;
• проєкт договору, який укладається за результатами торгів із переможцем.

До рішення додаються документи про повідомлення орендаря та матеріали з підготовки лота, які підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису (далі – КЕП).

Нагадаємо! До 01.01.30 р. ціна продажу земельних ділянок сільгосппризначення, які виділено в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), повинна дорівнювати як мінімум їхній НГО. Максимуму не встановлено. Власник самостійно обирає ціну, за яку він готовий продати свою ділянку.

Етап 5. На майданчику розміщується оголошення про лот, зміст якого визначено ч. 4 ст. 137 ЗК. Зокрема, у ньому вказуються розміри реєстраційного та гарантійного внесків. Додатково організатор може розмістити оголошення в електронних чи друкованих ЗМІ.

Важливо! Торги призначаються на дату в проміжку між 30-м та 45-м днем із дати оприлюднення оголошення. Наприклад, якщо оголошення розміщено 01.08.21 р., торги можна призначити на будь-який день між 31.08.21 р. та 14.09.21 р.

Етап 6. Усі охочі знайомляться з оголошенням, подають заявки на участь у торгах. Учасники сплачують реєстраційний (цьогоріч 600 грн) та гарантійний внески (30 % стартової ціни продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію або 30 % стартового розміру річної орендної плати, але не більше 5,9 млн грн). Для купівлі сільгоспземлі учасник також подає документи, які підтверджують відповідність вимогам ст. 130 ЗК (докладніше див. «Укладаємо договір купівлі-продажу сільгоспземлі»).

Майте на увазі! Щоб взяти участь в аукціоні, слід обов’язково сплатити реєстраційний та гарантійний внески. Перший не повертається, а другий повертають тим учасникам, хто програв, але не завжди (див. далі).

Етап 7. Проводяться торги на майданчику в режимі реального часу. Будь-який інтернет-користувач може спостерігати за перебігом торгів. Імена/назви учасників до закінчення торгів не розголошуються. Торги відбуваються за наявності не менше ніж двох учасників. Виняток: у торгах брав участь лише один учасник, він же прийшов на повторні торги за цим лотом. Тоді він отримує право придбати земельну ділянку або право користування нею за запропонованою ним ціною, яка не менша за стартову (абзац третій ч. 5 ст. 138 ЗК).

Торги складаються із трьох раундів, під час яких учасники можуть по одному разу підвищити свою цінову пропозицію мінімум на розмір мінімального кроку (1 % стартової ціни лота). Кожен раунд триватиме певний час (точно не сказано скільки), за який учасник робить ставку або залишається на своїй попередній.

Етап 8. Автоматично в день завершення торгів майданчик формує протокол про результати торгів (ч. 15 ст. 137 ЗК) та договір (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки), які скріплюються КЕП організатора та переможця. На вимогу переможця документи можуть бути також підписані в паперовому вигляді. Протокол є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договору оренди/емфітевзису/суперфіцію.

Важливо! Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в паперовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Етап 9. Організатор та переможець протягом 20 робочих днів із дня, що настає за днем формування протоколу, укладають відповідний договір. Наслідки відмови від підписання протоколу та договору викладено в ч. 17, 18 ст. 137 ЗК.

Майте на увазі! Право на земельну ділянку, набуте за результатами торгів, виникає з дня його держреєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Етап 10. Оприлюднюються результати торгів. Організатор публікує на майданчику підписаний протокол, договір та відомості про сплату переможцем належної суми за придбаний лот, суми витрат на підготовку лота. Додатково організатор може розмістити результати в друкованих/електронних ЗМІ.

За яких умов гарантійний внесок не повертається учаснику?

Гарантійний внесок не повертається (ч. 10 ст. 135 ЗК):

• учаснику, який не зробив жодного кроку аукціону на підвищення стартової ціни лота;
• переможцю, який в установлений строк не підписав протокол про результати земельних торгів, договір за результатами торгів, відмовився нотаріально посвідчити договір, не сплатив належну суму за придбаний лот та не компенсував витрати на підготовку лота до продажу;
• переможцю, який не відповідає вимогам особи, яка може набувати земельну ділянку або права на неї, не подав пакет документів або подав неправдиві відомості про себе.

Як власник сільгоспділянки повинен повідомити суб’єкта переважного права про її продаж?

Про переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки у разі її продажу ми розповіли в «Переважне право орендаря на купівлю сільгоспземлі: як скористатися». Цей механізм застосовується при продажу земельної ділянки без земельних торгів, тобто коли власник вирішив продати ділянку та напряму звернувся до орендаря із пропозицією. У разі його відмови або відсутності відповіді в установлений строк, нез’явлення в день укладення договору вважається, що він відмовився від переважного права. Тоді власник отримує право продати ділянку третій особі.

Нова редакція ч. 3 ст. 135 ЗК визначає порядок повідомлення та використання суб’єктом свого переважного права в разі продажу земельної ділянки через е-торги.

Тобто, якщо власник сільгоспділянки, яку передано в оренду, вирішив її продати:

• через публічні торги – реалізація переважного права орендаря здійснюється в порядку ст. 135 ЗК (див. етап 3 торгів та відповідь на запитання далі);
• напряму охочим – у порядку ст. 130¹ ЗК (такий порядок ми розглядали в «Переважне право орендаря на купівлю сільгоспземлі: як скористатися»).

Як суб’єкт переважного права на купівлю може скористатися ним у разі купівлі ділянки через торги?

Суб’єкт має переважне право на придбання земельної ділянки у власність, якщо він (ч. 3 ст. 135 ЗК):

• виконав вимоги до учасника земельних торгів. А саме: подав через особистий кабінет на майданчику заяву про участь; для юросіб – копію витягу з ЄДР, інформацію про кінцевого бенефіціара; для громадянина, фізособи-підприємця – копію довідки про ІПН; документи про сплату реєстраційного та гарантійного внесків. Для купівлі сільгоспземлі також подається документ про сплату цих платежів з рахунка учасника, відкритого в українському або іноземному банку, який співпрацює у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом. Важливо: усі документи скріплюються КЕП учасника;
• погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Форму такої згоди не встановлено, але, імовірно, це буде заява, яка скріплюється КЕП й завантажується до особистого кабінету учасника. Технічні вимоги до реалізації переважного права купівлі має затвердити Кабмін.

Тобто всі, хто бажає придбати ділянку, серед них і суб’єкт переважного права, подають свої заявки через майданчик. Відбуваються торги. Наприклад, за результатами торгів від стартової ціни лота в 100 тис. грн дійшли до 150 тис. грн. Навіть якщо суб’єкт переважного права не брав участі в підвищенні ставок та його ставка не є останньою, він може перебити всіх учасників, використавши своє право, та купити ділянку за 150 тис. грн (найвища ставка).

Також суб’єкт може надати попередню згоду сплатити ціну продажу лота, яку запропонував інший учасник та яка більша за його пропозицію. Тобто не найвища ставка, а наступна за величиною.