Придбання нерухомості: що перевірити перед покупкою

Більше за темою:

Коли потрібна професійна оцінка для продажу нерухомості

Інвестиційна нерухомість за П(С)БО: бухгалтерський облік та оподаткування

Купівля нерухомості – відповідальний крок, який повинен починатися не тільки з огляду квартири, а й з її перевірки.

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості важливо провести комплексну перевірку юридичної чистоти нерухомості. Цей процес передбачає аналіз документів, що стосуються власності на нерухоме майно, а також виявлення будь-яких обтяжень, що можуть вплинути на правомірність та законність угоди.

Така перевірка дозволяє уникнути ризиків, пов’язаних із недійсними правами власності, обтяженнями або судовими спорами, які можуть виникнути вже після укладення угоди.

Перевірка документів, які підтверджують право власності

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності.

До документів, які підтверджують право власності належать:

• укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат, зокрема:
  • договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
  • договір про поділ спадкового майна;
  • договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
  • договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
  • договір про виділення частки в натурі (поділ);
  • іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
  • договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства;
  • договір оренди житла з викупом.
  • договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;
  • свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
  • свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
  • видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
  • свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
  • свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 01 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
  • судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;
  • ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
  • інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Перевірка документів, що підтверджують державну реєстрацію речових прав на майно. Перевірка наявності обтяження речових прав

Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав), а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.

Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав (Актуальна інформація).

За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку (Деталізована інформація).

Для отримання інформації з Державного реєстру прав в паперовій формі (Актуальна та Деталізована інформація) необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса, а в електронній формі (тільки Актуальна інформація) інформацію можливо отримати за допомогою порталу «Дія».

Звертаємо увагу, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) запроваджено в Україні з 1 січня 2013 року.

До 1 січня 2013 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, проводилась, зокрема відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції 18.02.2002 за № 157/6445 (втратило чинність), реєстраторами бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

Державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) до 01.01.2013 проводилася територіальними органами земельних ресурсів (абзац третій п. 3 розд. ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону від 11.02.2010 № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»).

На сьогодні забезпечення проведення державної реєстрації прав, відповідно до ч. 1 ст. 6, 10 Закону, належить до повноважень виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, Севастопольської міських, районних, районних у містах Києві та Севастополі державних адміністрацій, нотаріусів.

Перевірка іншої важливої інформації

Радимо пересвідчитися, що в Державному реєстрі прав не зареєстровані судові рішення про заборону вчинення реєстраційних дій та/або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, які є підставою для зупинення державної реєстрації прав.

Також зауважуємо на необхідності передивитися, чи не було здійснено перепланування, чи не знесенні опорні стіни. Якщо так, то це має бути належним чином оформлено через дозвільні документи з видачею нового технічного паспорта.

Крім того, рекомендуємо перевірити відсутність боргу за комунальні послуги. Ця перевірка допоможе уникнути можливих проблем.

Аби бути впевненим, що квартира не є об’єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт, варто перевірити інформацію про неї та його власника за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень.

Водночас необхідно пересвідчитися, що відчужувач нерухомого майна не внесений до Єдиного реєстру боржників та до нього не застосовані санкції відповідно до Закону від 14.08.2014 № 1644-VII «Про санкції».

Інформацію щодо суб’єктів до яких застосовано санкції можна перевірити за даними Державного реєстру санкцій.

Інформація станом на 15.08.2025.

Мін’юст