Приобретение недвижимости: что проверить перед покупкой

Больше по теме:

Когда нужна профессиональная оценка при продаже недвижимости

Инвестиционная недвижимость по П(С)БУ: бухгалтерский учет и налогообложение

Покупка недвижимости – ответственный шаг, который должен начинаться не только с осмотра квартиры, но и с ее проверки.

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости важно провести комплексную проверку юридической чистоты недвижимости. Этот процесс предусматривает анализ документов, относящихся к собственности на недвижимое имущество, а также выявление каких-либо обременений, которые могут повлиять на правомерность и законность сделки.

Такая проверка позволяет избежать рисков, связанных с недействительными правами собственности, отягощениями или судебными спорами, которые могут возникнуть уже после заключения соглашения.

Проверка документов, подтверждающих право собственности

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости на вторичном рынке нужно проверить документы, подтверждающие право собственности.

К документам, подтверждающим право собственности, относятся:

• заключенный в установленном законом порядке договор, предметом которого является недвижимое имущество, объект незавершенного строительства или будущий объект недвижимости, вещные права на которые подлежат государственной регистрации, или его дубликат, в частности:
  • договор купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственный договор;
  • договор о разделе наследственного имущества;
  • договор о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;
  • договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
  • договор о выделении доли в натуре (разделение);
  • ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
  • договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, заключенный в соответствии с требованиями законодательства;
  • договор аренды жилья с выкупом.
  • договор, которым устанавливается доверительная собственность на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости, и акт приемки-передачи недвижимого имущества, которое является объектом доверительной собственности;
  • свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае смерти одного из супругов, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликат;
  • свидетельство о праве на наследство, выданного нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликат;
  • выданные нотариусом свидетельство о приобретении имущества по публичным торгам (аукционам) и свидетельство о приобретении имущества по публичным торгам (аукционам), если публичные торги (аукционы) не состоялись, или их дубликаты;
  • свидетельство о праве собственности, выданное органом приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде, или его дубликат;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, выданное до 1 января 2013 года органом местного самоуправления или местной государственной администрацией, или его дубликат;
  • судебное решение, вступившее в законную силу, относительно приобретения, изменения или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости;
  • определения суда об утверждении (признании) мирового соглашения;
  • другие документы, в соответствии с законодательством подтверждающие приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество.

Проверка документов, подтверждающих государственную регистрацию вещных прав на имущество. Проверка наличия обременения вещных прав

Сделки по отчуждению и залогу имущества, право собственности на которое подлежит регистрации, удостоверяются при подаче документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, которые его отчуждают.

Подтверждение факта наличия у лица определенных вещных прав обеспечивается путем использования Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр прав), а именно получение сведений из него в режиме реального времени.

Информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав содержит актуальные на дату и время ее предоставления сведения о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав, имеющиеся в Государственном реестре прав, а также соответствующие сведения из его неотъемлемой архивной составной части или сведения об отсутствии зарегистрированных вещных прав, об отсутствии зарегистрированных вещных прав, обременениях вещных прав (Актуальная информация).

По желанию лица информация из Государственного реестра прав о зарегистрированных вещных правах, обременениях вещных прав также может дополнительно содержать сведения о приобретении, изменении и прекращении вещных прав, обременениях вещных прав, а также о внесенных изменениях в соответствующие сведения Государственного реестра прав и его неотъемлемой архивной составной части в хронологическом порядке (Детализированная информация).

Для получения информации из Государственного реестра прав в бумажной форме (Актуальная и Детализованная информация) необходимо обращаться к государственному регистратору прав на недвижимое имущество, администратору центра предоставления административных услуг или помощнику нотариуса, а в электронной форме (только Актуальная информация) информацию можно получить с помощью портала «Дія».

Обращаем внимание, что система государственной регистрации прав в соответствии с Законом от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон) введена в Украине с 1 января 2013 года.

До 1 января 2013 года государственная регистрация права собственности и других вещных прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, проводилась, в частности, в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции от 07.02.2002 № 7/5, зарегистрированного в Министерстве юстиции 18.02.2002 под № 157/6445 (утратило силу), регистраторами бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) в Реестре прав собственности на недвижимое имущество и на бумажных носителях (рееестровых книгах и регистрационных делах), которые до сих пор хранятся в БТИ.

Государственная регистрация права собственности, права пользования (сервитута) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис); права застройки земельного участка (суперфиций) до 01.01.2013 проводилась территориальными органами земельных ресурсов (абзац третий п. 3 разд. ІІ «Заключительные и переходные положения» Закона от 11.02.2010 № 1878-VІ «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины»).

На сегодняшний день обеспечение проведения государственной регистрации прав, в соответствии с ч. 1 ст. 6, 10 Закона, относится к полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых и городских советов, Киевского, Севастопольского городских, районных, районных в городах Киеве и Севастополе государственных администраций, нотариусов.

Проверка другой важной информации

Советуем убедиться, что в Государственном реестре прав не зарегистрированы судебные решения о запрете совершения регистрационных действий и/или заявления собственника объекта недвижимого имущества о запрете совершения регистрационных действий относительно собственного объекта недвижимого имущества, которые служат основанием для остановки государственной регистрации прав.

Также обращаем внимание на необходимости проверки, не было ли осуществлено перепланирование, и не снесены ли опорные стены. Если да, то это должно быть должным образом оформлено через разрешительные документы с выдачей нового технического паспорта.

Кроме того, рекомендуем проверить отсутствие долга за коммунальные услуги. Эта проверка поможет избежать возможных проблем.

Чтобы быть уверенным, что квартира не является объектом судебных споров и на нее не наложен арест, стоит проверить информацию о ней и ее собственнике с помощью Единого государственнного реестра судебных решений.

В то же время необходимо убедиться, что отчуждатель недвижимого имущества не внесен в Единый реєстр должников и к нему не применены санкции в соответствии с Законом от 14.08.2014 № 1644-VII «О санкциях».

Информацию о субъектах к которым применены санкции можно проверить по данным Государственного реестра санкций.

Информация по состоянию на 15.08.2025.

Минюст