Виплату орендної плати за землю наперед треба правильно оформляти

Топ-добірка судових рішень для захисту від штрафів

Суть спору

Фізособа – орендодавець земельної ділянки звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати. На його думку, орендар жодного разу не виплачував орендну плату. Проте орендар має належним чином оформлений видатковий касовий ордер (далі – ВКО), у якому зафіксовано виплату наперед орендної плати за цим договором у розмірі 25 тис. грн. Орендар вважає, що виконав достроково свої зобов’язання і заборгованості не має. На думку орендодавця, ці кошти йому надано в позику, а не в рахунок орендної плати.

Суд першої інстанції повністю задовольнив позов.

Проте апеляційний суд ухвалив нове рішення, яким відмовив у задоволенні позову. Тоді орендодавець подав касаційну скаргу до Верховного Суду.

Висновки суду

ВСУ підтримав рішення апеляційного суду про відмову в задоволенні позову. Тобто договір оренди земельної ділянки достроково не припинено. Позиція суду ґрунтується на відсутності доказів систематичної невиплати орендарем орендної плати. Натомість є належним чином оформлений ВКО, який підписано орендодавцем. Згідно зі ст. 531 ЦК боржник має право виконати свій обов’язок достроково, що також не заборонено умовами договору (Постанова Верховного Суду від 20.11.19 р., ЄДРСР, реєстр. № 86137638).

Сторони погодили у письмовій формі порядок сплати оренди наперед, оформивши це ВКО, підписаним орендодавцем. Отже, істотного порушення орендарем умов договору не доведено, відсутня систематична несплата оренди. Тому підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки відсутні.

Коментар

Дійсно, боржник (у нашій ситуації – орендар) має право достроково виконати свій обов’язок, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов’язання чи звичаїв ділового обороту (ст. 531 ЦК). Тож якщо умовами договору прямо не заборонено сплату орендної плати наперед, то така виплата може мати місце. При цьому сплатити можна за будь-який період (одразу за весь строк користування чи за декілька років). Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 02.10.19 р. у справі № 321/329/17.

Однак це правило діє виключно щодо оренди земель приватної власності. Щодо земель державної та комунальної власності ПК передбачено сплату рівними частинами щомісяця (п. 287.3).

Щоб підтвердити факт дострокового виконання зобов’язань за договором, правильно оформлюйте операцію зі сплати. У цій справі важливим доказом є ВКО із підписом орендодавця. Саме завдяки цьому вдалось переконати суд у погодженні сторонами виплати цих коштів саме в рахунок майбутніх періодів оренди.

Крім ордеру рекомендуємо також зберігати банківські документи про перерахування коштів (якщо йдеться про безготівкову форму) та брати в орендодавця розписку про отримання коштів як орендної плати за договором. Додаткова фіксація виплати ніколи не завадить.

У розписці доцільно написати: «Згоден із розрахунком орендної плати, яка виплачується наперед за договором № 1 та становить 20 тис. грн. Претензій до розрахунку не маю. Заперечень у майбутньому щодо індексації виплати не висуватиму». Тоді надалі орендодавець не зможе вимагати додаткових виплат, якщо інфляція та інші процеси вплинуть на оренду.

Таким чином, виплата орендної плати наперед може мати місце, але, щоб уникнути подібного спору та не програти в суді, необхідно подбати про наявність вказаних вище документів із власноручним підписом орендодавця.