Выплату арендной платы за землю наперед надо правильно оформлять

Топ-подборка судебных решений для защиты от штрафов

Суть спора

Физлицо – арендодатель земельного участка обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земли и взыскании задолженности по арендной плате. По его мнению, арендатор ни разу не выплачивал арендную плату. Однако арендатор имеет надлежащим образом оформленный расходный кассовый ордер (далее – РКО), в котором зафиксирована выплата наперед арендной платы по этому договору в размере 25 тыс. грн. Арендатор считает, что выполнил досрочно свои обязательства и задолженности не имеет. По мнению арендодателя, эти средства ему предоставлены взаем, а не в счет арендной платы.

Суд первой инстанции полностью удовлетворил иск.

Однако апелляционный суд утвердил новое решение, которым отказал в удовлетворении иска. Тогда арендодатель направил кассационную жалобу в Верховный Суд.

Выводы суда

ВСУ поддержал решение апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска. То есть договор аренды земельного участка досрочно не прекращен. Позиция суда основывается на отсутствии доказательств систематической невыплаты арендатором арендной платы. Зато есть надлежащим образом оформленный РКО, который подписан арендодателем. Согласно ст. 531 ГК должник имеет право выполнить свою обязанность досрочно, что также не запрещено условиями договора (Постановление Верховного Суда от 20.11.19 г., ЕГРСР, рег. № 86137638).

Стороны согласовали в письменной форме порядок уплаты аренды наперед, оформив это РКО, подписанным арендодателем. Итак, существенного нарушения арендатором условий договора не доказано, отсутствует систематическая неуплата аренды. Поэтому основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Комментарий

Действительно, должник (в нашей ситуации – арендатор) имеет право досрочно выполнить свою обязанность, если иное не установлено договором, актами гражданского законодательства или не следует из сути обязательства или обычаев делового оборота (ст. 531 ГК). Итак, если условиями договора прямо не запрещена уплата арендной платы наперед, то такая выплата может иметь место. При этом уплатить можно за любой период (сразу за весь срок пользования или за несколько лет). Подобные выводы изложены в постановлении Верховного Суда от 02.10.19 г. по делу № 321/329/17.

Однако это правило действует исключительно относительно аренды земель частной собственности. Относительно земель государственной и коммунальной собственности НК предусмотрена уплата равными частями ежемесячно (п. 287.3).

Чтобы подтвердить факт досрочного выполнения обязательств по договору, правильно оформляйте операцию по уплате. В этом деле важным доказательством является РКО с подписью арендодателя. Именно благодаря этому удалось убедить суд в согласовании сторонами выплаты этих средств именно в счет будущих периодов аренды.

Кроме ордера рекомендуем также сохранять банковские документы о перечислении средств (если речь идет о безналичной форме) и брать у арендодателя расписку о получении средств в качестве арендной платы по договору. Дополнительная фиксация выплаты никогда не помешает.

В расписке целесообразно написать: «Согласен с расчетом арендной платы, которая выплачивается наперед по договору № 1 и составляет 20 тыс. грн. Претензий к расчету не имею. Возражений в будущем относительно индексации выплаты предъявлять не буду». Тогда в дальнейшем арендодатель не сможет требовать дополнительных выплат, если инфляция и другие процессы повлияют на аренду.

Таким образом, выплата арендной платы наперед может иметь место, но, чтобы избежать подобного спора и не проиграть в суде, необходимо позаботиться о наличии указанных выше документов с собственноручной подписью арендодателя.