Оформлюємо пропозицію щодо внесення змін до договору оренди через карантин
Акценти статті:
- чи може орендар бути звільнений у повному обсязі від орендної плати;
- що має зробити орендар, щоб зафіксувати офіційне звільнення чи знижку плати;
- чи впливають нововведення на договори оренди земельних ділянок;
- зразки листа орендодавцю та додаткової угоди до договору.
Карантин та орендна плата
Повне звільнення від оренди для всіх! Саме таку назву мала більшість новин про оренду. Але це не зовсім так. Одразу зазначимо, що йтиметься про договори оренди майна, окрім землі (про неї в кінці консультації окремо).
Із 02.04.20 р. набув чинності Закон від 30.03.20 р. № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» (далі – Закон № 540), яким унесено чимало змін у різні нормативні акти України. Нас цікавить доповнення Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу (далі – ЦК) новим п. 14 із формулюванням:
з моменту встановлення карантину та до його завершення наймач (він же орендар) може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК.
Нагадаємо, карантин запроваджено з 12.03.20 р. по 24.04.20 р. (постанова КМУ від 11.03.20 р. № 211). Проте його можуть і продовжити. Добре, що формулювання містить не точну дату, а фразу «до його завершення».
Тобто із цієї норми можна зробити такі висновки:
- автоматичного звільнення від орендної плати не відбулося;
- орендар може бути звільнений від орендної плати на час карантину, але про це слід домовитися з орендодавцем;
- про повне або часткове звільнення від орендної плати можна просити з дати офіційного початку карантину (12.03.20 р.) або з іншої, про яку домовляться сторони;
- звільнення від плати може мати місце за умови неможливості використовувати майно через карантин (ч. 6 ст. 762 ЦК).
|
Важливо! Карантин повинен впливати на можливість орендаря повноцінно використовувати орендоване майно, щоб він міг наполягати на звільненні від орендної плати або її зменшенні. |
Наприклад, орендар винайняв приміщення, облаштувавши там їдальню. Продаж готових страв передбачає приймання відвідувачів, проте в умовах карантину він вимушений припинити свою діяльність. Тепер орендар планує клопотати перед орендодавцем про звільнення від орендної плати на період карантину.
На яке майно поширюється норма про можливе звільнення від орендної плати – тільки на нерухоме (будівля, приміщення, офіси тощо) чи також і на інше (транспортний засіб, комп’ютерна техніка тощо)?
На будь-яке майно. Майном вважаються окрема річ (рухома, нерухома), сукупність речей, майнові права та обов’язки. Зазвичай в оренду беруть рухомі (вільно переміщуються у просторі) або нерухомі речі (нерухомість повністю або частково приміщення, земельна ділянка) (ст. 181, 190 ЦК).
Тож твердження про звільнення від плати за користування може стосуватися широкого кола об’єктів оренди. Головне тут – вплив карантину на можливість використовувати орендований об’єкт. Якщо карантин перешкоджає використанню об’єкта оренди, то можна ініціювати зменшення/звільнення від плати. Якщо ж ні, посилатися на карантин як підставу для зміни орендної плати не варто.
|
Зверніть увагу! Важливо вивчити умови конкретного договору оренди. Адже він може містити й інші підстави, за настання яких можна порушити питання перегляду плати за користування. Також у деяких договорах вказують на періодичність перегляду плати (кожні 3, 5, 10 років). Але перегляд можливий як у бік зменшення, так і в бік збільшення. Тому підготуйте аргументи на користь першого. |
Отже, автоматичного звільнення від оренди не відбулося. Сторони договору мають домовитися про таку зміну та зафіксувати її на папері шляхом укладення додаткової угоди до договору (див. далі).
Карантин та інші договори
Окрім орендних відносин карантин також міг вплинути і на інші правовідносини, наприклад строки постачання, передання майна при купівлі-продажу. Про вплив карантину на договірні зобов’язання та визнання його форс-мажором див. у «Вплив карантину на договірні зобов’язання», «Як отримати сертифікат ТПП: покрокова інструкція».
Якщо дотримуватися строків договорів стало важко, то, щоб не допустити порушень, варто внести зміни до договорів щодо строку та інших важливих умов.
Знову ж таки сторонам слід укласти додаткову угоду до основного договору. Тільки тоді зміни набудуть чинності.
Оформлення змін
Зміна договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК). Тобто сторонам необхідно укласти додаткову угоду до договору, в якій змінити бажані аспекти.
Для цього сторона-ініціатор (зазвичай орендар) направляє іншій (ст. 188 Господарського кодексу, далі – ГК):
- лист із пропозицією щодо змін умов договору. Лист складається у довільній формі. Якщо форма листа визначена самим договором, тоді її слід дотримуватися (див. зразок 1);
- проєкт додаткової угоди з підписом ініціатора у двох екземплярах (якщо зміни вносяться до договору оренди землі – у трьох). Таким чином протилежна сторона зможе одразу прийняти запропоновані зміни та повернути екземпляр підписаної угоди.
|
ЗРАЗОК 1 Директору ТОВ «Ластівка» Пропозиція щодо зміни умов договору оренди 01.11.19 р. між ТОВ «Ластівка» (далі – Орендодавець) та ФГ «Світанок» (далі – Орендар) укладено договір оренди приміщення № 48/19. Приміщення передано у користування для розміщення в ньому їдальні. Однак у зв’язку із запровадженням на території України карантину повноцінне використання цього об’єкта неможливе. Справа в тім, що в орендованому приміщенні здійснювався продаж готових страв, які споживались на місці. Тобто громадяни особисто відвідували їдальню. Постановою КМУ від 11.02.20 р. № 211 (далі – Постанова № 211) закладам громадського харчування заборонено приймати відвідувачів до 24.04.20 р. Дозволяється виключно адресна доставка. Тож з уведенням карантину Орендар не має змоги використовувати повністю орендоване майно, приміщення використовується тільки частково (кухня, частина залу) для приготування їжі на виніс/для доставки, що впливає також на продаж страв і дохід. Орендар видав наказ від 17.03.20 р. про провадження діяльності у цьому приміщенні на період карантину. Зокрема, наразі виконується тільки адресна доставка за новим графіком робочого часу. Законом від 30.03.20 р. № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» Прикінцеві та перехідні положенння Цивільного кодексу (далі – ЦК, Закон № 540) доповнено п. 14, згідно з яким з моменту встановлення карантину (12.03.20 р.) та до його завершення у визначеному законом порядку наймач (орендар) може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК). Окрім того, Законом від 17.03.20 р. № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникнення та поширення коронавірусної хвороби (COVID-19)» (далі – Закон № 530) карантин віднесено до форс-мажорних обставин. Отже, керуючись Законами № 530 та № 540, ч. 6 ст. 762 ЦК пропоную:
Додаток на 3 аркушах:
|
Розглянути пропозицію треба протягом 20 днів після її отримання (ч. 2 ст. 188 ГК).
|
Важливо! Якщо з урахуванням поштового обігу від протилежної сторони не надходить відповідь на лист або сторонам не вдається досягти згоди про зміни, то заінтересована сторона має право передати спір на вирішення до суду (ч. 4 ст. 188 ГК). |
Таким чином, звільнення чи знижка орендної плати на період карантину, а також зміна інших умов здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору (див. зразок 2).
|
ЗРАЗОК 2 Додаткова угода № 1 18.03.20 р. м. Полтава Директор ТОВ «Ластівка» Ільченко Володимир Дем’янович, який діє на підставі статуту (далі – Орендодавець), з однієї сторони, та ФГ «Світанок» в особі голови Стельмаха Дмитра Валерійовича, який діє на підставі статуту (далі – Орендар), з іншої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди від 01.11.19 р. № 48/19 (далі – Договір, Угода) про таке: 1. Внести зміни до п. 3.1 Договору, виклавши його у такій редакції: «3.1. Орендна плата за користування приміщенням становить 8 тис. грн (вісім тисяч гривень) на місяць та вноситься Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця щомісяця до 5-го числа. 3.2. Від дати початку карантину, запровадженого постановою КМУ від 11.03.20 р. № 211, та до його завершення Орендар частково звільняється від внесення плати, передбаченої п. 3.1 Договору, а саме він сплачує 1 тис. грн (одну тисячу гривень) за місяць. 3.3. На період карантину плата вноситься Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця наперед за поточний місяць не пізніше 10-го числа. 3.4. Із наступного дня після оголошення завершення карантину плата за користування нараховується у розмірі, встановленому п. 3.1 Договору, із розрахунку кількості безкарантинних днів у місяці, в якому завершено карантин». 2. Усі інші умови Договору залишаються чинними. Сторони підтверджують свої зобов’язання. 3. Угода є невід’ємною частиною Договору та набуває чинності з моменту її підписання сторонами. 4. Угода укладена в двох екземплярах, по одному для кожної із сторін. Реквізити та підписи сторін: <...> |
Чи потрібно нотаріально посвідчувати додаткову угоду до договору?
Усе залежить від того, чи посвідчувався нотаріально договір, до якого вносяться зміни. Якщо договір:
- підлягав посвідченню або за бажанням сторони був посвідчений нотаріусом, угода також має бути нотаріально посвідчена. Після цього зміни набувають чинності;
- не підлягав посвідченню – угода укладається у простій письмовій формі і набуває чинності з моменту її підписання сторонами.
Чи є підстави для зменшення орендної плати за договором оренди земельної ділянки? Чи потрібно нотаріально посвідчувати додаткову угоду до такого договору?
Що стосується оренди земельної ділянки, то тут інша історія. Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі і не підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 14 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі»). Але наразі реєструється не договір, а право оренди. Право виникає з моменту його держреєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) згідно із Законом від 01.07.04 р. № 1952-IV (ст. 125, 126 Земельного кодексу).
Оскільки право оренди підлягає реєстрації в Реєстрі прав, то зміни щодо такого права теж підлягають відображенню в ньому. Уклавши додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, одна зі сторін подає її державному реєстратору (через Центри надання адмінпослуг, відділи держреєстрації при міських/селищних радах) або нотаріусу, який отримав доступ до Реєстру прав, для внесення змін до Реєстру прав.
|
Таким чином, зміни щодо оренди земельної ділянки повинні бути відображені в Реєстрі прав. Тільки після цього вони наберуть чинності. |
Стосовно того, чи є карантин підставою для зменшення орендної плати за землі приватної власності, читайте «Чи є підстави для зменшення орендної плати за землі приватної власності через карантин».
Висновки
- Із прийняттям Закону № 540, який спрямовано на забезпечення додаткових гарантій у зв’язку з боротьбою із коронавірусом, автоматичного звільнення від сплати орендної плати за укладеними договорами не відбулося. Сторони договору мають домовитися про таку зміну та зафіксувати її на папері шляхом укладення додаткової угоди до договору. Претендувати на повне або часткове звільнення від сплати за оренду може орендар, якому карантин перешкоджає використовувати орендоване майно.
- Орендар має направити орендодавцю лист-пропозицію про зміну умов договору, додавши до нього проєкт додаткової угоди. Зміни до договору мають посвідчуватися нотаріусом, якщо й основний договір був нотаріально посвідчений. Якщо ж договір не посвідчувався, то додаткова угода складається у простій письмовій формі та набуває чинності з дати її підписання сторонами.
Коментарі до матеріалу
Відсортовано: по часу за популярністю
Всього коментарів 1