Получите доступ к более 2 миллионов готовых решений, публикаций и обзоров
Оформить
подписку

Оформляем предложение относительно внесения изменений в договор аренды из-за карантина

Карантин

15.04.2020 9186 1 8

Акценты статьи:

  • может ли арендатор быть освобожден в полном объеме от арендной платы;
  • что должен сделать арендатор, чтобы зафиксировать официальное освобождение или скидку платы;
  • влияют ли нововведения на договоры аренды земельных участков;
  • образцы письма арендодателю и дополнительного соглашения к договору.

Карантин и арендная плата

Полное освобождение от аренды для всех! Именно такое название имели большинство новостей об аренде. Но это не совсем так. Сразу заметим, что речь будет идти о договорах аренды имущества, кроме земли (о ней в конце консультации отдельно).

С 02.04.20 г. вступил в силу Закон от 30.03.20 г. № 540-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)» (далее – Закон № 540), которым внесено множество изменений в разные нормативные акты Украины. Нас интересует дополнение Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса (далее – ГК) новым п. 14 с формулировкой:

  • с момента установления карантина и до его завершения наниматель (он же арендатор) может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК.

Напомним, карантин введен с 12.03.20 г. по 24.04.20 г. (постановление КМУ от 11.03.20 г. № 211). Однако его могут и продлить. Хорошо, что формулировка содержит не точную дату, а фразу «до его завершения».

То есть из этой нормы можно сделать следующие выводы:

  • автоматического освобождения от арендной платы не произошло;
  • арендатор может быть освобожден от арендной платы на время карантина, но об этом следует договориться с арендодателем;
  • о полном или частичном освобождении от арендной платы можно просить с даты официального начала карантина (12.03.20 г.) или с другой, о которой договорятся стороны;
  • освобождение от платы может иметь место при условии невозможности использовать имущество из-за карантина (ч. 6 ст. 762 ГК).

Важно! Карантин должен влиять на возможность арендатора полноценно использовать арендованное имущество, чтобы он мог настаивать на освобождении от арендной платы или ее уменьшении.

Например, арендатор нанял помещение, обустроив там столовую. Продажа готовых блюд предусматривает прием посетителей, однако в условиях карантина он вынужден прекратить свою деятельность. Теперь арендатор планирует хлопотать перед арендодателем об освобождении от арендной платы на период карантина.

На какое имущество распространяется норма о возможном освобождении от арендной платы – только на недвижимое (здание, помещение, офисы и т. п.) или также и на другое (транспортное средство, компьютерная техника и т. п.)?

На любое имущество. Имуществом считаются отдельная вещь (движимая, недвижимая), совокупность вещей, имущественные права и обязанности. Обычно в аренду берут движимые (свободно перемещаются в пространстве) или недвижимые вещи (недвижимость полностью или частично помещение, земельный участок) (ст. 181, 190 ГК).

Поэтому утверждение об освобождении от платы за пользование может касаться широкого круга объектов аренды. Главное здесь – влияние карантина на возможность использовать арендованный объект. Если карантин препятствует использованию объекта аренды, то можно инициировать уменьшение/освобождение от платы. Если же нет, ссылаться на карантин как основание для изменения арендной платы не стоит.

Обратите внимание! Важно изучить условия конкретного договора аренды. Ведь он может содержать и другие основания, при наступлении которых можно поднять вопрос пересмотра платы за пользование. Также в некоторых договорах указывают на периодичность пересмотра платы (каждые 3, 5, 10 лет). Но пересмотр возможен как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Поэтому подготовьте аргументы в пользу первого.

Таким образом, автоматического освобождения от аренды не произошло. Стороны договора должны договориться о таком изменении и зафиксировать его на бумаге путем заключения дополнительного соглашения к договору (см. далее).

Карантин и другие договоры

Кроме арендных отношений карантин также мог повлиять и на другие правоотношения, например, сроки поставки, передачи имущества при купле-продаже. О влиянии карантина на договорные обязательства и признании его форс-мажором см. в «Влияние карантина на договорные обязательства», «Как получить сертификат ТПП: пошаговая инструкция».

Если соблюдать сроки договоров стало трудно, то, чтобы не допустить нарушений, стоит внести изменения в договоры относительно срока и других важных условий.

Опять же сторонам следует заключить дополнительное соглашение к основному договору. Только тогда изменения вступят в силу.

Оформление изменений

Изменение договора совершается в такой же форме, что и изменяемый договор, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 654 ГК). То есть сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение к договору, в котором изменить желаемые аспекты.

Для этого сторона-инициатор (обычно арендатор) направляет другой стороне (ст. 188 Хозяйственного кодекса, далее – ХК):

  • письмо с предложением относительно изменений условий договора. Письмо составляется в произвольной форме. Если форма письма определена самим договором, тогда ее необходимо соблюдать (см. образец 1);
  • проект дополнительного соглашения с подписью инициатора в двух экземплярах (если изменения вносятся в договор аренды земли – в трех). Таким образом противоположная сторона сможет сразу принять предложенные изменения и вернуть экземпляр подписанного соглашения.

ОБРАЗЕЦ 1

Директору ТОВ «Ластівка»
ЄДРПОУ 55558888
м. Полтава, вул. Шоста, 4
Ільченко В. Д.

Пропозиція щодо зміни умов договору оренди
від 01.11.19 р. № 48/19

01.11.19 р. між ТОВ «Ластівка» (далі – Орендодавець) та ФГ «Світанок» (далі – Орендар) укладено договір оренди приміщення № 48/19. Приміщення передано у користування для розміщення в ньому їдальні. Однак у зв’язку із запровадженням на території України карантину повноцінне використання цього об’єкта неможливе.

Справа в тім, що в орендованому приміщенні здійснювався продаж готових страв, які споживались на місці. Тобто громадяни особисто відвідували їдальню. Постановою КМУ від 11.02.20 р. № 211 (далі – Постанова № 211) закладам громадського харчування заборонено приймати відвідувачів до 24.04.20 р. Дозволяється виключно адресна доставка. Тож з уведенням карантину Орендар не має змоги використовувати повністю орендоване майно, приміщення використовується тільки частково (кухня, частина залу) для приготування їжі на виніс/для доставки, що впливає також на продаж страв і дохід.

Орендар видав наказ від 17.03.20 р. про провадження діяльності у цьому приміщенні на період карантину. Зокрема, наразі виконується тільки адресна доставка за новим графіком робочого часу.

Законом від 30.03.20 р. № 540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» Прикінцеві та перехідні положенння Цивільного кодексу (далі – ЦК, Закон № 540) доповнено п. 14, згідно з яким з моменту встановлення карантину (12.03.20 р.) та до його завершення у визначеному законом порядку наймач (орендар) може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК). Окрім того, Законом від 17.03.20 р. № 530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникнення та поширення коронавірусної хвороби (COVID-19)» (далі – Закон № 530) карантин віднесено до форс-мажорних обставин.

Отже, керуючись Законами № 530 та № 540, ч. 6 ст. 762 ЦК пропоную:

  • внести зміни до укладеного між Орендодавцем та Орендарем договору оренди від 01.11.19 р. № 48/19 у частині часткового звільнення Орендаря від орендної плати. У разі згоди прошу підписати два зразки проєкту додаткової угоди, який додається до цього листа.

Додаток на 3 аркушах:

  1. Додаткова угода до договору у двох екземплярах.
  2. Копія наказу про провадження діяльності на період карантину від 17.03.20 р.

Рассмотреть предложение нужно в течение 20 дней после его получения (ч. 2 ст. 188 ХК).

Важно! Если с учетом почтового обращения от противоположной стороны не поступает ответ на письмо или сторонам не удается достичь соглашения об изменениях, то заинтересованная сторона имеет право передать спор на разрешение в суд (ч. 4 ст. 188 ХК).

Таким образом, освобождение или скидка арендной платы на период карантина, а также изменение других условий осуществляется путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору (см. образец 2).

ОБРАЗЕЦ 2

Додаткова угода № 1
до договору оренди від 01.11.19 р. № 48/19

18.03.20 р.

м. Полтава

Директор ТОВ «Ластівка» Ільченко Володимир Дем’янович, який діє на підставі статуту (далі – Орендодавець), з однієї сторони, та ФГ «Світанок» в особі голови Стельмаха Дмитра Валерійовича, який діє на підставі статуту (далі – Орендар), з іншої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди від 01.11.19 р. № 48/19 (далі – Договір, Угода) про таке:

1. Внести зміни до п. 3.1 Договору, виклавши його у такій редакції:

«3.1. Орендна плата за користування приміщенням становить 8 тис. грн (вісім тисяч гривень) на місяць та вноситься Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця щомісяця до 5-го числа.

3.2. Від дати початку карантину, запровадженого постановою КМУ від 11.03.20 р. № 211, та до його завершення Орендар частково звільняється від внесення плати, передбаченої п. 3.1 Договору, а саме він сплачує 1 тис. грн (одну тисячу гривень) за місяць.

3.3. На період карантину плата вноситься Орендарем на розрахунковий рахунок Орендодавця наперед за поточний місяць не пізніше 10-го числа.

3.4. Із наступного дня після оголошення завершення карантину плата за користування нараховується у розмірі, встановленому п. 3.1 Договору, із розрахунку кількості безкарантинних днів у місяці, в якому завершено карантин».

2. Усі інші умови Договору залишаються чинними. Сторони підтверджують свої зобов’язання.

3. Угода є невід’ємною частиною Договору та набуває чинності з моменту її підписання сторонами.

4. Угода укладена в двох екземплярах, по одному для кожної із сторін.

Реквізити та підписи сторін:

<...>

Нужно ли нотариально удостоверять дополнительное соглашение к договору?

Все зависит от того, удостоверялся ли нотариально договор, в который вносятся изменения. Если договор:

  • подлежал удостоверению или по желанию стороны был удостоверен нотариусом, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. После этого изменения вступают в силу;
  • не подлежал удостоверению – соглашение заключается в простой письменной форме и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Имеются ли основания для уменьшения арендной платы по договору аренды земельного участка? Нужно ли нотариально удостоверять дополнительное соглашение к такому договору?

Что касается аренды земельного участка, то здесь другая история. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и не подлежит нотариальному удостоверению (ст. 14 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). Но в настоящее время регистрируется не договор, а право аренды. Право возникает с момента его госрегистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV (ст. 125, 126 Земельного кодекса).

Поскольку право аренды подлежит регистрации в Реестре прав, то изменения относительно такого права тоже подлежат отражению в нем. Заключив дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, одна из сторон подает его государственному регистратору (через Центры предоставления админуслуг, отделы госрегистрации при городских/поселковых советах) или нотариусу, который получил доступ к Реестру прав, для внесения изменений в Реестр прав.

Таким образом, изменения относительно аренды земельного участка должны быть отражены в Реестре прав. Только после этого они вступят в силу.

Относительно того, является ли карантин основанием для уменьшения арендной платы за земли частной собственности, читайте «Есть ли основания для уменьшения арендной платы за земли частной собственности из-за карантина».

Выводы

  1. С принятием Закона № 540, который направлен на обеспечение дополнительных гарантий в связи с борьбой с коронавирусом, автоматического освобождения от внесения арендной платы по заключенным договорам не произошло. Стороны договора должны договориться о таком изменении и зафиксировать его на бумаге путем заключения дополнительного соглашения к договору. Претендовать на полное или частичное освобождение от уплаты за аренду может арендатор, которому карантин препятствует использовать арендованное имущество.
  2. Арендатор должен направить арендодателю письмо-предложение об изменении условий договора, приложив к нему проект дополнительного соглашения. Изменения к договору должны удостоверяться нотариусом, если и основной договор был нотариально удостоверен. Если же договор не удостоверялся, то дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и вступает в силу с даты его подписания сторонами.
Зразки.doc
Скачать

Комментарии к материалу

Отсортировано: по времени по популярности

Всего комментариев 1

Оформить подписку на раздел «Агро»

Надежные решения по бухучету, налогам и праву

2936 грн. / год

Купить

Лучшие материалы