Оформляем предложение относительно внесения изменений в договор аренды из-за карантина

Акценты статьи:

• может ли арендатор быть освобожден в полном объеме от арендной платы;
• что должен сделать арендатор, чтобы зафиксировать официальное освобождение или скидку платы;
• влияют ли нововведения на договоры аренды земельных участков;
• образцы письма арендодателю и дополнительного соглашения к договору.

Карантин и арендная плата

Полное освобождение от аренды для всех! Именно такое название имели большинство новостей об аренде. Но это не совсем так. Сразу заметим, что речь будет идти о договорах аренды имущества, кроме земли (о ней в конце консультации отдельно).

С 02.04.20 г. вступил в силу Закон от 30.03.20 г. № 540-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленные на обеспечение дополнительных социальных и экономических гарантий в связи с распространением коронавирусной болезни (COVID-19)» (далее – Закон № 540), которым внесено множество изменений в разные нормативные акты Украины. Нас интересует дополнение Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса (далее – ГК) новым п. 14 с формулировкой:

• с момента установления карантина и до его завершения наниматель (он же арендатор) может быть освобожден от платы за пользование имуществом в соответствии с ч. 6 ст. 762 ГК.

Напомним, карантин введен с 12.03.20 г. по 24.04.20 г. (постановление КМУ от 11.03.20 г. № 211). Однако его могут и продлить. Хорошо, что формулировка содержит не точную дату, а фразу «до его завершения».

То есть из этой нормы можно сделать следующие выводы:

• автоматического освобождения от арендной платы не произошло;
• арендатор может быть освобожден от арендной платы на время карантина, но об этом следует договориться с арендодателем;
• о полном или частичном освобождении от арендной платы можно просить с даты официального начала карантина (12.03.20 г.) или с другой, о которой договорятся стороны;
• освобождение от платы может иметь место при условии невозможности использовать имущество из-за карантина (ч. 6 ст. 762 ГК).

Например, арендатор нанял помещение, обустроив там столовую. Продажа готовых блюд предусматривает прием посетителей, однако в условиях карантина он вынужден прекратить свою деятельность. Теперь арендатор планирует хлопотать перед арендодателем об освобождении от арендной платы на период карантина.

На какое имущество распространяется норма о возможном освобождении от арендной платы – только на недвижимое (здание, помещение, офисы и т. п.) или также и на другое (транспортное средство, компьютерная техника и т. п.)?

На любое имущество. Имуществом считаются отдельная вещь (движимая, недвижимая), совокупность вещей, имущественные права и обязанности. Обычно в аренду берут движимые (свободно перемещаются в пространстве) или недвижимые вещи (недвижимость полностью или частично помещение, земельный участок) (ст. 181, 190 ГК).

Поэтому утверждение об освобождении от платы за пользование может касаться широкого круга объектов аренды. Главное здесь – влияние карантина на возможность использовать арендованный объект. Если карантин препятствует использованию объекта аренды, то можно инициировать уменьшение/освобождение от платы. Если же нет, ссылаться на карантин как основание для изменения арендной платы не стоит.

Таким образом, автоматического освобождения от аренды не произошло. Стороны договора должны договориться о таком изменении и зафиксировать его на бумаге путем заключения дополнительного соглашения к договору (см. далее).

Карантин и другие договоры

Кроме арендных отношений карантин также мог повлиять и на другие правоотношения, например, сроки поставки, передачи имущества при купле-продаже. О влиянии карантина на договорные обязательства и признании его форс-мажором см. в «Влияние карантина на договорные обязательства», «Как получить сертификат ТПП: пошаговая инструкция».

Если соблюдать сроки договоров стало трудно, то, чтобы не допустить нарушений, стоит внести изменения в договоры относительно срока и других важных условий.

Опять же сторонам следует заключить дополнительное соглашение к основному договору. Только тогда изменения вступят в силу.

Оформление изменений

Изменение договора совершается в такой же форме, что и изменяемый договор, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 654 ГК). То есть сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение к договору, в котором изменить желаемые аспекты.

Для этого сторона-инициатор (обычно арендатор) направляет другой стороне (ст. 188 Хозяйственного кодекса, далее – ХК):

• письмо с предложением относительно изменений условий договора. Письмо составляется в произвольной форме. Если форма письма определена самим договором, тогда ее необходимо соблюдать (см. образец 1);
• проект дополнительного соглашения с подписью инициатора в двух экземплярах (если изменения вносятся в договор аренды земли – в трех). Таким образом противоположная сторона сможет сразу принять предложенные изменения и вернуть экземпляр подписанного соглашения.

Рассмотреть предложение нужно в течение 20 дней после его получения (ч. 2 ст. 188 ХК).

Таким образом, освобождение или скидка арендной платы на период карантина, а также изменение других условий осуществляется путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору (см. образец 2).

Нужно ли нотариально удостоверять дополнительное соглашение к договору?

Все зависит от того, удостоверялся ли нотариально договор, в который вносятся изменения. Если договор:

• подлежал удостоверению или по желанию стороны был удостоверен нотариусом, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. После этого изменения вступают в силу;
• не подлежал удостоверению – соглашение заключается в простой письменной форме и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Имеются ли основания для уменьшения арендной платы по договору аренды земельного участка? Нужно ли нотариально удостоверять дополнительное соглашение к такому договору?

Что касается аренды земельного участка, то здесь другая история. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и не подлежит нотариальному удостоверению (ст. 14 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли»). Но в настоящее время регистрируется не договор, а право аренды. Право возникает с момента его госрегистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) согласно Закону от 01.07.04 г. № 1952-IV (ст. 125, 126 Земельного кодекса).

Поскольку право аренды подлежит регистрации в Реестре прав, то изменения относительно такого права тоже подлежат отражению в нем. Заключив дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, одна из сторон подает его государственному регистратору (через Центры предоставления админуслуг, отделы госрегистрации при городских/поселковых советах) или нотариусу, который получил доступ к Реестру прав, для внесения изменений в Реестр прав.

Относительно того, является ли карантин основанием для уменьшения арендной платы за земли частной собственности, читайте «Есть ли основания для уменьшения арендной платы за земли частной собственности из-за карантина».

Выводы

1. С принятием Закона № 540, который направлен на обеспечение дополнительных гарантий в связи с борьбой с коронавирусом, автоматического освобождения от внесения арендной платы по заключенным договорам не произошло. Стороны договора должны договориться о таком изменении и зафиксировать его на бумаге путем заключения дополнительного соглашения к договору. Претендовать на полное или частичное освобождение от уплаты за аренду может арендатор, которому карантин препятствует использовать арендованное имущество.
2. Арендатор должен направить арендодателю письмо-предложение об изменении условий договора, приложив к нему проект дополнительного соглашения. Изменения к договору должны удостоверяться нотариусом, если и основной договор был нотариально удостоверен. Если же договор не удостоверялся, то дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Горячая линия «Антивирус»: как работать на карантине