Відсутність умов про розмір плати не свідчить про неукладання договору найму (оренди), – Верховний Суд

Цивільний кодекс (далі – ЦК) не кваліфікує плату за користування майном як істотну умову договору найму (оренди) майна. Якщо в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, він визначається з урахуванням: споживчої якості речі; інших обставин, які мають істотне значення (друге речення ч. 1 ст. 762 ЦК). Тому навіть якщо сторони не домовилися про розмір плати в договорі найму (оренди), це не «знищує» такий договір. 

Такий правовий висновок зробив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої палати Касаційного цивільного суду (далі – КЦС ВС) у справі за позовом орендаря до орендодавця про усунення перешкод у користуванні майном. 

Суди встановили, що між сторонами був укладений договір найму (оренди), відповідно до якого об’єктом оренди є майно та майнові права на ½ частину квартири. Водночас відповідачка надіслала листа, в якому повідомила про факт укладення договору оренди зазначеної квартири з іншою особою та просила негайно звільнити займане позивачем як орендарем приміщення. 

Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався на те, що договір найму (оренди) є чинним, оскільки строк оренди відповідно до умов договору не закінчився і в установленому законом порядку договір розірваний не був. 

Суд першої інстанції, рішення якого залишив без змін апеляційний суд, відмовив у задоволенні позову. Мотивував це, зокрема, тим, що зі змісту спірного договору та додаткової угоди до нього не вбачається, що сторонами досягнуто такої істотної умови договору оренди, як орендна плата (яка має бути визначена у вигляді фіксованого платежу). 

КЦС ВС скасував попередні судові рішення в частині вимог про усунення перешкод у користуванні майном, передав справу в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції, зробивши такі правові висновки. 

ВС вже звертав увагу, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Оскільки оплатність договору найму (найму житла) має імперативний характер, то сторони такого договору самостійно визначають розмір плати (абзац перший ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ЦК) або буде застосовуватися механізм, передбачений в ЦК (абзац другий ч. 1 ст. 762, ст. 632 ЦК). Плата за користування майном (ст. 762 ЦК) чи плата за користуванням житлом (ст. 820 ЦК) є тим критерієм, що дає змогу відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички. 

Суди попередніх інстанцій вважали, що між сторонами відсутні договірні правовідносини, оскільки вони не погодили таку істотну умову договору найму (оренди), як орендна плата. 

Але суди не врахували, що плата за користування майном (ст. 762 ЦК) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав у найм майно. Така плата може виражатися як у грошовій (що загальноприйнято в цивільному обороті), так і в натуральній формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві чи виконання робіт). Якщо сторони визначили плату за користування в грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення. 

Суди не звернули уваги, що законодавець у такому універсальному регуляторі приватних відносин, як ЦК, не кваліфікує плату за користування майном як істотну умову договору. Для випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням: споживчої якості речі; інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо. Тобто у разі, коли в договорі найму (оренди) не визначений розмір орендної плати, «вмикається» той інструментарій (спосіб визначення плати), що закріпив законодавець у другому реченні ч. 1 ст. 762 ЦК. Тому навіть якщо сторони не домовилися про розмір плати в договорі найму (оренди),  це не «знищує» такий договір. Суд підкреслив, що договір, і зокрема договір найму (оренди), вчиняється для того, щоб «породити» відповідний результат, а не для того, щоб згодом констатувати його неукладеність, вочевидь, для того, щоб не виконувати обов’язки, які «з’явилися» з такого договору. 

Отже, суди зробили помилковий висновок про те, що договір найму (оренди) є неукладеним.   

Постанова Верховного Суду від 07.08.2024 у справі № 757/18462/21-ц (провадження № 61-1829св24). 

Верховний Суд 

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm