Отсутствие условий о размере платы не свидетельствует о незаключении договора найма (аренды) – Верховный Суд

Гражданский кодекс (далее – ГК) не квалифицирует плату за пользование имуществом как существенное условие договора найма (аренды) имущества. Если в договоре найма (аренды) не определен размер арендной платы, он определяется с учетом: потребительского качества; других обстоятельств, имеющих существенное значение (второе предложение ч. 1 ст. 762 ГК). Поэтому даже если стороны не договорились о размере платы в договоре найма (аренды), это не «уничтожает» такой договор. 

Такой правовой вывод сделал Верховный Суд в составе коллегии судей Второй палаты Кассационного гражданского суда (далее – КГС ВС) в деле по иску арендатора к арендодателю об устранении препятствий в пользовании имуществом. 

Суды установили, что между сторонами был заключен договор найма (аренды), согласно которому объектом аренды является имущество и имущественные права на ½ часть квартиры. В то же время ответчица направила письмо, в котором уведомила о факте заключения договора аренды указанной квартиры с другим лицом и просила немедленно освободить занимаемое истцом как арендатором помещение. 

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что договор найма (аренды) является действующим, поскольку срок аренды согласно условиям договора не истек и в установленном законом порядке договор расторгут не был.

Суд первой инстанции, решение которого оставил без изменений апелляционный суд, отказал в удовлетворении иска. Мотивировал это, в частности, тем, что из содержания спорного договора и дополнительного соглашения к нему не усматривается, что стороны достигли такого существенного условия договора аренды как арендная плата (которая должна быть определена в виде фиксированного платежа). 

КГС ВС отменил предыдущие судебные решения в части требований об устранении препятствий в пользовании имуществом, передал дело в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции, сделав следующие правовые выводы. 

ВС уже обращал внимание, что по своей юридической сути договор найма (найма жилья) является императивно оплатным. Поскольку оплатность договора найма (найма жилья) носит императивный характер, то стороны такого договора самостоятельно определяют размер платы (абзац первый ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ГК) или будет применяться механизм, предусмотренный в ГК (абзац второй ст. 762, ст. 632 ГК). Плата за пользование имуществом (ст. 762 ГК) или плата за пользование жильем (ст. 820 ГК) являются тем критерием, который позволяет отличить договор найма (найма жилья) от договора ссуды. 

Суды предыдущих инстанций считали, что между сторонами отсутствуют договорные правоотношения, поскольку они согласовали такое существенное условие договора найма (аренды), как арендная плата. 

Но суды не учли, что плата за пользование имуществом (ст. 762 ГК) является эквивалентом, который получает наймодатель за то, что предоставил в аренду имущество. Такая плата может выражаться как в денежной (что общепринято в гражданском обороте), так и в натуральной форме (например, предоставление услуг наймодателю или выполнение работ). Если стороны определили плату за пользование в денежной форме, это может быть как фиксированный платеж, так и процентное значение.

Суды не обратили внимания на то, что законодатель в таком универсальном регуляторе частных отношений, как ГК, не квалифицирует плату за пользование имуществом как существенное условие договора. Для случаев, когда стороны не договорились о размере платы, он определяется с учетом: потребительского качества вещи; других обстоятельств, имеющих существенное значение. К таковым можно отнести, в частности, год производства вещи, ее функциональные свойства, расположение вещи и т. д. То есть в случае, когда в договоре найма (аренды) не определен размер арендной платы, «включается» тот инструментарий (способ определения платы), который закрепил законодатель во втором предложении ч. 1 ст. 762 ЦК. Поэтому даже если стороны не договорились о размере платы в договоре найма (аренды), это не «уничтожает» такой договор. Суд подчеркнул, что договор, и в частности, договор найма (аренды), совершается для того, чтобы «произвести» соответствующий результат, а не для того, чтобы впоследствии констатировать его незаключенность, очевидно, для того, чтобы не исполнять обязанности, которые «возникли» из такого договора. 

Следовательно, суды сделали ошибочный вывод о том, что договор найма (аренды) не является заключенным. 

Постановление Верховного Суда от 07.08.2024 по делу № 757/18462/21-ц (производство № 61-1829св24). 

Верховный Суд

Присоединяйтесь к Uteka в Telegramm