Чи може суборендар сплачувати орендну плату орендодавцеві

Із цієї статті ви дізнаєтесь, чи дозволяє законодавство суборендарю сплачувати суборендну плату не орендареві, з яким укладено договір суборенди, а безпосередньо власнику нерухомості (приміщення, будівлі, земельної ділянки, далі – майно).

Запитання – відповіді

Чи має право орендар вимагати від суборендаря сплати за користування майном орендодавцеві?

Ні, орендар не має такого права. Пояснимо це докладніше.

За загальним правилом суборендар не може сплачувати орендну плату орендодавцеві, адже договір суборенди укладається з орендарем, а не з орендодавцем. Згідно з договором суборенди плата за користування майном сплачується орендареві. А орендар своєю чергою зобов’язаний сплачувати орендну плату на підставі договору оренди орендодавцеві. 

У таких правовідносинах беруть участь три особи:

• орендодавець – власник майна;
• орендар, який отримав майно від власника в оренду;
• суборендар, якому орендар передав майно або його частину в суборенду.

При цьому виникають два самостійних договірних зобов’язання:

• між орендодавцем та орендарем за договором оренди;
• між орендарем та суборендарем за договором суборенди.

Відповідно до ч. 1 ст. 774 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) передання орендарем майна в суборенду можливе лише за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Аналогічне правило передбачено і для договору суборенди земельної ділянки. Згідно зі ст. 8 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Суборенда землі – це похідне від оренди право користування земельною ділянкою. Умови договору суборенди не повинні суперечити умовам договору оренди та обмежуються ними.

При цьому плата за користування майном – це істотна умова договору оренди та суборенди. Згідно із ч. 1 ст. 762 ЦКУ за користування майном з орендаря (суборендаря) справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Отже, за загальним правилом суборендар сплачує суборендну плату орендареві, оскільки саме орендар є стороною договору суборенди. Проте законодавство не забороняє виконувати грошові зобов’язання за договором на користь третьої особи.

Чи може орендодавець бути одержувачем суборендної  плати?

Договір – це угода сторін, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків.

Зазвичай у договорі фігурують дві сторони, наприклад, у договорі суборенди це орендар і суборендар. Договір є обов’язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦКУ). Договір не може створювати обов’язки для третьої особи, яка не є стороною договору (ст. 511 ЦКУ).

Відповідно орендодавець (власник майна) не є стороною договору суборенди та не може мати обов’язки за таким договором. Водночас договір може породжувати для третьої особи права щодо боржника та/або кредитора. Маються на увазі договори, що укладаються на користь третіх осіб, тобто договори, в яких вигодонабувачем виступають не сторони договору.

Договором на користь третьої особи є договір, в якому боржник зобов’язаний виконати свій обов’язок на користь третьої особи, яка встановлена в договорі (ст. 636 ЦКУ).

Отже, суборендар може сплачувати плату за користування нерухомістю безпосередньо власнику майна, навіть якщо власник не є стороною договору суборенди. Однак таку можливість слід чітко прописати в договорі суборенди та бажано письмово погодити з власником нерухомості.

При цьому важливо розмежовувати особу, якій належить право вимагати суборендну плату, та особу, якій фактично перераховуються кошти. Сам факт здійснення платежу на рахунок власника не означає, що він автоматично стає орендодавцем за договором суборенди.

Сторони, укладаючи договір суборенди, можуть відразу вказати в ньому, що суборендар зобов’язується вносити плату за користування майном не орендареві, а третій особі – орендодавцеві.

Якщо ж договір суборенди вже укладено, але суборендар погоджується перераховувати плату за користування майном орендодавцеві, то можна укласти додаткову угоду до договору.

Формулювання в договорі суборенди/додатковій угоді до договору суборенди може бути таким:

«Сторони погодили, що суборендар перераховує суборендну плату за договором суборенди безпосередньо на поточний рахунок орендодавця (власника майна). Сторони погодили, що грошові кошти, сплачені суборендарем безпосередньо орендодавцеві відповідно до цього договору, вважаються належним виконанням суборендарем його грошового зобов’язання зі сплати суборендної плати перед орендарем».

У такій ситуації необхідно розмежовувати:

• боржника – суборендаря за договором суборенди;
• кредитора – орендаря за договором суборенди;
• особу, яка фактично отримує кошти, – власника майна.

Тобто власник майна є лише одержувачем суборендної плати, але між ним і суборендарем не виникають договірні зобов’язання.

Висновки

Суборендар не може сплачувати орендну плату орендодавцеві, адже останній не є стороною договору суборенди. Однак за згодою орендаря та суборендаря в договорі суборенди можна передбачити, що грошове зобов’язання щодо сплати суборендної плати буде здійснюватися шляхом перерахування коштів третій особі – власнику майна. У цьому випадку не йдеться про зміну сторони договору (заміну кредитора). Суборендар сплачує кошти орендодавцеві, але орендар залишається кредитором за договором суборенди, а власник майна є лише одержувачем платежу.