Может ли субарендатор платить арендную плату арендодателю

Из этой статьи вы узнаете, разрешает ли законодательство субарендатору платить субарендную плату не арендатору, с которым заключен договор субаренды, а непосредственно собственнику недвижимости (помещения, здания, земельного участка, далее – имущество).

Вопросы – ответы

Имеет ли право арендатор требовать от субарендатора уплаты за пользование имуществом арендодателю?

Нет, арендатор не имеет такого права. Объясним это подробнее.

По общему правилу субарендатор не может платить арендную плату арендодателю, ведь договор субаренды заключается с арендатором, а не с арендодателем. Согласно договору субаренды плата за пользование имуществом уплачивается арендатору. А арендатор в свою очередь обязан платить арендную плату на основании договора аренды арендодателю. 

В таких правоотношениях принимают участие три лица:

• арендодатель – собственник имущества;
• арендатор, получивший имущество от собственника в аренду;
• субарендатор, которому арендатор передал имущество или его часть в субаренду.

При этом возникают два самостоятельных договорных обязательства:

• между арендодателем и арендатором по договору аренды;
• между арендатором и субарендатором по договору субаренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 774 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) передача арендатором имущества в субаренду возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичное правило предусмотрено и для договора субаренды земельного участка. Согласно ст. 8 Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя. Если в течение месяца арендодатель не пришлет письменного уведомления о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передан в субаренду.

Субаренда земли – это производное от аренды право пользования земельным участком. Условия договора субаренды не должны противоречить условиям договора аренды и ограничиваются ими.

При этом плата за пользование имуществом – это существенное условие договора аренды и субаренды. Согласно ч. 1 ст. 762 ГКУ за пользование имуществом с арендатора (субарендатора) взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Следовательно, по общему правилу субарендатор платит субарендную плату арендатору, поскольку именно арендатор является стороной договора субаренды. Однако законодательство не запрещает выполнять денежные обязательства по договору в пользу третьего лица.

Может ли арендодатель быть получателем субарендной платы?

Договор – это соглашение сторон, направленное на приобретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Обычно в договоре фигурируют две стороны, например, в договоре субаренды это арендатор и субарендатор. Договор является обязательным для выполнения сторонами (ст. 629 ГКУ). Договор не может создавать обязанности для третьего лица, не являющегося стороной договора (ст. 511 ГКУ).

Соответственно арендодатель (собственник имущества) не является стороной договора субаренды и не может иметь обязанности по такому договору. В то же время договор может порождать для третьего лица права в отношении должника и/или кредитора. Имеются в виду договоры, заключаемые в пользу третьих лиц, то есть договоры, в которых выгодоприобретателем выступают не стороны договора.

Договором в пользу третьего лица является договор, в котором должник обязан выполнить свою обязанность в пользу третьего лица, установленного в договоре (ст. 636 ГКУ).

Следовательно, субарендатор может уплачивать плату за пользование недвижимостью непосредственно собственнику имущества, даже если собственник не является стороной договора субаренды. Однако такую возможность следует четко прописать в договоре субаренды и желательно в письменном виде согласовать с собственником недвижимости.

При этом важно разграничивать лицо, которому принадлежит право потребовать субарендную плату, и лицо, которому фактически перечисляются средства. Сам факт осуществления платежа на счет собственника не означает, что он автоматически становится арендодателем по договору субаренды.

Стороны, заключая договор субаренды, могут сразу указать в нем, что субарендатор обязуется вносить плату за пользование имуществом не арендатору, а третьему лицу – арендодателю.

Если договор субаренды уже заключен, но субарендатор соглашается перечислять плату за пользование имуществом арендодателю, то можно заключить дополнительное соглашение к договору.

Формулировка в договоре субаренды/дополнительном соглашении к договору субаренды может быть такой:

«Сторони погодили, що суборендар перераховує суборендну плату за договором суборенди безпосередньо на поточний рахунок орендодавця (власника майна). Сторони погодили, що грошові кошти, сплачені суборендарем безпосередньо орендодавцеві відповідно до цього договору, вважаються належним виконанням суборендарем його грошового зобов’язання зі сплати суборендної плати перед орендарем».

В такой ситуации необходимо разграничивать:

• должника – субарендатора по договору субаренды;
• кредитора – арендатора по договору субаренды;
• лицо, фактически получающее средства, – собственника имущества.

То есть собственник имущества является только получателем субарендной платы, но между ним и субарендатором не возникают договорные обязательства.

Выводы

Суборендатор не может платить арендную плату арендодателю, поскольку последний не является стороной договора субаренды. Однако с согласия арендатора и субарендатора в договоре субаренды можно предусмотреть, что денежное обязательство по уплате субарендной платы будет осуществляться путем перечисления средств третьему лицу –собственнику имущества. В этом случае речь не идет об изменении стороны договора (замене кредитора). Суборендатор платит средства арендодателю, но арендатор остается кредитором по договору субаренды, а собственник имущества является только получателем платежа.