Як укласти договір оренди землі сільгосппризначення

Операції із землею: вирішуємо проблемні питання

Операції із землею: тонкощі оформлення, обліку та оподаткування

У консультації ми розглянемо порядок укладання договору оренди землі сільгосппризначення, яка знаходиться в приватній або в державній і комунальній власності.

Законодавча база для укладання договору оренди землі

У випадку укладання договору оренди землі сільгосппризначення, яка знаходиться:

• у власності в громадян і юросіб, багато умов договору можуть бути прописані на розсуд сторін;
• у державній або комунальній власності, то суттєво змінити умови договору не вийде, тому що вони суворо регламентовані законодавством.

Під час укладення зазначеного договору необхідно керуватися положеннями ЗК, ЦК, Закону від 06.10.1998 № 161-XIV (далі - Закон № 161) та інших нормативних актів. Типову форму договору оренди землі (далі – Типовий договір) затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

Форма договору оренди

Договір завжди укладається в письмовій формі (ст. 14 Закону № 161). Для оформлення оренди державної або комунальної землі укладається Типовий договір, а для приватної – самостійно розроблений договір. При цьому за орієнтир можна взяти Типовий договір.

Засвідчувати договір оренди землі сільгосппризначення в нотаріуса не обов’язково, однак власник земельної ділянки може заздалегідь установити/скасувати вимогу щодо нотаріального посвідчення договору шляхом укладення одностороннього правочину в нотаріуса. Вимога виступає обтяженням речових прав і підлягає відображенню в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) (ч. 1 ст. 14 Закону № 161).

Після підписання договору треба звернутися до держреєстратора для реєстрації права оренди в Реєстрі прав (ст. 125, 126 ЗК; ст. 4 Закону від 01.07.2004 № 1952-IV, далі - Закон № 1952). Право оренди виникає з моменту такої реєстрації. Тільки після реєстрації земельна ділянка буде вважатися переданою орендареві.

Чи треба складати акт приймання-передачі земельної ділянки?

Ні, додатково складати акт приймання-передачі не обов’язково (ст. 17 Закону № 161). На це також указує Верховний Суд у своїй постанові від 17.12.2018 (ЄДРСР, реєстр. № 78750331).

Істотні умови договору ореди

Істотні умови договору оренди земельної ділянки визначено в ст. 15 Закону № 161, а саме:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору та дата його укладення;
• орендна плата (розмір, індексація, спосіб та умова розрахунків, строки й порядок унесення/перегляду, відповідальність за несплату). Див. докладніше в матеріалі «Орендна плата за землі приватної власності».

Крім перелічених вище сторони можуть прописати в договорі й інші важливі для них умови, наприклад, про припинення оренди у випадку смерті орендодавця, механізм використання переважного права на купівлю, правила поновлення договору на новий строк і т. д.

Строк дії договору

Строк дії договору сторони обирають самі, але з урахуванням норм ч. 1 ст. 19 Закону № 161:

• мінімальний строк оренди земель сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства становить 7 років, а якщо на них здійснюється меліорація – 10 років;
• максимальний строк – 50 років.

Строк обчислюється роками, місяцями, днями (наприклад, 10 років), але в договорі оренди рекомендуємо вказати також конкретну дату його закінчення (наприклад, 01.01.2031).

Зверніть увагу: закінчення строку дії договору обчислюється з дати його укладення (ч. 1 ст. 19 Закону № 161). Тобто право оренди виникає з моменту держреєстрації, а закінчується через кількість років, на які він укладений, рахуючи з дати укладання договору. Укласти договір можна, наприклад, з 01.11.2021, але право оренди й обробітку земельної ділянки виникне із дня відображення такого права в Реєстрі прав. Держреєстратор наведе в ньому, зокрема, дату укладення, строк дії договору та кінцеву дату.

Об’єкт оренди

Об’єктом оренди виступає земельна ділянка, а саме: її кадастровий номер, місце розташування та розмір. Усі ці дані наводяться у витягу з Державного земельного кадастру (далі – витяг, ДЗК), який видається через Центри надання адміністративних послуг територіальним відділом Держгеокадастру.

Дозволяється укладати один договір оренди декількох земельних ділянок, якими володіє орендодавець (частка особа або орган виконавчої влади/місцевого самоврядування).

Переважне право орендаря на купівлю орендованої земельної ділянки

Орендар має переважне право на придбання орендованої земельної ділянки у власність у випадку її продажу за умови, що він платить ціну, за якою продається ділянка (ст. 9 Закону № 161).

Тобто купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Дане право може бути передане його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.

У ст. 130¹ ЗК визначено такий порядок реалізації переважного права:

• перша черга – особа, яка має спецдозвіл на видобуток корисних копалин загальнодержавного значення на такій ділянці. Інформація про земельну ділянку надр повинна бути внесена до ДЗК. Виняток: ділянка призначена для садівництва, на ділянці розташований об’єкт нерухомості, яким володіє орендар;
• друга черга – орендар.

Тобто орендар вступає в гру, якщо немає суб’єкта переважного права (далі – суб’єкт) першої черги або він відмовився від реалізації такого права, на земельній ділянці немає будівель, що належать орендареві.

Продаж землі з порушенням переважного права її купівлі дає суб’єктові право подати позов до суду про переведення на нього прав та обов’язків покупця.

Особливості укладання договору оренди невитребуваних паїв

Питання оренди невитребуваних паїв прописано в Законі від 05.06.2003 № 899-IV (далі - Закон № 899). Згідно зі ст. 13 цього Закону нерозподіленою є земельна ділянка, яка відповідно до проєкту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшов у площу земель, що підлягають розподілу, але згідно із протоколом про розподіл земельних ділянок не був виділений власникові земельної частки (паю).

Термін «невитребувані» Закон № 899 застосовує до земельних часток (паїв), на які не отримано документи, що засвідчують право на них, або до земельних часток (паїв), право на які засвідчено відповідно до законодавства, але які не були виділені в натурі (на місцевості). Тобто нерозподіленими є саме земельні ділянки, а невитребуваними – земельні частки (паї).

Чи проводяться торги для передання в оренду невитребуваного паю?

Ні, не проводяться. Норма ст. 134 ЗК передбачає обов’язковість продажу земельних ділянок або прав на них (у т. ч. оренди) на конкурентних засадах (земельних торгах). Але зазначена стаття стосується тільки державної або комунальної землі.

У процесі розподілу на паї земля переходила з колективної власності в приватну. Тому такі ділянки не відносяться ні до державної, ні до комунальної власності. Отже, нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.

Хто передає в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї?

До 01.01.2019 повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї в межах населених пунктів належали сільським, селищним, міським радам, поза межами – райдержадміністраціям.

На початку 2019 року (після набуття чинності Закону від 10.07.2018 № 2498-VIII, далі - Закон № 2498) райдержадміністрації втратили такі повноваження. Тому з 01.01.2019 право передавати в оренду ці земельні ділянки мають виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована нічийна земля. Тобто розташування такої ділянки в межах або поза межами населеного пункту вже не має значення – орендодавцем буде виступати місцева рада.

Які умови повинен містити договір оренди нерозподілених земельних ділянок/невитребуваних паїв?

Оскільки нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду тільки після їх формування в земельні ділянки, до договорів оренди таких ділянок застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільгоспземлі.

Істотні умови договору оренди наведено в ч. 1 ст. 15 Закону № 161 (див. вище).

Водночас місцева рада зобов’язана в письмовій формі повідомити власників земельних часток (паїв) або їх спадкоємців, які не брали участі в розподілі земельних ділянок, про результати проведеного розподілу цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

Це означає, що такий договір оренди буде діяти, поки власник паю не оформить своє право власності на відповідну земельну ділянку. Одночасно з фактом держреєстрації права власності на земельну ділянку припиняється й договір оренди. Це відбувається автоматично без укладення сторонами будь-яких договорів (додугод) про його припинення. Держреєстрація припинення права оренди проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з держреєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку.

Слід зазначити, що Законом № 2498 установлено граничний строк – 01.01.2025, до якого власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець повинен оформити право власності на земельну ділянку. Якщо він цього не зробить, то буде вважатися таким, що відмовився від отримання земельної ділянки.

Що буде, якщо власник невитребуваної земельної частки (паю) не оформить право власності до 01.01.2025?

Після цієї дати така ділянка за рішенням і заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається в комунальну власність громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Якщо до 01.01.2025 власник або його спадкоємець не оформить своє право власності на земельну ділянку, договір оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю буде діяти до моменту оформлення земельної ділянки в комунальну власність.

З моменту держреєстрації права власності територіальної громади на земельну ділянку автоматично буде припинений і договір оренди, причому без укладення сторонами будь-яких договорів (договорів) про його припинення.

Водночас місцева рада не має права передавати земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), у приватну власність протягом 7 років із дня держреєстрації права комунальної власності на таку ділянку (крім передання її власникові невитребуваної земельної частки (паю) або її спадкоємцям).

Як визначити в договорі розмір орендної плати?

Під час визначення розміру орендної плати слід ураховувати, що нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї не відносяться ні до державної, ні до комунальної власності, тому встановлення плати за користування ними, способу та строків сплати, умов розрахунків, порядку внесення та перегляду повністю передане на розсуд сторін.

Сторони можуть прописати в договорі розмір плати за оренду зазначених ділянок і паїв у фіксованій сумі, процентному відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або обрати інший варіант визначення орендної плати. Також сторони не обмежені будь-якими граничними розмірами й можуть обчислювати плату за оренду таких земель без урахування індексації. Дане право сторін передбачено в п. 10 Типового договору.

Під час укладення договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю право оренди реєструється в Реєстрі прав без держреєстрації права власності на такі земельні ділянки (ч. 1 ст. 30 Закону № 1952). Якщо право оренди не зареєстроване, то воно не виникає в орендаря.

Припинення договору за наявності посівів/насаджень на земельній ділянці

Згідно із ч. 3 ст. 13 Закону № 899 якщо дія договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю закінчилася у зв’язку із придбанням права власності на нього до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право зібрати врожай. У свою чергу, власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати із дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Як установлено ст. 79 ЗК і ст. 373 ЦК, право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ньому знаходяться, а також на простір над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, необхідними для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Багаторічні насадження не можуть розглядатися як окремий об’єкт права власності без земельної ділянки, на якій вони перебувають, оскільки є складовою цієї ділянки. Тому у випадку припинення договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю у зв’язку з держреєстрацією на нього права приватної або комунальної власності власником багаторічних насаджень, закладених орендарем на такій ділянці, стане фізособа – власник паю (її спадкоємець) або територіальна громада.

Орендар у цьому випадку може вимагати від такого власника відшкодування його витрат на закладення багаторічних насаджень, але тільки якщо дане право передбачене договором оренди.