Как заключить договор аренды земли сельхозназначения

Операции с землей: решаем проблемные вопросы

Операции с землей: тонкости оформления, учета и налогообложения

В консультации мы рассмотрим порядок заключения договора аренды земли сельхозназначения, которая находится в частной или в государственной и коммунальной собственности.

Законодательная база для заключения договора аренды земли

В случае заключения договора аренды земли сельхозназначения, которая находится:

• в собственности у граждан и юрлиц, многие условия договора могут быть прописаны по усмотрению сторон;
• в государственной или коммунальной собственности, то существенно изменить условия договора не получится, так как они строго регламентированы законодательством.

При заключении указанного договора необходимо руководствоваться положениями ЗК, ГК, Закона от 06.10.1998 № 161-XIV (далее - Закон № 161) и других нормативных актов. Типовая форма договора аренды земли (далее – Типовой договор) утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 № 220.

Форма договора аренды

Договор всегда заключается в письменной форме (ст. 14 Закона № 161). Для оформления аренды государственной или коммунальной земли заключается Типовой договор, а для частной – самостоятельно разработанный договор. При этом за ориентир можно взять Типовой договор.

Удостоверять договор аренды земли сельхозназначения у нотариуса не обязательно, однако собственник земельного участка может заранее установить/отменить требование относительно нотариального удостоверения договора путем заключения односторонней сделки у нотариуса. Требование выступает обременением вещных прав и подлежит отражению в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) (ч. 1 ст. 14 Закона № 161).

После подписания договора надо обратиться к госрегистратору для регистрации права аренды в Реестре прав (ст. 125, 126 ЗК; ст. 4 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV, далее - Закон № 1952). Право аренды возникает с момента такой регистрации. Только после регистрации земельный участок будет считаться переданным арендатору.

Нужно ли составлять акт приемки-передачи земельного участка?

Нет, дополнительно составлять акт приемки-передачи не обязательно (ст. 17 Закона № 161). На это также указывает Верховный Суд в своем постановлении от 17.12.2018 (ЕГРСР, рег. № 78750331).

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды земельного участка определены в ст. 15 Закона № 161, а именно:

• объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
• срок действия договора и дата его заключения;
• арендная плата (размер, индексация, способ и условие расчетов, сроки и порядок внесения/пересмотра, ответственность за неуплату). См. подробнее в материале «Арендная плата за земли частной собственности».

Кроме вышеперечисленных стороны могут прописать в договоре и другие важные для них условия, например, о прекращении аренды в случае смерти арендодателя, механизме использования преимущественного права на покупку, правилах возобновления договора на новый срок и т. д.

Срок действия договора

Срок действия договора стороны выбирают сами, но с учетом норм ч. 1 ст. 19 Закона № 161:

• минимальный срок аренды земель сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства составляет 7 лет, а если на них осуществляется мелиорация – 10 лет;
• максимальный срок – 50 лет.

Срок исчисляется годами, месяцами, днями (например, 10 лет), но в договоре аренды рекомендуем указать также конкретную дату его окончания (например, 01.01.2031).

Обратите внимание: окончание срока действия договора исчисляется с даты его заключения (ч. 1 ст. 19 Закона № 161). То есть право аренды возникает с момента госрегистрации, а заканчивается через количество лет, на которые он заключен, считая с даты заключения договора. Заключить договор можно, например, с 01.11.2021, но право аренды и обработки земельного участка возникнет со дня отражения такого права в Реестре прав. Госрегистратор при­ведет в нем, в частности, дату заключения, срок действия договора и конечную дату.

Объект аренды

Объектом аренды выступает земельный участок, а именно: его кадастровый номер, местоположение и размер. Все эти данные приводятся в извлечении из Государственного земельного кадастра (далее – извлечение, ГЗК), который выдается через Центры предоставления административных услуг территориальным отделом Госгеокадастра.

Разрешается заключать один договор аренды нескольких земельных участков, которыми владеет арендодатель (частное лицо или орган исполнительной власти/местного самоуправления).

Преимущественное право арендатора на покупку арендованного земельного участка

Арендатор имеет преимущественное право на приобретение арендованного земельного участка в собственность в случае его продажи при условии, что он платит цену, по которой продается участок (ст. 9 Закона № 161).

То есть купля-продажа земельного участка осуществляется с соблюдением преимущественного права на его приобретение. Данное право может быть передано его субъектом другому лицу, о чем такой субъект должен письменно уведомить собственника земельного участка.

В ст. 130¹ ЗК определен следующий порядок реализации преимущественного права:

• первая очередь – лицо, которое имеет спецразрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения на таком участке. Информация о земельном участке недр должна быть внесена в ГЗК. Исключение: участок предназначен для садоводства, на участке расположен объект недвижимости, которым владеет арендатор;
• вторая очередь – арендатор.

То есть арендатор вступает в игру, если нет субъекта преимущественного права (далее – субъект) первой очереди или он отказался от реализации такого права, на земельном участке нет зданий, принадлежащих арендатору.

Продажа земли с нарушением преимущественного права ее покупки дает субъекту право подать иск в суд о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Особенности заключения договора аренды невытребованных паев

Вопросы аренды невытребованных паев прописаны в Законе от 05.06.2003 № 899-IV (далее - Закон № 899). Согласно ст. 13 этого Закона нераспределенным является земельный участок, который в соответствии с проектом землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев) вошел в площадь земель, подлежащих распределению, но согласно протоколу о распределении земельных участков не был выделен собственнику земельной доли (пая).

Термин «невытребованные» Закон № 899 применяет к земельным долям (паям), на которые не получены документы, удостоверяющие право на них, или к земельным долям (паям), право на которые удостоверено в соответствии с законодательством, но которые не были выделены в натуре (на местности). То есть нераспределенными яв­ляются именно земельные участки, а невытребованными – земельные доли (паи).

Проводятся ли торги для передачи в аренду невытребованного пая?

Нет, не проводятся. Норма ст. 134 ЗК предусматривает обязательность продажи земельных участков или прав на них (в т. ч. аренды) на конкурентных началах (земельных торгах). Но указанная статья касается только государственной или коммунальной земли.

В процессе деления на паи земля переходила из коллективной собственности в частную. Поэтому такие участки не относятся ни к государственной, ни к ком­мунальной собственности. Следовательно, нераспределенные земельные участки, невытре­бован­ные доли (паи) после формирования их в земельные участки передаются в аренду без проведения земельных торгов.

Кто передает в аренду нераспределенные земельные участки/невытребованные паи?

До 01.01.2019 полномочия передавать в аренду нераспределенные земельные участки/невытребованные паи в границах населенных пунктов принадлежали сельским, поселковым, городским советам, вне границ – райгосадминистрациям.

В начале 2019 года (после вступления в силу Закона от 10.07.2018 № 2498-VIII, далее - Закон № 2498) райгосадминистрации утратили такие полномочия. Поэтому с 01.01.2019 право передавать в аренду эти земельные участки имеют исключительно сельские, поселковые, городские советы, на территории которых расположена ничейная земля. То есть расположение такого участка в границах или вне границ населенного пункта уже не имеет значения – арендодателем будет выступать местный совет.

Какие условия должен содержать договор аренды нераспределенных земельных участков/невытребованных паев?

Поскольку нераспределенные земельные участки/невытребованные паи передаются в аренду только после их формирования в земельные участки, к договорам аренды таких участков применяются общие положения, которые регулируют аренду сельхозземли.

Существенные условия договора аренды приведены в ч. 1 ст. 15 Закона № 161 (см. выше).

В то же время местный совет обязан в письменном виде уведомить собственников земельных долей (паев) или их наследников, которые не участвовали в распределении земельных участков, о результатах проведенного распределения ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или путем вручения уведомления лично, если известно их местонахождение.

Это значит, что такой договор аренды будет действовать, пока собственник пая не оформит свое право собственности на соответствующий земельный участок. Одновременно с фактом госрегистрации права собственности на земельный участок прекращается и договор аренды. Это происходит автоматически без заключения сторонами каких-либо договоров (допсоглашений) о его прекращении. Госрегистрация прекращения права аренды проводится без подачи соответствующего заявления заявителями одновременно с госрегистрацией права собственности на соответствующий земельный участок.

Следует отметить, что Законом № 2498 установлен предельный срок – 01.01.2025, до которого собственник невытребованной земельной доли (пая) или его наследник должен оформить право собственности на земельный участок. Если он этого не сделает, то будет считаться отказавшимся от получения земельного участка.

Что будет, если собственник невытребованной земельной доли (пая) не оформит право собственности до 01.01.2025?

После этой даты такой участок по решению и заявлению соответствующего совета на основании решения суда передается в коммунальную собственность громады, на территории которой он расположен, в порядке признания имущества бесхозным.

Если до 01.01.2025 собственник или его наследник не оформит свое право собст­венности на земельный участок, договор аренды нераспределенного земельного участ­ка/невытребованного пая будет действовать до момента оформления земельного участка в коммунальную собст­венность.

С момента госрегистрации права собственности терри­ториальной громады на земельный участок автоматически будет прекращен и договор аренды, причем без заключения сторонами каких-либо договоров (допсоглашений) о его прекращении.

В то же время местный совет не имеет права передавать земельный участок, сформированный из невытребованной земельной доли (пая), в частную собственность в течение 7 лет со дня госрегистрации права коммунальной собственности на такой участок (кроме передачи его собственнику невытребованной земельной доли (пая) или его наследникам).

Как определить в договоре размер арендной платы?

При определении размера арендной платы следует учитывать, что нераспределенные земельные участки/невытребованные паи не относятся ни к государственной, ни к коммунальной собственности, поэтому установление платы за пользование ими, способа и сроков уплаты, условий расчета, порядка внесения и пересмотра полностью передано на усмотрение сторон.

Стороны могут прописать в договоре размер платы за аренду указанных участков и паев в фиксированной сумме, процентном отношении к денежной оценке земельного участка (как нормативной, так и экспертной) или выбрать другой вариант определения арендной платы. Также стороны не ограничены какими-либо предельными размерами и могут исчислять плату за аренду таких земель без учета индексации. Данное право сторон предусмотрено в п. 10 Типового договора.

При заключении договора аренды нераспределенного земельного участка/невытребованного пая право аренды регистрируется в Реестре прав без госрегистрации права собственности на такие земельные участки (ч. 1 ст. 30 Закона № 1952). Если право аренды не зарегистрировано, то оно не возникает у арендатора.

Прекращение договора при наличии посевов/насаждений на земельном участке

Согласно ч. 3 ст. 13 Закона № 899 если действие договора аренды нераспределенного земельного участка/невытребованного пая закончилось в связи с приобретением права собственности на него до уборки урожая, посеянного арендатором на земельном участке, арендатор имеет право собрать урожай. В свою очередь, собственник земельного участка имеет право на возмещение убытков, связанных со временным занятием земельного участка прежним арендатором, в размере пропорционально арендной плате со дня прекращения договора до дня уборки урожая.

Как установлено ст. 79 ЗК и ст. 373 ГК, право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, которые на нем находятся, а также на пространство над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, необходимыми для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Многолетние насаждения не могут рассматриваться как отдельный объект права собственности без земельного участка, на котором они находятся, поскольку являются составляющей этого участка. Поэтому в случае прекращения договора аренды нераспределенного земельного участка/невытребованного пая в связи с госрегистрацией на него права частной или коммунальной собственности собственником многолетних насаждений, заложенных арендатором на таком участке, станет физлицо – собственник пая (его наследник) или территориальная громада.

Арендатор в этом случае может требовать от такого собственника возмещения его расходов на закладку многолетних насаждений, но только если данное право предусмотрено договором аренды.