Оренда державного й комунального майна: новий закон – нові правила

З 1 лютого 2020 року вводиться в дію новий закон, що регламентує питання оренди державного і комунального майна (Закон від 03.10.19 р. № 157-IX, далі – Закон № 157, набув чинності з 27.12.19 р.). Закон № 157 прийшов на заміну Закону від 10.04.92 р. № 2269-XII, який раніше регламентував ці питання. Розглянемо, які ж новації нас чекають.

Мета прийняття нового закону

Основна мета прийняття нового закону – «підтягти» нормативну базу з питань оренди державного і комунального майна під вимоги сучасного ринку та реалії нашого життя. Адже «старий» закон був прийнятий ще в 1992 році. Так, до нього не раз уносилися зміни, проте настав момент, коли його потрібно відновити повністю. Новий закон покликаний зробити процедуру оренди державного й комунального майна максимально прозорою, простою та усунути корупційні ризики при оформленні орендних відносин у цій сфері. 

Наскільки це вдалося законодавцям, судити поки що рано. Хоча б тому, що не всі передбачені нововведення запрацюють на повну силу з лютого. Але сподіватимемося на позитивні зрушення.

Перехідний період

Велика частина норм Закону № 157 набуває чинності з 01.02.20 р., але окремі положення – тільки з 01.10.20 р. А пов’язано це з необхідністю впровадити електронну торговельну систему (далі – ЕТС) для обліку всіх орендних операцій державного й комунального майна. 

Що таке ЕТС? 

Згідно з п. 4 ч. 1 Закону № 157 ЕТС – це дворівнева інформаційно-телекомунікаційна система. Складається із центральної бази даних та електронних майданчиків, які взаємодіють із центральною БД через інтерфейс програмування її застосувань. За допомогою ЕТС можна створювати, розміщувати, оприлюднювати в електронному вигляді документи та інформацію, необхідні для проведення аукціону в електронній формі, а також обмінюватися цією інформацією.

Чи будуть прийняті нові підзаконні акти?

Кабміну доручено у тримісячний строк реалізувати на практиці всі новації Закону № 157, а саме: підготувати законопроєкти, забезпечити прийняття нових нормативно-правових актів і привести у відповідність із Законом № 157 нормативну базу, що вже існує (п. 8 Прикінцевих і перехідних положень Закону № 157). 

Отже, найближчим часом з’являться нові нормативно-правові акти, про які ми вас негайно проінформуємо. 

Чи треба сторонам уносити зміни до договорів оренди державного і комунального майна, укладених до 1 лютого 2020 року? 

Ні, «старі» договори продовжують діяти до закінчення строку, на який вони були укладені (п. 2 Прикінцевих і перехідних положень Закону № 157). Тобто вносити до них ті або інші зміни у зв’язку з набуттям чинності Закону № 157 зараз не потрібно. 

Усі орендні операції – тепер через ЕТС

Закон № 157 передбачає, що всі операції, які стосуються оренди державного й комунального майна, підлягатимуть реєстрації в ЕТС. Це дозволить процесу оренди бути публічним і прозорим. Як передбачено ч. 6 ст. 16 Закону № 157, усі договори оренди, зміни і доповнення до них підлягають публікації в ЕТС.

Правда, як ми вже згадали, діяти ці зміни почнуть із 1 жовтня. І вносити дані до ЕТС потрібно буде відповідно до Порядку передачі майна в оренду. На сьогодні такого порядку ще немає. 

Усі оголошення про передачу державного і комунального майна в оренду теж публікуватимуться в ЕТС (ст. 5 Закону № 157). 

Вимоги до договорів оренди

Одна з новацій: договори оренди державної та комунальної власності, що укладається на строк більше 5 років, треба буде посвідчувати в нотаріуса (ч. 3 ст. 16 Закону № 157). 

Самі ж договори оренди повинні будуть оформлятися на підставі примірного договору оренди, який затверджується:

• Кабміном – щодо майна державної власності;
• представницькими органами місцевого самоврядування – щодо майна комунальної власності.

Договір може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об’єкт передається в оренду з додатковими умовами. 

Етапи укладення договору оренди

Договір оренди може укладатися за підсумками проведення аукціону або без аукціону. 

Увага, заборона! Якщо майно отримано в оренду без проведення аукціону, то передавати його в суборенду – не можна (ч. 3 ст. 15 Закону № 157).

Перелік випадків, коли майно передається в оренду без проведення аукціону, наведено в ст. 15 Закону № 157. Крім того, основні вимоги до такої оренди будуть прописані в порядку передачі майна в оренду. 
 
А етапи укладення договору оренди такі (ст. 5 Закону № 157):

1. прийняття рішення про передачу майна в оренду;
2. унесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
3. прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного з переліків ЕТС, а саме: 

• Перелік першого типу – тут числяться об’єкти, які передаватимуться в оренду на аукціоні; 
• Перелік другого типу – сюди включаються об’єкти, які передаються в оренду без проведення аукціону;
• публікація інформації про потенційний об’єкт оренди, включений до одного з переліків ЕТС;
• розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
• проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону;
• укладення і публікація в ЕТС договору оренди.

Таким чином, на зміну конкурсу, що проводиться в разі передачі в оренду державного або комунального майна, приходить аукціон, який проводиться в електронній формі через систему ЕТС. 

Порядок проведення аукціонів детально прописано у ст. 13 Закону № 157. А подробиці, що стосуються цих аукціонів, можна буде знайти в порядку передачі майна в оренду, який має бути затверджений Кабміном.