Додаткові угоди до договору оренди землі після 1 січня 2013 року не потребують держреєстрації

Більше за темою:

Заява про зарахування заборгованості за орендною платою

Відомість нарахування орендної плати за земельні ділянки

Видатковий касовий ордер у разі виплати орендної плати за довіреністю

Умови договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року (після зміни законодавчого регулювання щодо скасування необхідності реєстрації самого договору оренди), за загальним правилом, змінюються для сторін договору з моменту підписання додаткової угоди, а не її державної реєстрації.

Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду.

За обставинами справи між Департаментом міської ради та ФОП укладено договір оренди земельної ділянки, право оренди зареєстровано за відповідачкою до 24 жовтня 2018 року. Згодом сторони підписали додаткову угоду, якою, зокрема, продовжили строк дії договору, встановили розмір орендної плати на рік у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі та погодили сплату за фактичне використання землі в період від 25 жовтня 2018 року до моменту державної реєстрації права оренди землі, а також передбачили, що договір оренди в новій редакції набирає чинності з моменту його підписання сторонами.

Водночас відповідачка у період із січня по грудень 2020 року щомісячно сплачувала орендну плату в розмірі, встановленому договором до внесення змін.

Суди попередніх інстанцій позов задовольнили.

Відповідачка стверджувала, що обов’язку зі сплати орендної плати не виникло, адже не було проведено державну реєстрацію додаткової угоди та самого права оренди.

За результатами перегляду судових рішень Велика Палата Верховного Суду виснувала, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 1 січня 2013 року, за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі, а їхні права і обов’язки в зобов’язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Водночас державній реєстрації на підставі вказаного вище правочину підлягає речове право оренди земельної ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема розмір орендної плати. Державна реєстрація речового права оренди землі на підставі договору оренди землі, укладеного з 1 січня 2013 року, не визначає момент виникнення та зміни в його сторін прав і обов’язків у зобов’язальних правовідносинах.

Суди не встановлювали, а учасники справи, зокрема відповідачка, не стверджували про наявність обставин, які давали б підстави для висновку, що в додатковій угоді чи договорі був установлений інший момент, з якого зобов’язання за ним змінюватимуться, аніж момент досягнення між сторонами відповідної домовленості.

Отже, зобов’язання за договором, зокрема щодо встановлення ставки орендної плати в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, змінилися для сторін з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання додаткової угоди.

Також Велика Палата Верховного Суду розмежувала випадки, у яких можливий відступ від висновку про застосування норми права, і випадки, коли певний висновок може бути кваліфікований як зроблений per incuriam (з лат. через недогляд).

Так, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що висновки КАС Верховного Суду щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, зроблені per incuriam (внаслідок застосування норм Закону від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі», які з 1 січня 2013 року були виключені) і за наявності висновку Великої Палати ВС щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, не підлягають врахуванню в наступних справах і не потребують відступу.

Постанова ВП Верховного Суду від 15.10.2025 у справі № 907/882/22.

Верховний Суд