Як оформити та поновити договір оренди земельної ділянки з водним об’єктом

У чому актуальність цієї статті: сільгосппідприємствам, які мають намір займатися рибництвом, насамперед потрібно взяти в оренду водний об’єкт. Це може бути озеро або штучно створений ставок. Одразу зазначимо, що придбавати водні об’єкти у власність заборонено. Тож єдиний варіант – орендувати водний об’єкт разом із земельною ділянкою. У консультації розповімо, як укласти договір оренди земельної ділянки з водним об’єктом та яким є порядок його поновлення.

Порядок передання в оренду земельної ділянки з водним об’єктом

Якими нормативно-правовими актами регулюється сільгоспдіяльність у сфері рибництва?

Про використання земельної ділянки разом із водним об’єктом ідеться у Водному та Земельному кодексах, а також у Законі від 06.10.1998 № 161-XIV «Про оренду землі» (далі – ВК, ЗК, Закон № 161 відповідно).

А основними нормативними актами в сфері рибництва є:

• Закон від 08.07.2011 № 3677-VI «Про рибне господарство, промислове рибальство та охорону водних біоресурсів»;
• Закон від 18.09.2012 № 5293-VI «Про аквакультуру» (далі – Закон № 5293).

Довідка: рибництво – це сільськогосподарська діяльність із штучного розведення, утримання та вирощування об’єктів аквакультури в повністю/частково контрольованих умовах для отримання сільгосппродукції та її реалізації, виробництва кормів, відтворення біоресурсів, ведення селекційно-племінної роботи, інтродукції, переселення, акліматизації та реакліматизації гідробіонтів, поповнення запасів водних біоресурсів, збереження їх біорізноманіття, а також надання рекреаційних послуг (ст. 1 Закону № 5293).

Які водні об’єкти заборонено передавати в оренду?

Не підлягають переданню в користування на умовах оренди водні об’єкти, які (ч. 2 ст. 51 ВК):

• використовуються для питних потреб;
• розташовані в межах територій та об’єктів, які перебувають під охороною держави.

Чи обов’язково сільгосппідприємству брати в оренду земельну ділянку в комплексі з водним об’єктом? Чи можна орендувати тільки водойму?

Водні об’єкти надаються в користування за договором оренди землі в комплексі із земельною ділянкою під водою та з розташованим на ній водним об’єктом (ч. 3 ст. 51 ВК). Тобто в оренду береться водний простір разом із земельною ділянкою під ним. Відділити їх та взяти окремо землю та розташовану на ній воду неможливо.

Нагадаємо, водний об’єкт – це природний або штучно створений елемент довкілля із водою (ст. 1 ВК), наприклад, лиман, річка, озеро, водосховище, ставок, канал.

Сільгосппідприємство або громадяни можуть взяти в оренду із земель водного фонду земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових водних шляхів, озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння та рибогосподарських потреб. Також водні об’єкти можуть надаватися для культурно-оздоровчих, лікувальних, рекреаційних, спортивних та інших цілей (ст. 51 ВК).

Для укладення договору оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом застосовують форму типового договору оренди водних об’єктів, затверджену постановою КМУ від 02.06.2021 № 572 (далі – Типовий договір).

Для укладення договору формується земельна ділянка під водним об’єктом, адже відомості про неї мають бути внесені до Державного земельного кадастру (далі – ДЗК). У момент формування земельній ділянці присвоюється унікальний кадастровий номер.

Який орган має повноваження передавати в оренду земельні ділянки разом із водними об’єктами?

Щоб зрозуміти, до якого розпорядника слід звертатися, варто з’ясувати місце розташування земельної ділянки. Якщо ділянка розташована (ст. 122 ЗК):

• у межах населеного пункту – повноваження із розпорядження належать сільським, селищним, міським радам;
• поза межами населеного пункту – обласним держадміністраціям.

Права оренди на вільні від забудови земельні ділянки державної/комунальної власності виставляються на продаж окремими лотами на земельних торгах (ст. 134 ЗК).

Порядок проведення земельних торгів викладено в ст. 135–139 ЗК. Наразі вони проходять в онлайн-режимі через різні електронні майданчики, наприклад, через електронний майданчик Prozorro.

Отже, учасники можуть, не витрачаючи час та кошти на дорогу, надіслати документи для участі в торгах, вивчити інформацію про земельну ділянку, зробити ставку та навіть оформити договір (підписується за допомогою кваліфікованого електронного підпису).

Як проходять земельні торги?

Земельні торги проходять у формі аукціону. Перемагає той, хто запропонував найвищу плату за користування. Тож зацікавлена особа може звернутися до розпорядника земель, аби дізнатися, коли планується проведення торгів щодо земельної ділянки з водним об’єктом.

Можна також висловити свої побажання щодо включення певного об’єкта до переліку тих, які будуть продаватися на торгах. Адже цей процес доволі тривалий.

Чи необхідно розробляти паспорт водного об’єкта? За чий кошт це здійснюється?

Так, водний об’єкт передається за наявності паспорта. Це обов’язкова умова (ст. 51 ВК). Надалі паспорт стане невіддільною частиною договору оренди.

Замовником робіт із розроблення паспорта є орендодавець, тобто місцева рада або облдержадміністрація (п. 3 Порядку розроблення паспорта водного об’єкта, затвердженого наказом Мінекології та природних ресурсів від 18.03.2013 № 99). Тому й оплачуватиме роботи замовник.

Порядок укладення договору оренди

Які умови має містити договір оренди землі в комплексі з водним об’єктом?

Договір має містити істотні умови, передбачені для договору оренди землі, та додаткові, з огляду на специфіку водокористування, а саме (ст. 15 Закону № 161):

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір ділянки);
• дату укладення;
• строк дії договору;
• орендну плату за земельну ділянку (розмір, індексація, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок унесення та перегляду плати, відповідальність за несплату);
• орендну плату за водний об’єкт;
• об’єм та площу водного об’єкта/простору, у тому числі рибогосподарської технологічної водойми (штучно створеної водойми);
• перелік гідротехнічних та лінійних споруд, мостових переходів, інших об’єктів інфраструктури, що розміщені на земельній ділянці (за наявності), їхні характеристики, стан;
• зобов’язання орендаря стосовно здійснення заходів з охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта, експлуатації водосховищ та ставків відповідно до встановлених режимів роботи, а також необхідність оформлення права користування гідротехнічними спорудами та права спеціального водокористування.

Як визначається розмір орендної плати?

Розмір орендної плати визначається сторонами в договорі оренди (ст. 51 ВК) для кожної частини об’єкта по-різному, а саме (п. 9 Типового договору):

• за земельну ділянку водного фонду – у гривнях з урахуванням її цільового призначення, коефіцієнтів індексації. Але зазвичай орендну плату встановлюють у відсотках від нормативної грошової оцінки земель, проведеної згідно із Законом від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель», прописуючи еквівалент у грошовому розмірі;
• водний простір – у гривнях відповідно до Методики визначення розміру плати за надані в оренду водні об’єкти, затвердженої наказом Мінекології та природних ресурсів від 28.05.2013 № 236;
• рибогосподарську технологічну водойму – за Методикою визначення розміру плати за використання на умовах оренди частини рибогосподарського водного об’єкта, рибогосподарської технологічної водойми, затвердженою наказом Мінагрополітики від 14.01.2014 № 11.

Чи можуть сторони передбачити в договорі додатково інші умови, не зазначені вище?

Так, сторони мають право додавати будь-які важливі для них умови. Вони домовляються про це напередодні підписання договору або мають право пізніше внести до нього зміни. Зміни вносяться в такому самому порядку, як і для звичайного договору оренди землі (детальніше про внесення змін див. «Проводимо аудит договорів оренди земельної ділянки»).

Коли виникне право оренди водного об’єкта?

Тут усе працює так само, як і в разі оформлення договору оренди землі. Орендар набуває право користування водним об’єктом після держреєстрації такого права згідно із Законом від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Чи повинен орендар водного об’єкта залишати вільний доступ до нього для громадян?

Так, в іншому разі він ризикує втратити право оренди. Однією з умов користування водним об’єктом є дотримання права загального водокористування. Тобто орендар повинен передбачити місця для безплатного доступу громадянам до води, а саме: плавання на човнах, купання, любительського та спортивного рибальства тощо (ст. 51 ВК).

Це правило беззаперечно виконується в межах населених пунктів, а от для інших місць можуть бути зроблені винятки.

Чи може орендар передати земельну ділянку з водним об’єктом у суборенду?

Ні, це заборонено. Згідно зі ст. 8 Закону № 161 передання в суборенду земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом забороняється. Тобто фактично користувачем може бути тільки орендар (ч. 7 ст. 8 Закону № 161).

У якому порядку відбувається поновлення договору оренди землі з водним об’єктом?

Під час оформлення договору оренди землі в комплексі з водним об’єктом до нього треба включити умову про переважне право на поновлення (ст. 32² Закону № 161). Орендар повинен дотримуватися строку направлення орендодавцю повідомлення про намір скористатися таким правом. Поновлення здійснюється без проведення торгів. Якщо строк направлення повідомлення пропущено, то орендар втрачає переважне право на цей об’єкт і йому доведеться повторно перемагати в земельних торгах. Детально про процедуру поновлення договору оренди див. «Проводимо аудит договорів оренди земельної ділянки».