Как оформить и возобновить договор аренды земельного участка с водным объектом

В чем актуальность этой статьи: сельхозпредприятиям, которые намерены заниматься рыбоводством, прежде всего нужно взять в аренду водный объект. Это может быть озеро или искусственно созданный пруд. Сразу отметим, что приобретать водные объекты в собственность запрещено. Так что единственный вариант – арендовать водный объект вместе с земельным участком. В консультации расскажем, как заключить договор аренды земельного участка с водным объектом и каков порядок его возобновления.

Порядок передачи в аренду земельного участка с водным объектом

Какими нормативно правовыми актами регулируется сельхоздеятельность в сфере рыбоводства?

Об использовании земельного участка вместе с водным объектом речь идет в Водном и Земельном кодексах, а также в Законе от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – ВК, ЗК, Закон № 161 соответственно).

А основными нормативными актами в сфере рыбоводства являются:

• Закон от 08.07.2011 № 3677-VI «О рыбном хозяйстве, промысловом рыболовстве и охране водных биоресурсов»;
• Закон от 18.09.2012 № 5293-VI «Об аквакультуре» (далее – Закон № 5293).

Справка: рыбоводство – это сельскохозяйственная деятельность по искусственному разведению, содержанию и выращиванию объектов аквакультуры в полностью/частично контролируемых условиях для получения сельхозпродукции и ее реализации, производства кормов, воспроизводства биоресурсов, ведения селекционно-племенной работы, интродукции, переселения, акклиматизации и реакклиматизации гидробионтов, пополнения запасов водных биоресурсов, сохранения их биоразнообразия, а также предоставлению рекреационных услуг (ст. 1 Закона № 5293).

Какие водные объекты запрещено передавать в аренду?

Не подлежат передаче в пользование на условиях аренды водные объекты, которые (ч. 2 ст. 51 ВК):

• используются для питьевых нужд;
• расположены в пределах территорий и объектов, находящихся под охраной государства.

Обязательно ли сельхозпредприятию брать в аренду земельный участок в комплексе с водным объектом? Или можно арендовать только водоем?

Водные объекты предоставляются в пользование по договору аренды земли в комплексе с земельным участком под водой и с расположенным на ней водным объектом (ч. 3 ст. 51 ВК). То есть в аренду берется водное пространство вместе с земельным участком под ним. Отделить их и взять отдельно землю и расположенную на ней воду невозможно.

Напомним, водный объект – это природный или искусственно созданный элемент окружающей среды с водой (ст. 1 ВК), например, лиман, река, озеро, водохранилище, пруд, канал.

Сельхозпредприятие или граждане могут взять в аренду из земель водного фонда земельные участки прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых водных путей, озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для сенокошения и рыбохозяйственных нужд. Также водные объекты могут предоставляться для культурно-оздоровительных, лечебных, рекреационных, спортивных и других целей (ст. 51 ВК).

Для заключения договора аренды земли в комплексе с расположенным на ней водным объектом применяют форму типового договора аренды водных объектов, утвержденную постановлением КМУ от 02.06.2021 № 572 (далее – Типовой договор).

Для заключения договора формируется земельный участок под водным объектом, ведь сведения о нем должны быть внесены в Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК). В момент формирования земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Какой орган имеет полномочия передавать в аренду земельные участки вместе с водными объектами?

Чтобы понять, к какому распорядителю следует обращаться, стоит выяснить месторасположение земельного участка. Если участок расположен (ст. 122 ЗК):

• в пределах населенного пункта – полномочия по распоряжению принадлежат сельским, поселковым, городским советам;
• за пределами населенного пункта – областным госадминистрациям.

Права аренды на свободные от застройки земельные участки государственной/коммунальной собственности выставляются на продажу отдельными лотами на земельных торгах (ст. 134 ЗК).

Порядок проведения земельных торгов изложен в ст. 135–139 ЗК. Пока они проходят в онлайн-режиме через различные электронные площадки, например, через электронную площадку Prozorro.

Следовательно, участники могут, не тратя время и средства на дорогу, прислать документы для участия в торгах, изучить информацию о земельном участке, сделать ставку и даже оформить договор (подписывается с помощью квалифицированной электронной подписи).

Как проходят земельные торги?

Земельные торги проходят в форме аукциона. Побеждает тот, кто предложил наиболее высокую плату за пользование. Поэтому заинтересованное лицо может обратиться к распорядителю земель, чтобы узнать, когда планируется проведение торгов по земельному участку с водным объектом.

Можно также высказать свои пожелания по включению определенного объекта в перечень тех, которые будут продаваться на торгах. Ведь этот процесс довольно длительный.

Необходимо ли разрабатывать паспорт водного объекта? За чей счет это осуществляется?

Да, водный объект передается при наличии паспорта. Это обязательное условие (ст. 51 ВК). В дальнейшем паспорт станет неотъемлемой частью договора аренды.

Заказчиком работ по разработке паспорта является арендодатель, то есть местный совет или облгосадминистрация (п. 3 Порядка разработки паспорта водного объекта, утвержденного приказом Минэкологии и природных ресурсов от 18.03.2013 № 99). Поэтому и будет оплачивать работы заказчик.

Порядок заключення договора аренды

Какие условия должен содержать договор аренды земли в комплексе с водным объектом?

Договор должен содержать существенные условия, предусмотренные для договора аренды земли, и дополнительные, с учетом специфики водопользования, а именно (ст. 15 Закона № 161):

• объект аренды (кадастровый номер, месторасположение и размер участка);
• дату заключения;
• срок действия договора;
• арендную плату за земельный участок (размер, индексация, способ и условия расчетов, сроки, порядок внесения и пересмотра платы, ответственность за неуплату);
• арендную плату за водный объект;
• объем и площадь водного объекта/пространства, в том числе рыбохозяйственного технологического водоема (искусственно созданного водоема);
• перечень гидротехнических и линейных сооружений, мостовых переходов, других объектов инфраструктуры, размещенных на земельном участке (при наличии), их характеристики, состояние;
• обязательства арендатора по осуществлению мероприятий по охране и улучшению экологического состояния водного объекта, эксплуатации водохранилищ и прудов в соответствии с установленными режимами работы, а также необходимость оформления права пользования гидротехническими сооружениями и права специального водопользования.

Как определяется размер арендной платы?

Размер арендной платы определяется сторонами в договоре аренды (ст. 51 ВК) для каждой части объекта по-разному, а именно (п. 9 Типового договора):

• за земельный участок водного фонда – в гривнях с учетом его целевого назначения, коэффициентов индексации. Но обычно арендная плата устанавливается в процентах от нормативной денежной оценки земель, проведенной согласно Закону от 11.12.2003 № 1378-IV «Об оценке земель», прописывая эквивалент в денежном размере;
• водное пространство – в гривнях в соответствии с Методикой определения размера платы за предоставленные в аренду водные объекты, утвержденной приказом Минэкологии и природных ресурсов от 28.05.2013 № 236;
• рыбохозяйственный технологический водоем – по Методике определения размера платы за использование на условиях аренды части рыбохозяйственного водного объекта, рыбохозяйственного технологического водоема, утвержденной приказом Минагрополитики от 14.01.2014 № 11.

Могут ли стороны предусмотреть в договоре дополнительно другие условия, не указанные выше?

Да, стороны имеют право добавлять любые важные для них условия. Они договариваются об этом перед подписанием договора или имеют право позже внести в него изменения. Изменения вносятся в таком же порядке, как и для обычного договора аренды земли (подробнее о внесении изменений см. «Проводим аудит договоров аренды земельного участка»).

Когда возникнет право аренды водного объекта?

Здесь все работает так же, как и в случае оформления договора аренды земли. Арендатор приобретает право пользования водным объектом после госрегистрации такого права согласно Закону от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Должен ли арендатор водного объекта оставлять свободный доступ к нему для граждан?

Да, в противном случае он рискует потерять право аренды. Одним из условий пользования водным объектом является соблюдение права общего водопользования. То есть арендатор должен предусмотреть места для бесплатного доступа гражданам к воде, а именно: плавания на лодках, купания, любительского и спортивного рыболовства и т. д. (ст. 51 ВК).

Это правило безоговорочно выполняется в пределах населенных пунктов, а вот для других мест могут быть сделаны исключения.

Может ли арендатор передать земельный участок с водным объектом в субаренду?

Нет, это запрещено. Согласно ст. 8 Закона № 161 передача в субаренду земельного участка в комплексе с расположенным на нем водным объектом запрещается. То есть фактически пользователем может быть только арендатор (ч. 7 ст. 8 Закона № 161).

В каком порядке происходит возобновление договора аренды земли с водным объектом?

При оформлении договора аренды земли в комплексе с водным объектом в него нужно включить условие о преимущественном праве на возобновление (ст. 32² Закона № 161). Арендатор должен соблюдать срок направления арендодателю уведомления о намерении воспользоваться таким правом. Возобновление производится без проведения торгов. Если срок направления уведомления пропущен, то арендатор теряет преимущественное право на этот объект и ему придется повторно побеждать в земельных торгах. Подробно о процедуре возобновления договора аренды см. «Проводим аудит договоров аренды земельного участка».