Оренда комерційної нерухомості: облік комунальних платежів

Нормативні документи:

• Податковий кодекс (далі – ПК);
• Цивільний кодекс (далі – ЦК).

ТЕОРЕТИЧНИЙ МІНІМУМ

У процесі експлуатації об'єкта нерухомості, як правило, виникають витрати на опалення, освітлення, водо- і газопостачання, вивіз сміття тощо. Порядок оплати таких витрат зазначається в договорі оренди. Тут можуть бути такі варіанти.

Варіант 1. Комунальні платежі входять до складу орендної плати

Комунальні послуги оплачує орендодавець на підставі рахунків, отриманих від постачальників таких послуг. А орендар компенсує йому витрачені суми у складі орендної плати. Тобто договором встановлюється фіксована сума орендної плати з урахуванням вартості комунальних послуг, спожитих орендарем. У разі коли тарифи на комунальні послуги міняються, у сторін договору виникає необхідність укласти додаткову угоду про зміну суми орендної плати.

Бухгалтерський облік і податок на прибуток

В орендодавця вартість комунальних послуг відображається:

• у складі інших операційних витрат на однойменному субрахунку 949 – якщо здача майна в оренду не є основною діяльністю орендодавця. При цьому отриманий дохід у вигляді орендної плати відображається на субрахунку 713;
• у складі собівартості реалізованих робіт (послуг) на субрахунку 903 – якщо майно утримується в цілях отримання доходу. Тоді дохід у вигляді орендної плати обліковується на субрахунку 703.

В орендаря вартість комунальних послуг у складі орендної плати включається:

• або до складу витрат періоду (залежно від напряму використання об'єкта оренди);
• або до собівартості продукції – якщо об'єкт оренди використовується для її виробництва.

ПДВ

В орендодавця суми ПДВ, сплачені у складі комунальних платежів, включаються до податкового кредиту – за наявності податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН постачальником комунальних послуг. При отриманні (нарахуванні) суми орендної плати (включаючи суму комунальних платежів) в орендодавця виникають податкові зобов'язання. На цю дату він повинен виписати і зареєструвати податкову накладну, яку надасть орендареві.

В орендаря на дату сплати (нарахування) суми орендних платежів (включаючи суму комунальних платежів) виникає податковий кредит – на підставі податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН орендодавцем.

Варіант 2. Комунальні послуги оплачуються орендарем окремо

За комунальні послуги, спожиті орендарем, з постачальниками розраховується орендодавець. Але орендар компенсує йому ці витрати. Для цього сторони можуть:

• або укласти два окремих договори (договір оренди нерухомого майна і договір про відшкодування орендодавцеві вартості комунальних послуг, спожитих орендарем);
• або включити до договору оренди умову про відшкодування комунальних витрат орендарем. Тоді до суми, яку орендар зобов'язаний сплатити за договором оренди, увійдуть два платежі: орендна плата (фіксована складова) і компенсація вартості комунальних послуг (змінна складова).

Рахунки орендареві за спожиті комунальні послуги орендодавець виписує на підставі показників приладів обліку. Якщо ж лічильники в орендованих приміщеннях відсутні, тоді орендодавець повинен самостійно визначити порядок розрахунку компенсації. Наприклад, пропорційно до займаної орендарем площі в загальній площі будівлі (послуги теплопостачання), виходячи з потужності електроприладів в орендованому приміщенні та часу їх роботи (електроенергія), пропорційно до чисельності працівників орендаря (споживання води, вивіз побутових відходів).

Бухгалтерський облік і податок на прибуток

В орендодавця вартість комунальних послуг відображається у складі інших операційних витрат на субрахунку 949. Отримані від орендаря суми компенсації зазвичай відображаються на субрахунку 719 «Інші доходи від операційної діяльності».

Водночас, оскільки орендодавець не є виробником комунальних послуг, можливий і інший варіант їх обліку. Наприклад, вартість таких послуг можна відносити на розрахунки з орендарем (дебет рахунка розрахунків з орендарем, кредит рахунка розрахунків із постачальником). У цьому випадку орендодавець не відображає витрати (при нарахуванні комунальних платежів) і не визнає дохід (при отриманні сум компенсації від орендаря). Нагадаємо, що надходження, які належать іншим особам, не визнаються доходом (п. 6.6 П(С)БО 15). Проте цей варіант обліку зручно застосовувати, коли сума комунальних витрат орендаря визначається не розрахунково, а на підставі показників приладів обліку.

В орендаря компенсація вартості комунальних послуг відображається у складі витрат – залежно від напряму використання об'єкта оренди.

ПДВ

В орендодавця при оплаті комунальних послуг виникає податковий кредит – на підставі податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН постачальником послуг. А при отриманні від орендаря (нарахуванні) компенсації виникають податкові зобов'язання. На дату першої події орендодавець повинен виписати орендареві податкову накладну.

Зверніть увагу! Орендодавець не є постачальником комунальних послуг, тому в графі 2 податкової накладної «Номенклатура товарів (послуг) продавця» не слід зазначати, що це постачання, наприклад, послуг з водопостачання. Треба зазначити, наприклад: «Відшкодування комунальних витрат».

Орендар має право на податковий кредит при отриманні від орендодавця податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН.

Варіант 3. Комунальні послуги оплачуються орендарем самостійно

Орендар може укласти договори на постачання комунальних послуг безпосередньо з їх постачальниками. У цьому випадку вартість оплачених орендарем комунальних послуг включається до складу інших операційних витрат. Також орендар має право на податковий кредит із ПДВ – за наявності зареєстрованих у ЄРПН податкових накладних, виданих постачальниками таких комунальних послуг.

ЗАСТОСУВАННЯ НА ПРАКТИЦІ

Вирішимо завдання, щоб закріпити теорію практикою.

Завдання 1. КОМУНАЛЬНІ ВИТРАТИ ВКЛЮЧАЮТЬСЯ ДО СУМИ ОРЕНДНИХ ПЛАТЕЖІВ
Підприємство здає в оренду інвестиційну нерухомість. Зокрема, передано в оренду торговельні площі. Орендна плата сплачується щомісяця в сумі 96 000 грн. (у т. ч. ПДВ – 16 000 грн.). Згідно з угодою оренди сума комунальних платежів включається до орендної плати (наш варіант 1).

ЩО ТРЕБА ЗРОБИТИ

Відобразити операцію в обліку сторін.

РІШЕННЯ

(грн.)

Завдання 2 КОМУНАЛЬНІ ВИТРАТИ ОПЛАЧУЮТЬСЯ ОРЕНДАРЕМ ОКРЕМО
Підприємством передано в оренду об'єкт нерухомості (будівля офісу). Згідно з умовами договору сума щомісячної орендної плати становить 84 000 грн. (у т. ч. ПДВ – 14 000 грн.). Сума комунальних платежів компенсується орендодавцеві окремо на підставі отриманого від нього рахунка.

ЩО ТРЕБА ЗРОБИТИ

Відобразити операції в обліку сторін.

РІШЕННЯ

(грн.)

Завдання 3
Підприємством передано в оренду об'єкт нерухомості (будівля офісу). Згідно з умовами договору сума щомісячної орендної плати становить 84 000 грн. (у т. ч. ПДВ – 14 000 грн.). Сума комунальних платежів компенсується орендодавцеві окремо на підставі рахунку. Комунальні платежі компенсуються орендодавцем за показниками приладів обліку.

ЩО ТРЕБА ЗРОБИТИ

Відобразити операції в обліку орендодавця за умови, що відшкодування комунальних витрат відноситься відразу на розрахунки з орендарем.

РІШЕННЯ

(грн.)