Аренда коммерческой недвижимости: учет коммунальных платежей

Нормативные документы:

• Налоговый кодекс (далее – НК);
• Гражданский кодекс (далее – ГК).

ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ МИНИМУМ

В процессе эксплуатации объекта недвижимости, как правило, возникают расходы на отопление, освещение, водо- и газоснабжение, вывоз мусора и т. д. Порядок оплаты таких расходов указывается в договоре аренды. Здесь могут быть следующие варианты.

Вариант 1. Коммунальные платежи входят в состав арендной платы

Коммунальные услуги оплачивает арендодатель на основании счетов, полученных от поставщиков таких услуг. А арендатор компенсирует ему потраченные суммы в составе арендной платы. То есть договором устанавливается фиксированная сумма арендной платы с учетом стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором. В случае, когда тарифы на коммунальные услуги меняются, у сторон договора возникает необходимость заключить дополнительное соглашение об изменении суммы арендной платы.

Бухгалтерский учет и налог на прибыль

У арендодателя стоимость коммунальных услуг отражается:

• в составе прочих операционных расходов на одноименном субсчете 949 – если сдача имущества в аренду не является основной деятельностью арендодателя. При этом полученный доход в виде арендной платы отражается на субсчете 713;
• в составе себестоимости реализованных работ (услуг) на субсчете 903 – если имущество содержится в целях получения дохода. Тогда доход в виде арендной платы учитывается на субсчете 703.

У арендатора стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы включается:

• или в состав расходов периода (в зависимости от направления использования объекта аренды);
• или в себестоимость продукции – если объект аренды используется для ее производства.

НДС

У арендодателя суммы НДС, уплаченные в составе коммунальных платежей, включаются в налоговый кредит – при наличии налоговой накладной, зарегистрированной в ЕРНН поставщиком коммунальных услуг. При получении (начислении) суммы арендной платы (включая сумму коммунальных платежей) у арендодателя возникают налоговые обязательства. На эту дату он должен выписать и зарегистрировать налоговую накладную, которую предоставит арендатору.

У арендатора на дату уплаты (начисления) суммы арендных платежей (включая сумму коммунальных платежей) возникает налоговый кредит – на основании налоговой накладной, зарегистрированной в ЕРНН арендодателем.

Вариант 2. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

За коммунальные услуги, потребленные арендатором, с поставщиками рассчитывается арендодатель. Но арендатор компенсирует ему эти затраты. Для этого стороны могут:

• либо заключить два отдельных договора (договор аренды недвижимого имущества и договор о возмещении арендодателю стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором);
• либо включить в договор аренды условие о возмещении коммунальных расходов арендатором. Тогда в сумму, которую арендатор обязан уплатить по договору аренды, войдут два платежа: арендная плата (фиксированная составляющая) и компенсация стоимости коммунальных услуг (переменная составляющая).

Счета арендатору за потребленные коммунальные услуги арендодатель выписывает на основании показателей приборов учета. Если же счетчики в арендованных помещениях отсутствуют, тогда арендодатель должен самостоятельно определить порядок расчета компенсации. Например, пропорционально занимаемой арендатором площади в общей площади здания (услуги теплоснабжения), исходя из мощности электроприборов в арендованном помещении и времени их работы (электроэнергия), пропорционально численности работников арендатора (потребление воды, вывоз бытовых отходов).

Бухгалтерский учет и налог на прибыль

У арендодателя стоимость коммунальных услуг отражается в составе прочих операционных расходов на субсчете 949. Полученные от арендатора суммы компенсации обычно отражаются на субсчете 719 «Прочие доходы от операционной деятельности».

В то же время, поскольку арендодатель не является производителем коммунальных услуг, возможен и другой вариант их учета. Например, стоимость таких услуг можно относить на расчеты с арендатором (дебет счета расчетов с арендатором, кредит счета расчетов с поставщиком). В этом случае арендодатель не отражает расходы (при начислении коммунальных платежей) и не признает доход (при получении сумм компенсации от арендатора). Напомним, что поступления, которые принадлежат другим лицам, не признаются доходом (п. 6.6 П(С)БУ 15). Однако этот вариант учета удобно применять, когда сумма коммунальных расходов арендатора определяется не расчетно, а на основании показателей приборов учета.

У арендатора компенсация стоимости коммунальных услуг отражается в составе расходов – в зависимости от направления использования объекта аренды.

НДС

У арендодателя при оплате коммунальных услуг возникает налоговый кредит – на основании налоговой накладной, зарегистрированной в ЕРНН поставщиком услуг. А при получении от арендатора (начислении) компенсации возникают налоговые обязательства. На дату первого события арендодатель должен выписать арендатору налоговую накладную.

Обратите внимание! Арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, поэтому в графе 2 налоговой накладной «Номенклатура товаров (услуг) продавца» не следует указывать, что это поставка, например, услуг по водоснабжению. Надо указать, например: «Возмещение коммунальных расходов».

Арендатор имеет право на налоговый кредит при получении от арендодателя налоговой накладной, зарегистрированной в ЕРНН.

Вариант 3. Коммунальные услуги оплачиваются арендатором самостоятельно

Арендатор может заключить договоры на поставку коммунальных услуг непосредственно с их поставщиками. В этом случае стоимость оплаченных арендатором коммунальных услуг включается в состав прочих операционных расходов. Также арендатор имеет право на налоговый кредит по НДС – при наличии зарегистрированных в ЕРНН налоговых накладных, выданных поставщиками таких коммунальных услуг.

ПРИМЕНЕНИЕ НА ПРАКТИКЕ

Решим задачи, чтобы закрепить теорию практикой.

Задача 1 КОММУНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ВКЛЮЧАЮТСЯ В СУММУ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ
Предприятие сдает в аренду инвестиционную недвижимость. В частности, переданы в аренду торговые площади. Арендная плата уплачивается ежемесячно в сумме 96 000 грн. (в т. ч. НДС – 16 000 грн.). Согласно договору аренды, сумма коммунальных платежей включается в арендную плату (наш вариант 1).

ЧТО НАДО СДЕЛАТЬ

Отразить операцию в учете сторон.

РЕШЕНИЕ

(грн.)

Задача 2 КОММУНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ ОПЛАЧИВАЮТСЯ АРЕНДАТОРОМ ОТДЕЛЬНО
Предприятием передан в аренду объект недвижимости (здание офиса). Согласно условиям договора, сумма ежемесячной арендной платы составляет 84 000 грн. (в т. ч. НДС 14 000 грн.). Сумма коммунальных платежей компенсируется арендодателю отдельно на основании полученного от него счета.

ЧТО НАДО СДЕЛАТЬ

Отразить операции в учете сторон.

РЕШЕНИЕ

(грн.)

Задача 3
Предприятием передан в аренду объект недвижимости (здание офиса). Согласно условиям договора, сумма ежемесячной арендной платы составляет 84 000 грн. (в т. ч. НДС – 14 000 грн.). Сумма коммунальных платежей компенсируется арендодателю отдельно на основании счета. Коммунальные платежи компенсируются арендодателем по показателям приборов учета.

ЧТО НАДО СДЕЛАТЬ

Отразить операции в учете арендодателя при условии, что возмещение коммунальных расходов относится сразу на расчеты с арендатором.

РЕШЕНИЕ

(грн.)