Укладаємо договір управління майном: істотні умови та особливості

Правочини та їх форми

Договір управління майном: правові питання

Нормативно-правове забезпечення:

• Цивільний кодекс (далі – ЦК);
• Господарський кодекс (далі – ГК);
• Закон від 16.07.99 р. № 996-XIV «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (далі – Закон № 996);
• Закон від 01.07.04 р. № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

Загальні положення

Правовідносини за договором управління майном регулюються гл. 70 ЦК, а саме ст. 1029–1045.

За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на визначений строк майно в управління, а управитель зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача) (ч. 1 ст. 1029 ЦК).

За характеристикою та своєю суттю такий дого­вір є:

• двостороннім – права та обов’язки виникають у двох сторін одночасно;
• реальним – уважається укладеним із моменту передачі майна управителю;
• відплатним – управління майном здійснюється за винагороду;
• каузальним – договір не матиме юридичної сили, якщо він не спрямований на досягнення визначеної мети. У даному випадку мета – добросовісне управління майном.

Суб’єкти договору

Суб’єктами договору управління майном є установник управління та управитель, а в передбачених договором випадках – ще й вигодонабувач. Розглянемо кожного із цих суб’єктів.

Установник управління

Установником є власник майна (ч. 1 ст. 1032 ЦК). Власник визначає мету договору, обсяг переданих повноважень. Крім того, він може обрати особу, в інтересах якої діятиме управитель. Тобто установником може бути як фізична, так і юридична особа, а також декілька осіб одночасно, якщо майно належить їм на праві спільної сумісної власності.

Проте ЦК визначено деякі особливі обставини, коли установником управління може бути (ч. 2–5 ст. 1032 ЦК):

• орган опіки та піклування, якщо власником майна є фізособа, місце перебування якої невідоме або її визнано безвісно відсутньою;
• опікун або орган опіки та піклування, якщо власник майна – малолітня особа (віком до 14 років) або фізособа, яку визнано недієздатною;
• піклувальник – якщо власником майна є особа, цивільна дієздатність якої обмежена;
• неповнолітня особа-власник (віком від 14 до 18 років) – за дозволом батьків (усиновлювачів) або піклувальників.

Управитель

Управителем може бути виключно суб’єкт підприємницької діяльності (ч. 1 ст. 1033 ЦК), адже для виконання мети договору (управління майном) необхідно мати відповідні знання та навички.

Серед особливостей управителя можна назвати такі (ст. 1033 ЦК):

• діє на підставі договору від власного імені, без довіреності;
• діє в інтересах власника майна або вигодонабувача;
• ним не може бути орган державної влади або місцевого самоврядування, якщо інше не встановлено законом, а також вигодонабувач;
• він є довірчим власником майна, яким володіє, користується та розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном (якщо це прямо визначено умовами договору).

Управитель здійснює управління особисто (ст. 1038 ЦК) або може передоручити це іншій особі (заступнику), якщо (ст. 1041 ЦК):

• такі дії прямо передбачені договором;
• цього вимагають інтереси установника або вигодонабувача за неможливості отримати в розумний строк відповідні вказівки установника управління.

Заступник діє не від власного імені, а від імені управителя. Тобто управителю слід ретельно обирати собі помічника, адже відповідати за його дії буде сам управитель.

Чи можна зобов’язати управителя звітувати про хід виконання договору?

Так. Установник управління має право бути в курсі ведення управління, тому може додати до обов’язків управителя звітування перед ним про виконання договору управління майном. Також доцільно встановити форму та строк звітування, наприклад у довільній або табличній формі раз на рік/півроку/щомісяця.

Вигодонабувач

Вигодонабувач – це особа, указана в договорі установником управління, яка має право набувати вигоду від майна, переданого в управління (ч. 2 ст. 1034 ЦК). Тобто в першу чергу вигода належить установникові управління, але він має право, а не обов’язок, визначити договором іншу особу, яка отримуватиме вигоду від процесу управління майном. Тоді весь прибуток від переданого в управління майна отримає виключно вигодонабувач.

Така особа не бере участі в договорі, але має власну заінтересованість від процесу використання предмета договору. Вигодонабувачами можуть бути фізособи, юрособи, фізособи-підприємці, держава тощо.

Форма та істотні умови договору

Договір управління майном укладається у письмовій формі. Якщо в управління передається нерухоме майно (квартира, будинок, земельна ділянка тощо), то договір підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 1031 ЦК). Такий договір уважається укладеним із моменту його нотаріального посвідчення (ст. 640 ЦК).

В інших випадках нотаріальне посвідчення не вимагається, тільки якщо цього забажає будь-яка зі сторін.

Окрім самого договору рекомендуємо оформляти передачу майна первинним документом, зокрема актом приймання-передачі. Акт повинен містити всі обов’язкові реквізити, передбачені для первинних документів ст. 9 Закону № 996.

Істотними умовами договору управління майном є (ст. 1035, 1036 ЦК; ст. 180 ГК):

1) предмет договору (майно, що передається в управління);

2) розмір та форма плати за управління;

3) строк дії договору.

Нагадаємо, що істотними можуть бути й інші умови, щодо яких на вимогу однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ч. 2 ст. 180 ГК).

Предмет договору

Предметом договору можуть бути (ч. 1 ст. 1030 ЦК):

• підприємство як єдиний майновий комплекс;
• цінні папери;
• нерухома річ;
• майнові права;
• інше майно.

В управління може передаватися майно, яке перебуває у приватній, державній або комунальній власності. Також можна передати майно, що перебуває у заставі (ч. 1 ст. 1039 ЦК).

Не можуть бути предметом договору кошти, окрім випадків, коли право управління ними прямо встановлене законодавством (ч. 2 ст. 1030 ЦК). Наприклад, за наявності достатніх підстав суд за заявою батьків обмежує право неповнолітньої особи самостійно розпоряджатися стипендією або іншими доходами. Право управління коштами до досягнення повноліття особи надається її батькам (ч. 5 ст. 32 ЦК).

Розмір та форма плати за управління

Загалом управитель має право отримувати плату за свою роботу, розмір якої вказується у договорі, а також на відшкодування витрат, здійснених у зв’язку з управлінням (ч. 1 ст. 1042 ЦК). Тобто в будь-якому разі управління не здійснюється безплатно.

Крім того, у договорі можна передбачити право управителя самостійно утримувати належні йому відрахування безпосередньо з доходів від використання майна.

Форма винагороди може бути різною, зокрема:

• відсотки від доходів, отриманих унаслідок управління майном;
• стала грошова сума, яка сплачується щомісяця або наприкінці управління;
• натуральна форма, якщо вигода від використання виражена в натурі;
• змішана форма виплати.

Рекомендуємо чітко прописувати в договорі розмір винагороди управителя, її форму, порядок та строки виплати. Наприклад, умову можна сформулювати так:

«...Управитель отримує від Установника управління плату готівкою. Плата становить 20 000 (двадцять тисяч) гривень на рік і сплачується Установником управління із періодичністю один раз на рік у строк до 31 грудня року, у якому здійснювалось управління майном».

Строк дії договору

Установник управління передає управителеві майно на певний строк. Строк є важливою умовою договору, оскільки управитель не виступає власником майна та після спливу строку дії договору зобов’язаний повернути майно установнику в належному стані.

Строк дії установлюється за домовленістю сторін. Якщо в договорі не зазначено строк дії, то за загальним правилом він уважається укладеним на п’ять років (ст. 1036 ЦК).

Також передбачено автоматичне поновлення строку дії договору. За відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору після закінчення строку його дії, договір уважається продовженим на той самий строк і на таких самих умовах (ч. 2 ст. 1036 ЦК). Тож сторонам необов’язково укладати додаткову угоду про поновлення, достатньо відсутності зауважень з обох сторін.

Яку відповідальність несе управитель за передане йому в управління майно?

Управитель зобов’язаний грамотно управляти майном, забезпечувати його збереження та вживати заходів щодо запобігання пошкоджень та псування. Управитель, який не виявив належної турботливості про інтереси установника або вигодонабувача, несе відповідальність у вигляді відшкодування (ст. 1043 ЦК):

• установнику управління – збитків;
• вигодонабувачу – упущеної вигоди.

До того ж ЦК передбачено субсидіарну (додаткову) відповідальність управителя за боргами, що виникли у зв’язку зі здійсненням ним управління, якщо вартості майна недостатньо для задоволення вимог кредиторів (ч. 2 ст. 1043). Субсидіарна відповідальність означає додаткову відповідальність осіб, які разом із боржником (власником майна) відповідають у передбачених законом випадках. У нашому випадку такою особою є управитель майна.

Перед пред’явленням вимоги управителю кредитор повинен заявити її основному боржнику – установнику управління (ст. 619 ЦК). Якщо основний боржник відмовився задовольнити вимогу або в розумний строк не надав жодної відповіді, кредитор може поставити вимогу в повному обсязі до особи, яка несе субсидіарну відповідальність.

Крім того, управитель несе субсидіарну відповідальність за вчинення правочинів із перевищенням своїх повноважень або ігнорування обмежень, установлених договором (ч. 3 ст. 1043 ЦК).

Яким чином припиняється договір управління майном?

Договір припиняється у разі (ч. 1 ст. 1044 ЦК):

• загибелі майна, що передавалось в управління;
• припинення договору за заявою однієї зі сторін через закінчення строку його дії;
• відмови вигодонабувача від одержання вигоди за договором;
• смерті фізособи або ліквідації юрособи, які визначено вигодонабувачами, якщо інше не встановлено договором;
• визнання управителя недієздатним, безвісно відсутнім, обмеження його цивільної дієздатності або смерті;
• відмови управителя або установника від договору через неможливість управителя виконувати мету договору (управління);
• відмови установника від договору з іншої, ніж указана у попередньому пункті причини, за умови виплати управителеві плати за договором;
• визнання фізособи – установника управління банкрутом;
• дострокового припинення управління, якщо таке передбачено договором, або за рішенням суду;
• повного завершення виконання сторонами договору управління.

Перелічені причини не є вичерпними, сторони мають право встановити в договорі інші підстави для його припинення.

Відмова сторони від договору оформлюється у довільній формі. Сторона, яка вирішила відмовитися від договору, повинна повідомити про це іншу сторону за три місяці до бажаної дати припинення, якщо умовами не передбачено інший строк (ч. 2 ст. 1044 ЦК).

Після припинення договору майно, що передавалось в управління, або майно, набуте у процесі такого управління, повертається установникові управління у визначеному законодавством порядку (ч. 3 ст. 1044 ЦК).

Сторони можуть передбачити в договорі строк і порядок повернення майна, а також форму документа, яким оформлюється ця операція. Зазвичай факт повернення майна засвідчують актом приймання-передачі.

Підсумок

Сторонами договору управління майном є установник управління та управитель, а в передбачених договором випадках ще й вигодонабувач.

Договір управління майном укладається у письмовій формі. Якщо в управління передається нерухоме майно, то він підлягає нотаріальному посвідченню. Право довірчої власності слід зареєструвати у Держреєстрі прав. Тож договір управління майном починає діяти після нотаріального посвідчення та державної реєстрації права довірчої власності.

Установником управління є власник майна. Управителем може бути виключно суб’єкт підприємницької діяльності. Набуте управителем унаслідок управління майно також включається до складу отриманого в управління майна.

Строк дії договору встановлюється за домовленістю сторін. Якщо в договорі не зазначено строк дії, то він уважається укладеним на п’ять років.

За неналежне управління майном управитель зобов’язаний відшкодувати установнику управління збитки, а вигодонабувачу – упущену вигоду.