Заключаем договор управления имуществом: существенные условия и особенности

Сделки и их формы

Договор управления имуществом: правовые вопросы

Нормативно-правовое обеспечение:

• Гражданский кодекс (далее – ГК);
• Хозяйственный кодекс (далее – ХК);
• Закон от 16.07.99 г. № 996-XIV «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» (далее – Закон № 996);
• Закон от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952).

Общие положения

Правоотношения по договору управления имуществом регулируются гл. 70 ГК, а именно ст. 1029–1045.

По договору управления имуществом одна сторона (установитель управления) передает второй стороне (управляющему) на определенный срок имущество в управление, а управляющий обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах установителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ч. 1 ст. 1029 ГК).

По характеристике и своей сути такой договор является:

• двусторонним – права и обязанности возникают у двух сторон одновременно;
• реальным – считается заключенным с момента передачи имущества управляющему;
• возмездным – управление имуществом осуществляется за вознаграждение;
• каузальным – договор не будет иметь юридической силы, если он не направлен на достижение определенной цели. В данном случае цель – добросовестное управление имуществом.

Субъекты договора

Субъектами договора управления имуществом являются установитель управления и управляющий, а в предусмотренных договором случаях еще и выгодоприобретатель. Рассмотрим каждого из этих субъектов.

Установитель управления

Установителем является владелец имущества (ч. 1 ст. 1032 ГК). Владелец определяет цель договора, объем переданных полномочий. Кроме того, он может выбрать лицо, в интересах которого будет действовать управляющий. То есть установителем может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также несколько лиц одновременно, если имущество принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Однако ГК определены некоторые особые обстоятельства, когда установителем управления может быть (ч. 2–5 ст. 1032 ГК):

• орган опеки и попечительства, если владельцем имущества является физическое лицо, место пребывания которого неизвестно или оно признано безвестно отсутствующим;
• опекун или орган опеки и попечительства, если владелец имущества – малолетнее лицо (в возрасте до 14 лет) или физическое лицо, которое признано недееспособным;
• попечитель – если владельцем имущества является лицо, гражданская дееспособность которого ограниченна;
• несовершеннолетнее лицо-владелец (в возрасте от 14 до 18 лет) – с разрешения родителей (усыновителей) или попечителей.

Управляющий

Управляющим может быть исключительно субъект предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 1033 ГК), ведь для выполнения цели договора (управление имуществом) необходимо иметь соответствующие знания и навыки.

Среди особенностей управляющего можно назвать следующие (ст. 1033 ГК):

• действует на основании договора от собственного имени, без доверенности;
• действует в интересах владельца имущества или выгодоприобретателя;
• им не может быть орган государственной власти или местного самоуправления, если иное не установлено законом, а также выгодоприобретатель;
• он является доверительным владельцем имущества, которым владеет, пользуется и распоряжается в соответствии с законом и договором управления имуществом (если это прямо определено условиями договора).

Управляющий осуществляет управление лично (ст. 1038 ГК) или может перепоручить это другому лицу (заместителю), если (ст. 1041 ГК):

• такие действия прямо предусмотрены договором;
• этого требуют интересы установителя или выгодоприобретателя при невозможности получить в разумный срок соответствующие указания установителя управления.

Заместитель действует не от собственного имени, а от имени управляющего. То есть управляющему следует тщательным образом выбирать себе помощника, поскольку отвечать за его действия будет сам управляющий.

Можно ли обязать управляющего отчи­тываться о ходе выполнения договора?

Да. Установитель управления имеет право быть в курсе ведения управления, поэтому может добавить в обязанности управляющего отчитываться перед ним о выполнении договора управления имуществом. Также целесообразно установить форму и срок отчетности, например, в произвольной или табличной форме раз в год/полгода/ежемесячно.

Выгодоприобретатель

Вигодоприобретатель – это лицо, указанное в договоре установителем управления, которое имеет право приобретать выгоду от имущества, переданного в управление (ч. 2 ст. 1034 ГК). То есть в первую очередь выгода принадлежит установителю управления, но он имеет право, а не обязанность определить договором другое лицо, которое будет извлекать выгоду от процесса управления имуществом. Тогда всю прибыль от переданного в управление имущества получит исключительно выгодоприобретатель.

Такое лицо не принимает участия в договоре, но имеет собственный интерес от процесса использования предмета договора. Выгодополучателями могут быть физические лица, юрлица, физлица-предприниматели, государство и т. п.

Форма и существенные условия договора

Договор управления имуществом заключается в письменной форме. Если в управление передается недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок и т. п.), то договор подлежит нотариальному удостоверению (ст. 1031 ГК). Такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (ст. 640 ГК).

В других случаях нотариальное удостоверение не требуется, разве только этого пожелает какая-либо из сторон.

Кроме самого договора рекомендуем оформлять передачу имущества первичным документом, в частности актом приемки-передачи. Акт должен содержать все обязательные реквизиты, предусмотренные для первичных документов ст. 9 Закона № 996.

Существенными условиями договора управления имущества являются (ст. 1035, 1036 ГК; ст. 180 ХК):

1) предмет договора (имущество, которое передается в управление);

2) размер и форма платы за управление;

3) срок действия договора.

Напомним, что существенными могут быть и другие условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ч. 2 ст. 180 ХК).

Предмет договора

Предметом договора могут быть (ч. 1 ст. 1030 ГК):

• предприятие как единый имущественный комплекс;
• ценные бумаги;
• недвижимая вещь;
• имущественные права;
• другое имущество.

В управление может передаваться имущество, которое находится в частной, государственной или коммунальной собственности. Также можно передать имущество, которое находится в залоге (ч. 1 ст. 1039 ГК).

Не могут быть предметом договора денежные средства, кроме случаев, когда право управления ими прямо установлено законодательством (ч. 2 ст. 1030 ГК). Например, при наличии достаточных оснований суд по заявлению родителей ограничивает право несовершеннолетнего лица самостоятельно распоряжаться стипендией или другими доходами. Право управления денежными средствами до достижения совершеннолетия лица предоставляется его родителям (ч. 5 ст. 32 ГК).

Размер и форма платы за управление

В целом управляющий имеет право получать плату за свою работу, размер которой указывается в договоре, а также на возмещение расходов, осуществленных в связи с управлением (ч. 1 ст. 1042 ГК). То есть в любом случае управление не осуществляется бесплатно.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть право управляющего самостоятельно удерживать причитающиеся ему отчисления непосредственно из доходов от использования имущества.

Форма вознаграждения может быть разной, в частности:

• проценты от доходов, полученных в результате управления имуществом;
• установленная денежная сумма, которая уплачивается ежемесячно или в конце управления;
• натуральная форма, если выгода от использования выражена в натуре;
• смешанная форма выплаты.

Рекомендуем четко прописывать в договоре размер вознаграждения управляющего, его форму, порядок и сроки выплаты. Например, условие можно сформулировать следующим образом:

«...Управляющий получает от Установителя управления плату наличностью. Плата составляет 20 000 (двадцать тысяч) гривен в год и платится Установителем управления с периодичностью один раз в год в срок до 31 декабря года, в котором осуществлялось управление имуществом».

Срок действия договора

Установитель управления передает управляющему имущество на определенный срок. Срок является важным условием договора, поскольку управляющий не выступает владельцем имущества и после истечения срока действия договора обязан вернуть имущество установителю в надлежащем состоянии.

Срок действия устанавливается по договоренности сторон. Если в договоре не указан срок действия, то по общему правилу он считается заключенным на пять лет (ст. 1036 ГК).

Также предусмотрено автоматическое возобновление срока действия договора. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по истечении срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на таких же условиях (ч. 2 ст. 1036 ГК). Поэтому сторонам необязательно заключать дополнительное соглашение о возобновлении, достаточно отсутствия замечаний с обеих сторон.

Какую ответственность несет управляющий за переданное ему в управление имущество?

Управляющий обязан грамотно управлять имуществом, обеспечивать его сохранность и принимать меры относительно предотвращения повреждений и порчи. Управляющий, который не проявил надлежащую заботу об интересах установителя или выгодоприобретателя, несет ответственность в виде возмещения (ст. 1043 ГК):

• установителю управления – убытков;
• выгодоприобретателю – упущенной выгоды.

К тому же ГК предусмотрена субсидиарная (дополнительная) ответственность управляющего по долгам, которые возникли в связи с осуществлением им управления, если стоимости имущества недостаточно для удовлетворения требований кредиторов (ч. 2 ст. 1043). Субсидиарная ответственность означает дополнительную ответственность лиц, которые вместе с должником (владельцем имущества) отвечают в предусмотренных законом случаях. В нашем случае таким лицом является управляющий имуществом.

Перед предъявлением требования управляющему кредитор должен заявить его основному должнику – установителю управления (ст. 619 ГК). Если основной должник отказался удовлетворить требование или в разумный срок не дал никакого ответа, кредитор может выставить требование в полном объеме к лицу, которое несет субсидиарную ответственность.

Кроме того, управляющий несет субсидиарную ответственность за совершение сделок с превышением своих полномочий или игнорирование ограничений, установленных договором (ч. 3 ст. 1043 ГК).

Каким образом прекращается договор управления имуществом?

Договор прекращается в случае (ч. 1 ст. 1044 ГК):

• гибели имущества, которое передавалось в управление;
• прекращения договора по заявлению одной из сторон из-за окончания срока его действия;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгоды по договору;
• смерти физического лица или ликвидации юрлица, которые определены выгодоприобретателями, если иное не установлено договором;
• признания управляющего недееспособным, безвестно отсутствующим, ограничения его гражданской дееспособности или смерти;
• отказа управляющего или установителя от договора из-за невозможности управляющего выполнять цель договора (управление);
• отказа установителя от договора по иной, нежели указанная в предыдущем пункте, причине, при условии выплаты управляющему платы по договору;
• признания физического лица – установителя управления банкротом;
• досрочного прекращения управления, если таковое предусмотрено договором, или по решению суда;
• полного завершения выполнения сторонами договора управления.

Перечисленные причины не являются исчерпывающими, стороны имеют право установить в договоре другие основания для его прекращения.

Отказ стороны от договора оформляется в произвольной форме. Сторона, которая решила отказаться от договора, должна уведомить об этом другую сторону за три месяца до желаемой даты прекращения, если условиями не предусмотрен иной срок (ч. 2 ст. 1044 ГК).

После прекращения договора имущество, которое передавалось в управление, или имущество, приобретенное в процессе такого управления, возвращается установителю управления в определенном законодательством порядке (ч. 3 ст. 1044 ГК).

Стороны могут предусмотреть в договоре срок и порядок возврата имущества, а также форму документа, которым оформляется эта операция. Обычно факт возврата имущества удостоверяют актом приемки-передачи.

Итог

Сторонами договора управления имуществом являются установитель управления и управляющий, а в предусмотренных договором случаях еще и выгодоприобретатель.

Договор управления имуществом заключается в письменной форме. Если в управление передается недвижимое имущество, то он подлежит нотариальному удостоверению. Право доверительной собственности следует зарегистрировать в Госреестре прав. Поэтому договор управления имуществом начинает действовать после нотариального удостоверения и государственной регистрации права доверительной собственности.

Установителем управления является владелец имущества. Управляющим может быть исключительно субъект предпринимательской деятельности. Приобретенное управляющим в результате управления имущество также включается в состав полученного в управление имущества.

Срок действия договора устанавливается по договоренности сторон. Если в договоре не указан срок действия, то он считается заключенным на пять лет.

За ненадлежащее управление имуществом управляющий обязан возместить установителю управления убытки, а выгодоприобретателю – упущенную выгоду.