Умови, за яких договір оренди вважається укладеним навіть без держреєстрації: судова практика

Більше за темою:

Оренда/суборенда земельних ділянок у юросіб: особливості оподаткування та обліку

Бухгалтерський облік виплат фізичним особам за укладення договорів оренди землі

Рівненський апеляційний суд частково задоволив апеляційну скаргу орендаря та скасував оскаржене ним рішення місцевого суду в частині задоволених позовних вимог, ухваливши нове рішення в цій частині про відмову у задоволенні позову орендодавців про усунення перешкод в користуванні земельними ділянками, витребування їх та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки. Про підстави для такого рішення читайте в матеріалі.

Суд апеляційної інстанції встановив, що позивачам на праві власності належать земельні ділянки для ведення особистого селянського господарства, які вони згідно з договорами передали в оренду аграрній компанії – відповідачеві у справі.

В усіх договорах оренди, укладених між орендарем та орендодавцями, у п. 3.2 обумовлено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на той самий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавців про намір продовжити його дію.

Позивачі, покликаючись на непідписання ними договорів оренди землі та додаткових угод до цих договорів, звернулися до суду з позовом про захист їх порушених земельних прав шляхом усунення перешкод у користуванні земельними ділянками, витребування їх та скасування рішень державних реєстраторів про реєстрацію права оренди земельних ділянок.

Суд першої інстанції цей позов задоволив частково, зобов’язавши відповідача усунути перешкоди в користуванні майном шляхом припинення права оренди спірних ділянок, та скасував рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди цих земельних ділянок за орендарем.

У решті в задоволенні позову відмовлено.

Вважаючи таке рішення місцевого суду незаконним, необґрунтованим, ухваленим з порушенням норм процесуального й матеріального права, орендар оскаржив його до Рівненського апеляційного суду.

Апелянт вказав, що належним чином сплачував орендодавцям орендну плату за вказаними договорами оренди землі, яку вони приймали, тому просив оскаржене судове рішення скасувати та ухвалити нове, повністю відмовивши у задоволенні позовних вимог.

Колегія суддів прийшла до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги відповідача за наступних підстав.

Із матеріалів справи відомо, що під час вирішення справи суд попередньої інстанції на підставі Висновку експерта встановив, що підписи позивачів у договорах оренди виконані іншою особою або ж з’ясувати автора підпису неможливо.

Також відомо, що орендар використовував спірні земельні ділянки та сплачував орендну плату, що не заперечувалося позивачами.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.10.2022 у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

Якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону. За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочин, так і в спеціальних приписах гл. 58 Цивільного кодексу України, якщо договір оренди (найму) хоча й має ознаки неукладеного, але виконується обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18).

Аналогічний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 27.11.2024 у справі № 733/533/22 (провадження № 61-747св24), від 27.11.2024 у справі № 567/1040/22 (провадження № 61-935св24).

Що стосується цього спору – то між сторонами фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі, які визнавалися позивачами шляхом передачі в оренду земельних ділянок та отримання орендної плати від орендаря.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, слід вважати поведінку, яка, зокрема, не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 450/2286/16-ц, провадження № 61-2032св19).

Апеляційний суд прийшов до висновку про недобросовісність позивачів, які пред’явили позов про усунення перешкод у користуванні земельними ділянками шляхом їх повернення, оскільки отримували орендну плату за користування земельними ділянками та дозволяли фактичне їх використання орендарем, право якого було зареєстроване у відкритому реєстрі, а тому відсутні підстави для задоволення позовних вимог.  

Подібний висновок висловлено в постановах Верховного Суду від 08.01.2025 у справі № 689/1207/21 (провадження № 61-2870св24), від 22.05.2024 у справі № 567/1422/22 (провадження № 61-668св24), від 17.06.2024 у справі № 567/38/23 (провадження № 61-18062св23).

Ураховуючи те, що суд першої інстанції неповно з’ясував фактичні обставини справи, висновки суду є помилковими, суд неправильно застосував норми матеріального права, апеляційний суд постановлене ним рішення скасував в оскаржуваній частині та ухвалив в цій частині нове рішення – про відмову у задоволенні позову.

Постанова Рівненського апеляційного суду від 03.02.2026 у справі № 559/3265/22 (провадження № 22-ц/4815/209/26).

«Судова влада України»