Условия, при которых договор аренды считается заключенным даже без госрегистрации: судебная практика

Больше по теме:

Аренда/субаренда земельных участков у юрлиц: особенности налогообложения и учета

Бухгалтерский учет выплат физлицам за заключение договоров аренды земли

Ровенский апелляционный суд частично удовлетворил апелляционную жалобу арендатора и отменил обжалованное им решение местного суда в части удовлетворенных исковых требований, приняв новое решение в этой части об отказе в удовлетворении иска арендодателей об устранении препятствий в пользовании земельными участками, истребовании их и отмене решения государственного регистратора о регистрации права аренды земельного участка. Об основаниях такого решения читайте в материале.

Суд апелляционной инстанции установил, что истцам на праве собственности принадлежат земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства, которые они согласно договорам передали в аренду аграрной компании – ответчику по делу.

Во всех договорах аренды, заключенных между арендатором и арендодателями, в п. 3.2 оговорено, что по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право возобновления его на тот же срок. В этом случае арендатор должен не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора уведомить в письменном виде арендодателя о намерении продлить его действие.

Истцы, ссылаясь на неподписание ими договоров аренды земли и дополнительных соглашений к этим договорам, обратились в суд с иском о защите их нарушенных земельных прав путем устранения препятствий в пользовании земельными участками, истребования их и отмены решений государственных регистраторов о регистрации права аренды земельных участков.

Суд первой инстанции этот иск удовлетворил частично, обязав ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом путем прекращения права аренды спорных участков и отменил решение государственного регистратора о регистрации права аренды этих земельных участков за арендатором.

В остальном в удовлетворении иска отказано.

Считая такое решение местного суда незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и материального права, арендатор обжаловал его в Ровенском апелляционном суде.

Апеллянт указал, что должным образом платил арендодателям арендную плату по указанным договорам аренды земли, которую они принимали, поэтому просил обжалованное судебное решение отменить и принять новое, полностью отказав в удовлетворении исковых требований.

Коллегия судей пришла к выводу о частичном удовлетворении апелляционной жалобы ответчика по следующим основаниям.

Из материалов дела известно, что при решении дела суд предварительной инстанции на основании Заключения эксперта установил, что подписи истцов в договорах аренды выполнены другим лицом или же выяснить автора подписи невозможно.

Также известно, что арендатор использовал спорные земельные участки и платил арендную плату, что не оспаривалось истцами.

Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 26.10.2022 по делу № 227/3760/19-ц (производство № 14-79цс21) сделала вывод о том, что заключенной является такая сделка (договор), относительно которой сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. В случае же если стороны такого согласия не достигли, такой договор является незаключенным, то есть несостоявшимся, а приведенные в нем условия не являются регулирующими спорные отношения.

Если договор выполнялся обеими сторонами (в частности, арендатор пользовался имуществом и платил за него, а арендодатель принимал платежи), то квалификация договора как незаключенного исключается, такой договор аренды считается заключенным и может быть оспариваемым (при отсутствии законодательных оговорок об ином).

Нельзя считать незаключенным договор после его полного или частичного исполнения сторонами. Если действия сторон свидетельствуют о том, что договор фактически был заключен, суд должен рассмотреть по существу вопрос о соответствии этого договора требованиям закона. По содержанию законодательного регулирования, приведенного как в общих положениях о сделке, так и в специальных предписаниях гл. 58 Гражданского кодекса Украины, если договор аренды (найма) хотя и имеет признаки незаключенного, но выполняется обеими его сторонами, то такое обстоятельство защищает соответствующую сделку от вывода о незаключенности и в дальнейшем она рассматривается как заключенная и действующая, если только не является ничтожной или оспариваемой по другим основаниям (постановление Большой Палаты Верховного Суда от 05.06.2018 по делу № 338/180/17, производство № 14-144цс18).

Аналогичное заключение изложено в постановлениях Верховного Суда от 27.11.2024 по делу № 733/533/22 (производство № 61-747св24), от 27.11.2024 по делу № 567/1040/22 (производство № 61-935св24).

Что касается этого спора – то между сторонами фактически возникли и существовали правовые отношения по аренде земли, которые признавались истцами путем передачи в аренду земельных участков и получения арендной платы от арендатора.

Поведением, противоречащим добросовестности и честной деловой практике, следует считать поведение, которое, в частности, не отвечает предыдущим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона, действующая себе во вред, разумно полагается на них (постановление Верховного Суда от 07.10.2020 по делу № 450/2286/16-ц, производство № 61-2032св19).

Апелляционный суд пришел к выводу о недобросовестности истцов, предъявивших иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками путем их возврата, поскольку получали арендную плату за пользование земельными участками и разрешали фактическое их использование арендатором, право которого было зарегистрировано в открытом реестре, а потому отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.  

Подобное заключение высказано в постановлениях Верховного Суда от 08.01.2025 по делу № 689/1207/21 (производство № 61-2870св24), от 22.05.2024 по делу № 567/1422/22 (производство № 61-668св24), от 17.06.2024 по делу № 567/38/23 (производство № 61-18062св23).

Учитывая то, что суд первой инстанции неполно выяснил фактические обстоятельства дела, выводы суда ошибочны, суд неправильно применил нормы материального права, апелляционный суд постановленное им решение отменил в обжалованной части и принял в этой части новое решение – об отказе в удовлетворении иска.

Постановление Ровенского апелляционного суда от 03.02.2026 по делу № 559/3265/22 (производство № 22-ц/4815/209/26).

«Судебная власть Украины»