На рівні держави відсутні не лише окремі П(С)БО для неприбуткових організацій, серед яких і ОСББ, а й методичні рекомендації щодо їхнього обліку. Тому узагальнимо практичний досвід і висвітлимо особливості бухгалтерського обліку доходів і витрат в ОСББ з урахуванням чинної нормативної бази.

Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIIIзапроваджено низку нововведень, спрямованих на забезпечення співвласників багатоквартирних будинків дієвим механізмом для прийняття рішень щодо утримання й управління спільним майном, унесено багато змін до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ). Також унесено зміни до ст. 133 ПКУ. У зв’язку із цим постали важливі питання для ОСББ — формування облікової політики, графік документообігу, правильність ведення бухгалтерського обліку (особливо визнання витрат і доходів у бухобліку). Про особливості бухгалтерського обліку в ОСББ — далі. Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі — ОСББ) відповідно до Закону про ОСББ — юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання й використання спільного майна. Оскільки ОСББ — юридична особа, ведення бухгалтерського обліку є обов’язковим згідно із Законом України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 р. № 996-ХIVі чинними П(С)БО.

Облікова політика Наразі немає спеціального П(С)БО для неприбуткових організацій, до яких належать і ОСББ. Тож під час ведення бухгалтерського обліку ОСББ застосовують усі чинні П(С)БО. Кожне ОСББ зобов’язане сформувати власну облікову політику, у якій відображатимуться всі питання організації ведення бухгалтерського обліку. При формуванні облікової політики варто зважати на Методичні рекомендації щодо облікової політики підприємства, затверджені наказом Мінфіну від 27.06.2013 р. № 635. Додатком до наказу про облікову політику доцільно затвердити робочий план рахунків і графік документообігу. Зазначимо, ОСББ може обирати: 1. користуватися Планом рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств, затвердженим наказом Мінфіну від 30.11.1999 р., або 2. застосовувати Спрощений план рахунків бухгалтерського обліку, затверджений наказом Мінфіну від 19.04.2001 р. № 186

Нагадаємо! Застосовувати Спрощений план рахунків мають право юрособи, що не провадять підприємницької діяльності (п. 2 наказу Мінфіну України від 19.04.2001 р. № 186).

Організація обліку в ОСББ має свої особливості:

ведення рахунків класів 0–7 є обов’язковим для ОСББ;

використання рахунків класу 9 «Витрати діяльності» необов’язково для ОСББ, оскільки їх діяльність не спрямована на здійснення комерційних операцій (див. р. І та пояснення до класу 8 Інструкції № 291: «Суб’єкти малого підприємництва, а також інші організації, діяльність яких не спрямована на ведення комерційної діяльності, для обліку витрат можуть використовувати тільки рахунки класу 8»).

Тож ОСББ можуть використовувати для обліку витрат лише рахунки класу 8 «Витрати за елементами».

У наказі про облікову політику ОСББ самостійно затверджує облікові регістри, які ним застосовуються для хронологічного, систематичного чи комбінованого накопичення, групування й узагальнення інформації про господарські операції, яка міститься в первинних документах.

Приклад наказу про облікову політику в ОСББ див. за посиланням.

Кошторис ОСББ Беручи до уваги специфіку діяльності ОСББ, зокрема, статус неприбуткової організації, слід зазначити, що основою організації бухгалтерського обліку та звітності є фінансове планування доходів і витрат, тобто розробка бюджетів (кошторисів). Відповідно до вимог Закону про ОСББ, використовувати кошти й розпоряджатися ними потрібно за статутом і затвердженим кошторисом. Порядок складання та схвалення кошторису, як правило, визначається в статуті.

Бухгалтерський облік доходів ОСББ

ОСББ, провадячи діяльність щодо утримання, обслуговування та ремонту будинку, може отримувати такі надходження:

залишки коштів на утримання й ремонт багатоквартирного будинку на рахунках особи, що здійснювала управління таким будинком до створення ОСББ;

внески та платежі співвласників;

кошти, отримані об’єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень й іншого спільного майна багатоквартирного будинку;

кошти, отримані як відшкодування за надані окремим категоріям громадян пільги на оплату житлово-комунальних послуг та призначені житлові субсидії;

кошти та майно, що надходять для забезпечення потреб основної діяльності ОСББ;

добровільні майнові, у тому числі грошові, внески фізичних та юридичних осіб;

кошти, залучені на умовах кредиту чи позики;

кошти державного та/або місцевого бюджетів, отримані на підставі спільного фінансування для утримання, реконструкції, реставрації, проведення поточного та капітального ремонтів, технічного переоснащення багатоквартирного будинку;

пасивні доходи;

доходи від діяльності заснованих об’єднанням юридичних осіб, що спрямовуються на виконання статутних цілей об’єднання;

кошти, отримані з інших джерел, що спрямовуються на виконання статутних цілей ОСББ.

Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, установлюються загальними зборами об’єднання відповідно до законодавства та статуту об’єднання (ст. 21 Закону про ОСББ).

Для ОСББ як для неприбуткової організації, основна діяльність полягає в проведенні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання. Надходження в процесі діяльності об’єднання не є доходами від реалізації готової продукції, товарів, робіт або послуг. Основну діяльність ОСББ забезпечують передусім цільове фінансування та цільові надходження. Методологічні основи формування доходів ОСББ визначено П(С)БО 15 «Дохід». Наведемо основні норми, які можуть стосуватися ОСББ:

безоплатно отримані необоротні активи визначаються доходом протягом періоду їх корисного використання, пропорційно нарахованій амортизації (п. 21 П(С)БО 15);

пасивні доходи (відсотки банків і небанківських фінансових установ, у тому числі по депозитах), визначаються доходом у тому періоді, до якого вони належать (п. 20 П(С)БО 15);

отримане цільове фінансування визнають доходом протягом тих періодів, у яких були зазнані витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування (п. 17 П(С)БО 15);

орендна плата визнається доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди чи з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов’язаних із використанням об’єкта операційної оренди (п. 17 П(С)БО 14 «Оренда»).

Цільове фінансування. Цільове фінансування та цільові надходження обліковуються на рахунку 48 «Цільове фінансування і цільові надходження». Аналітичний облік ведуть за їх призначенням і джерелами надходжень.

Надходження коштів у вигляді внесків на утримання, обслуговування, ремонт будинку й інші надходження від мешканців відображаються за кредитом субрахунку 484 «Інші кошти цільового фінансування і цільових надходжень». До субрахунку 484 доцільно відкривати субрахунки четвертого порядку. Наприклад:

4841 «Внески і платежі співвласників»;

4842 «Кошти ремонтного фонду»;

4843 «Внески до резервного фонду»;

4844 «Внески до спецфонду»;

4845 «Орендна плата»;

4846 «Інші кошти цільового фінансування і цільових надходжень».

Для обліку дебіторської заборгованості доцільно відкрити субрахунки:

3771 «Розрахунки за внесками і платежами співвласників»;

3772 «Розрахунки за внесками до ремонтного фонду»;

3773 «Розрахунки за внесками до резервного фонду»;

3774 «Розрахунки за внесками до спецфонду»;

3775 «Розрахунки з орендарями»;

3776 «Розрахунки за іншими операціями».

Наведемо типові операції щодо бухгалтерського обліку операцій в ОСББ.

Внески на утримання, обслуговування й ремонт будинку

Щодо обліку внесків на утримання, обслуговування та ремонт будинку постає запитання: чи відображати внески в доходах і витратах ОСББ?

Оскільки кошти, що надійшли до ОСББ як внески, є цільовим фінансуванням, то відповідно до п. 17 П(С)БО 15 отримане цільове фінансування визнають доходом протягом тих періодів, у яких були зазнані витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування. Облік ремонтного та резервного фондів. Для накопичення коштів на ремонт спільного майна й термінового усунення збитків, що виникли внаслідок аварій або непередбачених обставин, у обов’язковому порядку створюються ремонтний і резервний фонди ОСББ. Кошти цих фондів акумулюються на рахунку ОСББ у банку й використовуються лише за цільовим призначенням. Перелік і розміри обов’язкових внесків до ремонтного й резервного фондів, а також порядок їх сплати встановлюються самостійно ОСББ.

Бухгалтерський облік формування фондів наведено в таблицях 1 та 2.

Таблиця 1

Бухгалтерський облік ремонтного фонду

№ з/п	Зміст господарської операції	Дт	Кт	Сума, грн
1	Відображено заборгованість співвласників багатоквартирного будинку за внесками в ремонтний фонд за місяць	3772	4842	6000
2	Отримано внески від співвласників в ремонтний фонд	311	3772	5000
3	Проведено поточний ремонт спільного майна підрядником за рахунок ремонтного фонду	84	685	2000
4	Визнано дохід на рівні витрат	4842	719	2000
5	Оплачено ремонтні роботи сторонньої організації	685	311	2000

Таблиця 2

Бухгалтерський облік резервного фонду

№ з/п	Зміст господарської операції	Дт	Кт	Сума, грн
1	Відображено заборгованість співвласників багатоквартирного будинку за внесками в резервний фонд за місяць	3773	4843	4000
2	Отримано внески від співвласників в резервний фонд	311	3773	3000
3	Придбано основний засіб за рахунок резервного фонду	15	685	6000
4	Уведено в експлуатацію основні засоби	10	15	6000
5	Визнано дохід майбутніх періодів	4843	69	6000
6	Нараховано місячну амортизацію за об’єктом основних засобів	831	131	100
7	Визнано дохід у сумі амортизації	69	745*	100

* За необоротними активами, придбаними за рахунок цільового фінансування, дохід визнається протягом періоду їх корисного використання, пропорційно нарахованій амортизації (п. 21 П(С)БО 15).

Так, джерелами формування спеціальних фондів ОСББ можуть бути:

щомісячні внески членів об’єднання;
одноразові цільові внески членів об’єднання;
цільове фінансування за рахунок місцевих бюджетів на обладнання під’їздів місцями для охорони;
цільові внески юридичних осіб, які надають житлово-комунальні послуги, для здійснення заходів з
удосконалення експлуатації внутрішньобудинкових інженерних систем;
добровільні внески юридичних і фізичних осіб;
кошти, одержані об’єднанням у результаті здачі в оренду допоміжних приміщень;
інші не заборонені законодавством джерела фінансування (п. 3 Порядку створення спецфондів).

Таблиця 3

Бухгалтерський облік спеціальних фондів

№ з/п	Зміст господарської операції	Дт	Кт	Сума, грн
1	Відображено заборгованість співвласників за внесками в спеціальні фонди	3774	4844	30000
2	Отримано внески від співвласників багатоквартирного будинку	311	3774	30000
3	Проведено обладнання будинку засобами обліку та регулювання теплової енергії	15	685	12000
4	Уведено в експлуатацію об’єкт основних засобів	10	15	12000
5	Відображено дохід майбутніх періодів від цільового використання спеціального фонду	4844	69	12000
6	Оплачено роботи з обладнання будинку засобами обліку та регулювання теплової енергії	685	311	12000
7	Нараховано місячну амортизацію	831	131	200
8	Визнано дохід на суму амортизації	69	745*	200

* За необоротними активами, придбаними за рахунок цільового фінансування, дохід визнається протягом періоду їх корисного використання, пропорційно нарахованій амортизації (п. 21 П(С)БО 15).

Облік пільг і субсидій

Кошти, отримані з бюджету на покриття пільг і субсидій населенню, обліковують на субрахунку 482 «Кошти з бюджету та державних цільових фондів», до якого доцільно відкрити субрахунки:

4821 «Кошти з бюджету та державних цільових фондів по пільгах»;

4822 «Кошти з бюджету та державних цільових фондів по субсидії».

Для обліку заборгованості за бюджетом по пільгах і субсидіях доцільно відкрити субрахунки:

645 «Розрахунки з бюджетом за пільгами»;

646 «Розрахунки з бюджетом за субсидіями».

Таблиця 4

Облік отриманих пільг і субсидій

№ з/п	Зміст господарської операції	Дт	Кт	Сума, грн
1	Відображено заборгованість бюджету за нарахованими пільгами окремим категоріям громадян	645	3771	5400
2	Відображено заборгованість бюджету за нарахованими субсидіями	646	3771	3100
3	Надійшло пільг і субсидій із бюджету	313	4821, 4822*	8500
4	Погашено заборгованість бюджету	4821, 4822	645, 646	8500

* Отримане цільове фінансування визнають доходом протягом тих періодів, у яких були зазнані витрати, пов’язані з виконанням умов цільового фінансування (п. 17 П(С)БО 15), тому під час отримання пільг доходи не виникають.

Інші доходи ОСББ може провадити діяльність лише згідно із визначеними видами, які обов’язково мають бути вказані в статуті.

Нагадаємо!

ОСББ є неприбутковою організацією (якщо воно виконує умови, викладені в ст. 133 ПКУ), яка не має на меті одержання прибутку для його розподілу між своїми членами (співвласниками багатоквартирного будинку). Доходи, отримані від підприємницької діяльності, стають додатковим ресурсом для подальшого розвитку ОСББ, їх можна використовувати лише для забезпечення цільових витрат основної діяльності. Як свідчить практика, одним із найпоширеніших видів діяльності ОСББ є здавання майна в оренду. Відносини, що виникають у разі оренди приміщень (житлових та нежитлових) у житловому комплексі, регулює ст. 26 Закону про ОСББ. Як зазначалося раніше, для узагальнення інформації про стан розрахунків з орендарями за передані в оренду необоротні активи доцільно використовувати окремий субрахунок рахунка 37, наприклад, субрахунок 3775 «Розрахунки з орендарями». Надходження по оренді також необхідно проводити через рахунок 484 «Інші кошти цільового фінансування і цільових надходжень» і використовувати тільки за цільовим призначенням (адже, як уже йшлося, такі доходи можна використовувати лише для забезпечення цільових витрат основної діяльності ОСББ). Доходи ОСББ від оренди складаються з орендної плати та сум витрат (на утримання будинку та прибудинкової території), що їх орендарі житлових або нежитлових приміщень відшкодовують ОСББ. Суму відшкодування витрат ОСББ визначають виходячи із кошторису витрат, затвердженого на загальних зборах, пропорційно до частки орендованого майна (скажімо, площі орендованого приміщення щодо загальної площі будинку), якщо статут ОСББ не передбачає інших умов.

Облік витрат ОСББ

Серед витрат ОСББ виокремлюють:

витрати на утримання будинку;

витрати на утримання місць загального користування;

плату за обслуговування ліфтів;

витрати на ремонт;

плату за санітарну очистку території;

послуги банку;

матеріальні витрати (зокрема, витрати на пально-мастильні матеріали, МШП, канцтовари тощо);

оплату праці працівників (голова правління, бухгалтер, двірники, прибиральниці тощо);

відрахування на соцстрахування;

амортизацію основних засобів;

сплату податків, зборів, обов’язкових платежів тощо.

Витрати ОСББ формуються відповідно до П(С)БО 16 «Витрати».

Зважаючи на особливості провадження діяльності, ОСББ можуть вести аналітичний облік витрат за елементами. При цьому ОСББ можуть використовувати лише рахунки класу 8. У разі використання тільки цих рахунків варто пам’ятати, що на рахунку 85 «Інші затрати» обліковують інші витрати діяльності. У таблиці 5 наведено типові операції з обліку витрат ОСББ із застосуванням рахунків витрат класу 8 (без застосування рахунків класу 9). Наприкінці місяця витрати списуються на фінансовий результат — рахунок 79 «Фінансові результати» і на рівні витрат (окрім витрат з амортизації) визнаються доходи неприбуткової організації (ОСББ).

Таблиця 5

Бухгалтерський облік витрат ОСББ

№ з/п	Зміст господарської операції	Дт	Кт

Облік доходів і витрат в ОСББ: особливості організації та ведення