Коли виникає право продажу нерухомості

Більше за темою:

Продаж нерухомості: коли визнавати дохід у бухобліку та виписувати податкову накладну

Купівля-продаж нерухомості: які податки слід сплатити та як відобразити в бухобліку

Спадкоємець, який прийняв у спадщину нерухоме майно, обов’язково повинен отримати свідоцтво про право на спадщину. Адже без цього документа він не зможе розпоряджатися успадкованою нерухомістю.

Свідоцтво про право на спадщину – це правовстановлюючий документ, який посвідчує перехід права власності на спадкове майно від спадкодавця до спадкоємця. Видачею свідоцтва про право на спадщину завершується оформлення спадкових прав.

Обов’язок спадкоємця звернутися за свідоцтвом про право на спадщину

Спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є майно та/або майнові права, які обтяжені, та/або нерухоме майно та інше майно, щодо якого здійснюється державна реєстрація, зобов’язаний звернутися до нотаріуса або в сільських населених пунктах – до уповноваженої на це посадової особи відповідного органу місцевого самоврядування за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на таке майно.

Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається на ім’я кожного з них, із зазначенням імені та частки у спадщині інших спадкоємців (ст. 1297 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ).

Строк видачі свідоцтва про право на спадщину

Свідоцтво про право на спадщину видається спадкоємцям після закінчення шести місяців з часу відкриття спадщини.

Якщо заповіт складено на користь зачатої, але ще не народженої дитини, видача свідоцтва про право на спадщину і розподіл спадщини між усіма спадкоємцями може відбутися лише після народження дитини.

Положення абзацу першого цієї частини застосовується також щодо дитини, зачатої за життя спадкодавця, але народженої після його смерті, у разі спадкування за законом (ст. 1298 ЦКУ).

Після отримання свідоцтва і реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно спадкоємець стає власником нерухомості чи частки у праві власності та може вільно розпоряджатися нею (продати, подарувати тощо).

Коли не можна відчужити нерухомість

Видача свідоцтва про право на спадщину на майно, право власності на яке підлягає державній реєстрації, проводиться нотаріусом після, зокрема, перевірки відсутності заборони, обтяження іпотекою або арешту цього майна.

За наявності заборони відчуження або обтяження іпотекою житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину та протягом двох робочих днів письмово повідомляє про це кредитора (відповідний податковий орган).

Якщо на спадкове майно накладено арешт, видача свідоцтва про право на спадщину зупиняється до зняття арешту (пп. 4.18–4.20 п. 4 гл. 10 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5, далі – Порядок).

Коли на майно накладено заборону на його відчуження, то власник конкретного об’єкта нерухомого майна не може розпорядитися ним, оскільки не має одного з елементів права власності – розпорядження цим майном, або ж не може розпорядитися ним без дозволу певних осіб, які мають чітко визначені конкретні майнові вимоги, що можуть бути реалізовані.

Стаття 73 Закону від 02.09.1993 № 3425-XII «Про нотаріат» містить перелік випадків, коли нотаріус накладає заборону на відчуження об’єкта нерухомого майна. Так, заборона накладається, зокрема:

• за зверненням органу опіки та піклування з метою захисту особистих і майнових прав та інтересів дитини, яка має право власності або проживає у жилому будинку, квартирі, іншому приміщенні, на відчуження якого накладається заборона;
• при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою (спадкоємці фізичної особи, яка оголошена померлою, не мають права відчужувати протягом п’яти років нерухоме майно (ст. 47 ЦКУ));
• при посвідченні договору про придбання об’єкта житлової нерухомості (у т. ч. інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката відповідно до ч. 17 ст. 8 Закону від 23.02.2023 № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».

У разі наявності накладеної нотаріусом заборони відчуження майна, обтяження такого майна іпотекою договір про відчуження такого майна посвідчується за згодою кредитора, крім встановлених законом випадків, коли відчуження такого майна заборонено (пп. 1.12 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку).

Мін’юст