Когда возникает право продажи недвижимости

Больше по теме:

Продажа недвижимости: когда признавать доход в бухучете и выписывать налоговую накладную

Купля-продажа недвижимости: какие налоги следует уплатить и как отразить в бухучете

Наследник, принявший по наследству недвижимое имущество, обязательно должен получить свидетельство о праве на наследство. Ведь без этого документа он не сможет распоряжаться унаследованной недвижимостью.

Свидетельство о праве на наследство – это правоустанавливающий документ, удостоверяющий переход права собственности на наследственное имущество от наследодателя к наследнику. Выдачей свидетельства о праве на наследство завершается оформление наследственных прав.

Обязанность наследника обратиться за свидетельством о праве на наследство

Наследник, принявший наследство, в составе которого есть имущество и/или имущественные права, которые обременены, и/или недвижимое имущество и другое имущество, в отношении которого осуществляется государственная регистрация, обязан обратиться к нотариусу или в сельских населенных пунктах – к уполномоченному на это должностному лицу соответствующего органа местного самоуправления за выдачей ему свидетельства о праве на наследство на такое имущество.

Если наследство приняло несколько наследников, свидетельство о праве на наследство выдается на имя каждого из них, с указанием имени и доли в наследстве других наследников (ст. 1297 Гражданского кодекса Украины, далее – ГКУ).

Срок выдачи свидетельства о праве на наследство

Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам по истечении шести месяцев с момента открытия наследства.

Если завещание составлено в пользу зачатого, но еще не родившегося ребенка, выдача свидетельства о праве на наследство и распределение наследства между всеми наследниками может состояться только после рождения ребенка.

Положение абзаца первого этой части применяется также в отношении ребенка, зачатого при жизни наследодателя, но рожденного после его смерти, в случае наследования по закону (ст. 1298 ГКУ).

После получения свидетельства и регистрации права собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество наследник становится собственником недвижимости или доли в праве собственности и может свободно распоряжаться ею (продать, подарить и т. д.).

Когда нельзя отчуждать недвижимость

Выдача свидетельства о праве на наследство на имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, производится нотариусом после, в частности, проверки отсутствия запрета, обременения ипотекой или ареста этого имущества.

При наличии запрета на отчуждение или обременение ипотекой жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества, объекта незавершенного строительства, будущего объекта недвижимости нотариус выдает свидетельство о праве на наследство и в течение двух рабочих дней в письменном виде уведомляет об этом кредитора (соответствующий налоговый орган).

Если на наследственное имущество наложен арест, выдача свидетельства о праве на наследство останавливается до снятия ареста (пп. 4.18–4.20 п. 4 гл. 10 разд. II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Минюста от 22.02.2012 № 296/5, далее – Порядок).

Если на имущество наложен запрет на его отчуждение, то собственник конкретного объекта недвижимого имущества не может распорядиться им, поскольку не имеет одного из элементов права собственности – распоряжение этим имуществом, или не может распорядиться им без разрешения определенных лиц, которые имеют четко определенные конкретные имущественные требования, которые могут быть реализованы.

Статья 73 Закона от 02.09.1993 № 3425-XII «О нотариате» содержит перечень случаев, когда нотариус налагает запрет на отчуждение объекта недвижимого имущества. Так, запрет налагается, в частности:

по обращению органа опеки и попечительства с целью защиты личных и имущественных прав и интересов ребенка, имеющего право собственности или проживающего в жилом доме, квартире, другом помещении, на отчуждение которого налагается запрет;

при выдаче свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество наследникам физического лица, объявленного умершим (наследники физического лица, объявленного умершим, не имеют права отчуждать в течение пяти лет недвижимое имущество (ст. 47 ГКУ));

при удостоверении договора о приобретении объекта жилой недвижимости (в т. ч. инвестирование/финансирование его строительства), земельного участка, на котором расположен такой объект, доли в праве собственности на такое имущество с использованием жилищного сертификата в соответствии с ч. 17 ст. 8 Закона от 23.02.2023 № 2923-IX «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, и Государственном реестре имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины».

В случае наличия наложенного нотариусом запрета отчуждения имущества, обременения такого имущества ипотекой договор об отчуждении такого имущества удостоверяется с согласия кредитора, кроме установленных законом случаев, когда отчуждение такого имущества запрещено (пп. 1.12 п. 1 гл. 2 разд. II Порядка).

Минюст