Оренда землі до 2013 року підписана та незареєстрована: чи виникає право за договором

Більше за темою:

Оренда: чи дійсно не обійтися без актів наданих послуг?

На земельній ділянці розміщено фортифікаційні споруди: як діяти орендарю

За загальним правилом, договори оренди землі, підписані до 1 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Державна реєстрація речового права не підміняє державну реєстрацію самого договору, а також не створює правові наслідки, пов’язані з державною реєстрацією договору.

Такі висновки зробила Велика Палата Верховного Суду, підтвердивши свою усталену практику.

У цій справі фермерське господарство звернулося з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (замінено на Калинопільську селищну раду Черкаської області) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Справу суди розглядали неодноразово.

Після повернення Верховним Судом справи на новий розгляд суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили у зв’язку з тим, що договір оренди землі не був зареєстрований у встановленому законом порядку, а отже він не набрав чинності, і в позивача не виникло право оренди земельної ділянки.

Перед Великою Палатою Верховного Суду у цій справі постало питання, чи набуває орендар прав та обов’язків за договором оренди землі, який був підписаний, але не зареєстрований у встановленому порядку до 1 січня 2013 року, однак після цієї дати було здійснено державну реєстрацію речового права оренди.

Переглядаючи оскаржувані судові рішення, Велика Палата Верховного Суду підтвердила сформовані раніше правові висновки щодо значення державної реєстрації договору оренди землі, підписаного до 1 січня 2013 року, та моменту набрання таким договором чинності, зазначивши, що договори оренди землі, підписані до 1 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, якщо інший порядок набрання ними чинності не передбачений самими договорами. Лише після державної реєстрації договору сторони можуть реалізувати свої суб’єктивні права та обов’язки за договором.

З 1 січня 2013 року було запроваджено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, однак проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного до цієї дати, не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі).

У цій справі Велика Палата Верховного Суду виснувала, що договір оренди землі не набрав чинності та не створив юридичних наслідків, оскільки державна реєстрація договору, з якою сторони пов’язали його чинність згідно з умовами договору, здійснена не була.

Щодо доводів касаційної скарги про неможливість здійснення орендарем реєстрації договору Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що, усвідомлюючи утруднення чи неможливість проведення державної реєстрації договору оренди землі, з якою пов’язане набрання договором чинності, сторони мали право узгодити інший порядок набрання ним чинності. Втім, матеріали справи не містять доказів на підтвердження реалізації орендарем такого права.

З урахуванням наведеного Велика Палата Верховного Суду в цій справі залишила касаційну скаргу без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій – без змін.

Постанова ВП Верховного Суду від 06.05.2026 у справі № 925/632/19. 

«Судова влада України»