Підстави для розірвання договору оренди землі – роз’яснює Верховний Суд

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу (далі – ЗК) є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу (далі – ЦК), якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.

Такі висновки зробила Велика Палата Верховного Суду.

Прокурор в інтересах держави в особі селищної ради звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок із товариством на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК та ч. 2 ст. 651 ЦК через систематичну несплату ТОВ орендної плати, що, на думку прокурора, є істотним порушенням умов договорів оренди.

Відмовляючи в задоволенні позову, суди першої та апеляційної інстанцій зазначили, що немає підстав для розірвання договорів оренди, оскільки не доведено істотності порушення договорів та наявності шкоди, завданої цим порушенням. Водночас відповідач сплатив усю заборгованість, що доводить його добросовісний намір належно виконувати договірні зобов’язання та заінтересованість у збереженні договорів оренди.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК (систематична несплата орендної плати), та приписи ч. 2 ст. 651 ЦК, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки доповнюють одні одних.

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма в такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч. 2 ст. 651 ЦК немає потреби.

Якщо має місце сплата орендної плати в меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосовується правило ч. 2 ст. 651 ЦК – у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК.

Той факт, що на момент розгляду справи орендар погасив заборгованість за орендною платою, не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК, так і на підставі п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК.

З наведених підстав ВП Верховного Суду погодилася з доводами касаційної скарги про те, що сам лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати за 2019 та 2022 роки є підставою для розірвання таких договорів, не зважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість, у цій справі – після звернення до суду з позовом про розірвання згаданих договорів.

Постанова ВП Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24).

Верховний Суд

Приєднуйтесь до Uteka у Telegramm