Підписуйся на інформаційну страховку бухгалтера
Розділи:
Підрозділи:
Підрозділи:
Підрозділи:

Інвестування в нерухомість. Як перевірити надійність забудовника

19.06.2018

Коли приймається рішення про інвестування в нерухомість, відразу виникають питання «що робити?» І «куди бігти?». Особливо ці питання актуальні зараз, коли висока ймовірність втратити такі інвестиції або не дочекатися введення будинку в експлуатацію.

Що ж робити, коли серед безлічі пропозицій вже обраний житловий комплекс і хочеться скоріше стати власником квадратних метрів? 

Репутація понад реклами

В першу чергу, необхідно звернути увагу на репутацію забудовника, у якого інвестор вибрав квартиру. Історія зданих в експлуатацію об'єктів розповість про забудовника більше, ніж будь-яка реклама або менеджер з продажу. А головне — така інформація точно буде відповідати дійсності.

При моніторингу інформації варто звернути увагу на відгуки щодо попередніх об'єктів забудовника — в які терміни був зданий будинок, чи були проблеми при підключенні до комунікацій, з'явилися неполадки в ході експлуатації будинку та т. д. Інакше є ризик вибрати квадратні метри у компанії, яка не здала в експлуатацію жодного житлового будинку, або здала з великою затримкою, або використовувала неякісні матеріали, що спричинило проблеми для інвесторів вже після в'їзду в квартири.

Перед укладенням договору із забудовником необхідно ознайомитися з документами, які дають право на будівництво. Серед таких документів обов'язково повинні бути документи на землю, що підтверджують право власності або інша законна підстава для будівництва, дозвіл на проведення будівельних робіт, ліцензія генпідрядника, містобудівні обмеження, проект на будинок та його експертизу, технічні умови та ін. Також варто ознайомитися з репутацією компанії, яка робила проект майбутнього будинку.

Способи, за допомогою яких забудовник залучає інвестиції, також є показовими для визначення порядності компанії. На сьогодні існує два найбільш захищених способів інвестування.

Вибираємо спосіб інвестування

Закон України «Про інвестиційну діяльність» передбачає способи інвестування та фінансування будівництва. Зокрема, ст. 4 позначає, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва засобами, залученими від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (далі — ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.

Інвестування через фонди фінансування будівництва

Оскільки інвестування через ФФБ регулюється спеціальним Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» можна говорити про те, що такий спосіб найбільш безпечний. При цьому потрібно розуміти головну особливість даного способу вкладення грошей — договір укладається з фінансовою компанією-управителем, а не безпосередньо із забудовником.

Крім того, сама форма такого договору є типовою і затверджується Кабінетом Міністрів України. Крім цього, в згаданому законі прописані чіткі вимоги як до компанії-управителя, так і до забудовника. Все вищеописане зводить ризики при такому способі інвестування до мінімуму.

Інвестування за допомогою цільових облігацій

Другим найбільш захищеним способом інвестування є покупка цільових облігацій, випущених забудовником (емітентом). Такі облігації дають право інвестору отримати одиницю об'єкта інвестування. Оскільки таку одиницю, як правило, вказують як 0,01 кв. м, то і кількість облігацій розраховується пропорційно майбутньої квартири. Після того, як настав термін викупу облігацій, інвестор має право на обмін таких облігацій на об'єкт інвестування.

Безпека такого способу інвестування обумовлена ​​перш за все тим, що Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку контролює випуск цільових облігацій, а спеціальний фонд, який емітент залучає для продажу облігацій, проходить складну процедуру для отримання ліцензії на проведення такої діяльності.

Важливо пам'ятати особливість інвестування через цільові облігації — висновок двох окремих договорів: договір купівлі-продажу облігацій з фондом, залученими забудовником, і договір резервування об'єкта нерухомості (для конкретизації квартири) безпосередньо із забудовником. Також необхідно стежити за термінами передачі облігацій, у разі прострочення такого пред'явлення великий ризик залишитися без квадратних метрів та втратити інвестиції.

Ще до підписання договору необхідно уважно вивчити його. У договорі необхідно вказати точну адресу об'єкта нерухомості, поверх, номер майбутньої квартири, її площу, точну вартість одного квадратного метра, прикласти до договору планування об'єкта. Також варто вказувати точні (а не орієнтовні) терміни здачі або введення в експлуатацію будинку, штрафи за порушення термінів та інші санкції за будь-які інші порушення положень договору. Такі умови допоможуть в майбутньому уникнути проблем у випадку з перенесенням термінів здачі або введення будинку в експлуатацію. У договорі обов'язково повинні бути прописані банківські реквізити, на які буде відбуватися оплата, і інші реквізити сторін.

Необхідно розуміти, що умови договору будуть основою для пред'явлення претензій до забудовника, в разі якщо будуть порушені терміни здачі будинку або терміни його введення в експлуатацію, або якщо в крайньому випадку він взагалі не буде зданий.

Забудовники, в договорах з якими вказані точні терміни та санкції за їх порушення, як правило, здають свої об'єкти вчасно і без інших проблем. А якщо і трапляються затримки, то виплачують зазначені в договорі штрафи. В інших випадках судового розгляду не уникнути.

Рішення про інвестування в об'єкт нерухомості варто приймати після того, як інвестор з'ясував для себе всі нюанси і розібрався у всіх тонкощах. У цьому зможуть допомогти консультанти або юристи, які оцінять весь пакетів документів, заощадять час і мінімізують ризики інвестування в об'єкти нерухомості.

https://minfin.com.ua

Коментарі до матеріалу
Швидка реєстрація
Будьте в курсі змін і актуальних тем, задавайте питання.
Популярне
26.08.2025
Топ-20 новин минулого тижня
Найбільш цікаві новини минулого тижня Мін’юст закликає перереєструвати нерухомість, придбану до 2013 року Призупинення колективного договору в умовах воєнного стану: прийнято закон про нові умови Змінено Порядок оформлення та видачі військово-облікового документа Уряд планує запровадити щор...
17.07.2025
Кабмін оновив правила визначення критичності підприємств для бронювання працівників
Порядок та Критерії, за якими бронюють працівників підприємств, знову зазнали змін. Розглянемо, кого цього разу це стосується. Більше за темою: Зарплатні критерії для бронювання працівників: обчислюємо середню зарплату Строки зберігання документів з військового обліку та бронювання Бронювання у ф...
02.06.2025
Важливе у травні для платників ПДВ
Ознайомлюйтеся з важливими матеріалами для платників ПДВ у травні. Більше за темою: Спецпроєкт «ПДВ: ситуації з практики» Спецпроєкт «Електронне адміністрування ПДВ: правила, ризики, рішення» Спецпроєкт «Особливості оподаткування ПДВ в умовах воєнного часу»...
Нове
28.08.2025
Оформлення спадщини після загибелі військовослужбовця
У разі смерті військовослужбовця право на спадкування мають особи, визначені в заповіті, або родичі відповідно до черговості, встановленої Цивільним кодексом. У цьому матеріалі пояснюємо, як діяти, куди звертатися та де отримати правничу допомогу. Більше за темою: Помер підприємець: що робити праці...
28.08.2025
Як отримати матеріали про розгляд справ у суді
Завдяки новітнім технологіям, суди можуть оперативно отримувати необхідні для розгляду апеляційних скарг матеріали з судів нижчих інстанцій, а сторони – запитувані матеріали справи, що сприяє оптимізованому та ефективному правосуддю в Україні. Розглянемо детальніше. Більше за темою: Спецтема ...
28.08.2025
КМУ запускає спеціальні умови програми «Власна справа» для креативних підприємців
Уряд запускає програму грантів у розмірі до 1 млн грн для креативних індустрій. Розглянемо, які суми виділятимуть на фінансування бізнесів. Більше за темою: За умовами гранту підприємець має працевлаштувати працівників: як це відобразити у податковому розрахунку з ПДФО та ЄСВ? Бюджетні гранти: як ...
Кращі матеріали