Будівництво зерносховища: юридичні тонкощі

Зерносховище – це спеціально обладнане місце для зберігання зерна (приміщення, будівля тощо) (ст. 1 Закону від 04.07.2002 № 37-IV «Про зерно та ринок зерна в Україні»). Своєю чергою, елеватор є повністю механізованим зерносховищем, призначеним для зберігання зерна. У консультації розкажемо, які дозвільні документи будуть потрібні суб’єктам господарювання (далі – СГ) для будівництва елеватора, а також розглянемо особливості їх отримання під час воєнного стану.

Вибір способу будівництва

Передусім СГ повинен визначитися, як будуватиметься зерносховище. Розрізняють два способи ведення такого будівництва: господарський і підрядний. Зупинимося докладніше на кожному з них.

Господарський спосіб

Під господарським способом будівництва розуміють форму організації будівельних робіт власними силами підприємства, без залучення підрядних організацій. При такому способі будівельно-монтажні роботи виконує будівельний майданчик, ремонтно-будівельний цех або інший структурний підрозділ підприємства, для якого будується цей об’єкт.

У разі вибору госпспособу будівництва варто враховувати, що відповідно до ст. 37¹ Закону від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038) господарська діяльність з будівництва об’єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками, підлягає ліцензуванню за переліком видів робіт, який визначається Кабміном, згідно із Законом від 02.03.2015 № 222-VIII «Про ліцензування видів господарської діяльності» та з огляду на особливості, установлені Законом № 3038.

Зверніть увагу! На період дії воєнного стану п. 1 постанови КМУ від 18.03.2022 № 314 «Деякі питання забезпечення провадження господарської діяльності в умовах воєнного стану» (далі – Постанова № 314) замість ліцензій запроваджено декларації про провадження господарської діяльності (далі – декларація). Це означає, що якщо раніше для початку певного виду діяльності була потрібна ліцензія, то сьогодні можна подати до відповідного органу декларацію і розпочати роботу. При цьому строки отримання декларації не регламентовано.

Як визначити тип (складність) об’єкта?

Вид дозвільних документів на проведення будівельних робіт залежить від того, до якого класу наслідків (відповідальності) належить запланований об’єкт будівництва (у нас – зерносховище). Під цим терміном чинне законодавство розуміє характеристику рівня можливої небезпеки для здоров’я та життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або зовні такого об’єкта, матеріального збитку або соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або втратою цілісності об’єкта.

Згідно з ч. 5 ст. 32 Закону № 3038 усі об’єкти поділяються на три класи наслідків (відповідальності):

• незначні наслідки – СС1;
• середні – СС2;
• значні – СС3.

У цій самій нормі перелічено об’єкти, які не можуть бути віднесені до класу СС1 і належать до класу СС3. Як показує практика, елеватори зазвичай не належать до класу СС3. Скоріше, вони матимуть клас СС1 або СС2. Проте в цьому випадку усе залежить від багатьох факторів. Наприклад, наявність джерела скрапленого газу на зерносховищі (якщо саме на цьому паливі працюватиме зерносушилка) створює вірогідність переходу об’єкта з класу наслідків СС1 до класу СС2, а можливо, і СС3.

До відома: остаточне віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проєктною організацією за погодженням із сільгосппідприємством на підставі ДБН В.1.2-14 и ДСТУ 8855:2019.

Як правильно подати декларацію?

Подавати декларацію для провадження господарської діяльності з будівництва об’єктів, які належать до об’єктів із середніми (СС2) і значними (СС3) наслідками, потрібно до Мінекономіки (https://www.me.gov.ua). Це можна зробити двома способами:

• в електронній формі – через Єдиний державний вебпортал електронних послуг, зокрема через «Дію» (якщо декларацію подає фізособа-підприємець);
• паперовій формі – через центр надання адміністративних послуг (далі – ЦНАП). Після внесення інформації на портал «Дія» декларація повертається заявникові (без підтвердження про отримання).

Форму цієї декларації не затверджено, проте вона повинна містити відомості, передбачені в додатку 1 до Постанови № 314.

Слід узяти до уваги, що декларація – це лише тимчасове рішення питання з будівельною ліцензією. Після скасування воєнного стану потрібно протягом трьох місяців звернутися до Державної інспекції архітектури та містобудування (далі – ДІАМ) та отримати ліцензію (п. 4 Постанови № 314).

Підрядний спосіб

Підрядний спосіб будівництва передбачає залучення спеціалізованих будівельних, монтажних та інших організацій, діяльність яких ліцензується в установленому порядку.

Ці відносини регулюються гл. 33 (ст. 875–886) Цивільного кодексу (далі – ЦК), Загальними умовами укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.2005 № 668.

Якими є істотні умови договору підряду в будівництві?

Як випливає з аналізу вищезазначених документів, істотними умовами договору будівельного підряду є:

• найменування та реквізити сторін;
• місце та дата укладання договору;
• предмет договору;
• договірна ціна;
• строки початку і закінчення робіт (будівництва об’єкта);
• права та обов’язки сторін;
• порядок забезпечення виконання зобов’язань за договором;
• умови страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва;
• порядок забезпечення робіт проєктною документацією, ресурсами та послугами;
• порядок залучення субпідрядників;
• вимоги до організації робіт;
• порядок здійснення замовником контролю за якістю ресурсів;
• умови здійснення авторського і технічного нагляду за виконанням робіт;
• джерела і порядок фінансування робіт (будівництва об’єкта);
• порядок розрахунків за виконані роботи;
• порядок здавання-приймання завершених робіт (об’єкта будівництва);
• гарантійні строки якісного завершення робіт (експлуатації об’єкта будівництва), порядок усунення недоліків;
• відповідальність сторін за порушення умов договору;
• порядок урегулювання спорів;
• порядок унесення змін до договору та його розірвання.

Щоб уникнути можливості установлення факту неукладення договору підряду рекомендуємо погодити між сторонами всі зазначені умови.

У якій формі укладається договір будівельного підряду?

Договір будівельного підряду має бути укладений у письмовій формі та за бажанням сторін може бути посвідчений нотаріально. Примірний договір підряду в капітальному будівництві затверджено наказом Мінбуду від 27.10.2005 № 3. Його можна взяти за зразок.

Як визначити вартість будівництва зерносховища?

Правила визначення вартості будівництва затверджено наказом Мінрегіону від 01.11.2021 № 281 (далі – Наказ № 281). Зокрема, Наказом № 281 затверджено:

• Настанову з визначення вартості будівництва (далі – Настанова № 1);
• Настанову з визначення вартості проєктних, науково-проєктних, вишукувальних робіт та експертизи проєктної документації на будівництво (Настанова № 2).

Згідно з п. 1 Настанови № 1 цей документ містить основні правила застосування кошторисних норм і нормативів із ціноутворення в будівництві для визначення вартості нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту будинків, будівель і споруд будь-якого призначення, їх комплексів і частин, лінійних об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури, а також реставрації пам’ятників архітектури та містобудування. Вона є обов’язковою для визначення вартості будівництва об’єктів, що будуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії.

Проте підприємства приватної форми власності теж можуть використовувати Настанови № 1 та № 2. На застосування цих документів особами приватного права необхідно вказати в договорі.

Оформлення майнового права на землю

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 376 ЦК якщо будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, вони вважаються самочинним будівництвом. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Тому, щоб у майбутньому не було проблем, сільгосппідприємство до початку будівельних робіт повинне оформити майнове право на земельну ділянку, на якій буде розміщатися зерносховище (звичайно, якщо таке право не було оформлене раніше).

Види майнових прав на земельні ділянки і порядок набуття таких прав передбачено, зокрема, у гл. 14–16¹ розд. ІІІ Земельного кодексу і книзі 3 ЦК. Для зазначеної мети найбільш підходящими є:

• право власності;
• оренда (суборенда);
• суперфіцій (право користування земельною ділянкою для забудови).

Важливо: якщо сільгоспвиробник будуватиме не на власній земельній ділянці, необхідно переконатися, що відповідний договір дозволяє йому провадити будівельні роботи. Такий дозвіл може бути закріплений безпосередньо в самому договорі, наприклад, таким чином: «Орендар має право зводити на земельній ділянці в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будинки та споруди».

Ще один варіант: договір може містити застереження, що для будівництва нерухомого майна потрібен окремий письмовий дозвіл власника земельної ділянки. У цьому разі сільгоспвиробникові перед початком будівельних робіт треба потурбуватися про отримання такого дозвілу.

Документи на виконання підготовчих та будівельних робіт

Згідно з абзацом четвертим п. 2 Порядку виконання підготовчих і будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 № 466 (далі – Порядок № 466), підготовчими є роботи:

• з підготовки земельної ділянки;
• огородження будівельного майданчика і знесення будинків та споруд;
• порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки;
• вишукувальні роботи;
• роботи зі зведення тимчасових виробничих і побутових споруд, необхідних для організації та обслуговування будівництва;
• облаштування під’їзних доріг;
• складування будівельних матеріалів;
• підведення тимчасових інженерних мереж, а також винесення інженерних мереж і видалення зелених насаджень.

Які документи дають право на виконання підготовчих робіт?

Підготовчі роботи можуть виконуватися на підставі документів, які дають право на проведення будівельних робіт, а саме: повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на виконання будівельних робіт (див. нижче).

Водночас підготовчі роботи можуть проводитися і на підставі окремого документа – повідомлення про початок їх виконання (додаток 1 до Порядку № 466). Порядок подання повідомлення та його внесення до Реєстру будівельної діяльності регулюється ст. 35 Закону № 3038. Проте таке повідомлення не дає права на виконання будівельних робіт.

Які документи дають право на виконання будівельних робіт?

Такими документами є (ч. 1 ст. 34 Закону № 3038):

• повідомлення про початок виконання будівельних робіт (додаток 2¹ до Порядку № 466), подане замовником будівництва відповідному органу ДІАМ, – стосовно об’єктів будівництва з класом наслідків СС1. Повідомлення направляється та реєструється згідно зі ст. 36 Закону № 3038 та п. 13–15¹ Порядку № 466;
• дозвіл на виконання будівельних робіт (додаток 5 до Порядку № 466), виданий замовникові органом ДІАМ, – стосовно об’єктів із класом наслідків СС2 та СС3. Дозвіл видається на безплатній основі згідно зі ст. 37 Закону № 3038 та п. 27–29 Порядку № 466.

Вищеперелічені документи необхідно отримувати в тому числі і в період воєнного стану (див. додаток 2 до Постанови № 314).

Органи ДІАМ, які надають (отримують), відмовляють у видачі або анулюють (скасовують) зазначені документи, визначено в ст. 7 Закону № 3038.

Як можна подати дозвільні документи на будівництво?

Сільгосппідприємство (його уповноважена особа) подає документи, які дозволяють виконання підготовчих і будівельних робіт, одним із таких способів:

• у паперовому вигляді особисто через ЦНАП;
• через електронний кабінет шляхом подання засобами програмного забезпечення Єдиного державного веб-порталу електронних послуг (портал «Дія», – для фізосіб-підприємців);
• відправляє рекомендованим листом з описом вкладення до ЦНАПу.

Орган ДІАМ має 5 робочих днів із дня надходження документів для прийняття відповідного рішення: унесення до реєстру інформації, зазначеної в повідомленні про початок виконання будівельних робіт; надання дозволу на виконання будівельних робіт або відмови в його наданні.

Норм яких документів треба дотримуватися під час будівництва зерносховища?

Під час провадження будівельних робіт потрібно дотримуватися норм і правил розміщення елеватора на земельній ділянці, вимог до його проєктування і будівництва. Так, для підприємств, будівель і споруд зі зберігання і переробки зерна діють ДБН В.2.6-221:2021.

Технічна інвентаризація та прийняття зерносховища в експлуатацію

Після завершення будівництва зерносховища необхідно провести його технічну інвентаризацію на підставі ст. 39³ Закону № 3038 та Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держкомбуду від 24.05.2001 № 127.

За результатами цієї процедури складаються інвентаризаційна справа, у тому числі матеріали технічної інвентаризації, і технічний паспорт на будівлю сільгосппризначення. Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів регулюється ст. 39 Закону № 3038.

Закінчена будівництвом будівля сільгосппризначення (у нас – зерносховище) із класом наслідків СС1 приймається в експлуатацію шляхом безплатної реєстрації відповідним органом ДІАМ поданої сільгосппідприємством декларації про готовність об’єкта до експлуатації протягом 10 робочих днів із дня реєстрації заяви.

Процедура подання та реєстрації зазначеної декларації визначається Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженим постановою КМУ від 13.04.2011 № 461 (далі – Порядок № 461). Форма декларації про готовність об’єкта до експлуатації наведена в додатку 3 до зазначеного Порядку.

Прийняття в експлуатацію закінченої будівництвом будівлі сільгосппризначення з класом наслідків СС2 здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації (додаток 9 до Порядку № 461) шляхом видачі органами ДІАМ сертифіката (додаток 7 до Порядку № 461). Порядок видачі сертифіката, розмір і порядок внесення плати за його видачу також визначаються Порядком № 461.

У цих документах наводиться ідентифікатор будівлі (зерносховища) – унікальний набір даних (послідовність символів), який автоматично присвоюється об’єкту будівництва або закінченому будівництвом об’єкту програмними засобами Реєстру будівельної діяльності та використовується для ідентифікації такого об’єкта.

Після прийняття зерносховища в експлуатацію ідентифікатор об’єкта будівництва вважається ідентифікатором закінченого будівництвом об’єкта і застосовується для ідентифікації такого об’єкта протягом усього періоду його існування.

Реєстрація права власності на зерносховище

Ця процедура здійснюється згідно зі ст. 18–27 Закону від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Зареєструвати право власності можна в ЦНАПі. Держреєстратор повинен зареєструвати право власності сільгосппідприємства на закінчену будівництвом будівлю сільгосппризначення (у т. ч. зерносховище) протягом 5 робочих днів із дня реєстрації відповідної заяви (докладніше про цю послугу див. за посиланням).

Заявник отримує витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр прав) про проведену держреєстрацію права власності. Витяг надається в електронній та (за бажанням заявника) паперовій формах. На витягу в паперовій формі проставляються підпис і печатка держреєстратора або адміністратора ЦНАПу (у разі звернення до ЦНАПу).

Витяги, отримані в електронній або паперовій формі за допомогою програмних засобів ведення Реєстру прав, мають однакову юридичну силу та використовуються відповідно до законодавства.