Строительство зернохранилища: юридические тонкости

Зернохранилище – это специально оборудованное место для хранения зерна (помещение, здание и т. п.) (ст. 1 Закона от 04.07.2002 № 37-IV «О зерне и рынке зерна в Украине»). В свою очередь, элеватор является полностью механизированным зернохранилищем, предназначенным для хранения зерна. В консультации расскажем, какие разрешительные документы потребуются субъектам хозяйствования (далее – СХ) для строительства элеватора, а также рассмотрим особенности их получения во время военного положения.

Выбор способа строительства

Прежде всего СХ должен определиться, как будет строиться зернохранилище. Различают два способа ведения такого строительства: хозяйственный и подрядный. Остановимся подробнее на каждом из них.

Хозяйственный способ

Под хозяйственным способом строительства понимают форму организации строительных работ собственными силами предприятия, без привлечения подрядных организаций. При таком способе строительно-монтажные работы выполняет строительная площадка, ремонтно-строительный цех или другое структурное подразделение предприятия, для которого строится этот объект.

При выборе хозспособа строительства стоит учитывать, что в соответствии со ст. 37¹ Закона от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» (далее – Закон № 3038) хозяйственная деятельность по строительству объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, подлежит лицензированию по перечню видов работ, который определяется Кабмином, согласно Закону от 02.03.2015 № 222-VIII «О лицензировании видов хозяйственной деятельности» и с учетом особенностей, установленных Законом № 3038.

Обратите внимание! На период действия военного положения п. 1 постановления КМУ от 18.03.2022 № 314 «Некоторые вопросы обеспечения осуществления хозяйственной деятельности в условиях военного положения» (далее – Постановление № 314) вместо лицензий введены декларации о ведении хозяйственной деятельности (далее – декларация). Это означает, что если раньше для начала определенного вида деятельности требовалась лицензия, то сегодня можно подать в соответствующий орган декларацию и начать работу. При этом сроки получения декларации не регламентированы.

Как определить тип (сложность) объекта?

Вид разрешительных документов на проведение строительных работ зависит от того, к какому классу последствий (ответственности) относится запланированный объект строительства (у нас – зернохранилище). Под этим термином действующее законодательство понимает характеристику уровня возможной опасности для здоровья и жизни людей, которые постоянно или периодически будут находиться на объекте или снаружи такого объекта, материального ущерба или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или потерей целостности объекта.

Согласно ч. 5 ст. 32 Закона № 3038 все объекты подразделяются на три класса последствий (ответственности):

• незначительные последствия – СС1;
• средние – СС2;
• значительные – СС3.

В этой же норме перечислены объекты, которые не могут быть отнесены к классу СС1 и относятся к классу СС3. Как показывает практика, элеваторы, как правило, не относятся к классу СС3. Скорее всего, они будут иметь класс СС1 или СС2. Однако в данном случае все зависит от многих факторов. Например, наличие источника сжиженного газа на зернохранилище (если именно на этом топливе будет работать зерносушилка) создает вероятность перехода объекта из класса последствий СС1 к классу СС2, а возможно, и СС3.

К сведению: окончательное отнесение объекта к определенному классу последствий (ответственности) осуществляется проектной организацией по согласованию с сельхозпредприятием на основании ДБН В.1.2-14 и ДСТУ 8855:2019.

Как правильно подать декларацию?

Подавать декларацию для осуществления хозяйственной деятельности по строительству объектов, которые относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, необходимо в Минэкономики. Это можно сделать двумя способами:

• в электронной форме – через Единый государственный веб-портал электронных услуг, в частности через «Дію» (если декларацию представляет физлицо-предприниматель);
• бумажной форме – через центр предоставления административных услуг (далее – ЦПАУ). После внесения информации на портал «Дія» декларация возвращается заявителю (без подтверждения о получении).

Форма этой декларации не утверждена, однако она должна содержать сведения, предусмотренные в приложении 1 к Постановлению № 314.

Следует учесть, что декларация – это лишь временное решение вопроса со строительной лицензией. После отмены военного положения нужно в течение трех месяцев обратиться в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства (далее – ГИАГ) и получить лицензию (п. 4 Постановления № 314).

Подрядный способ

Подрядный способ строительства предусматривает привлечение специализированных строительных, монтажных и других организаций, деятельность которых лицензируется в установленном порядке.

Эти отношения регулируются гл. 33 (ст. 875–886) Гражданского кодекса (далее – ГК), Общими условиями заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденными постановлением КМУ от 01.08.2005 № 668.

Каковы существенные условия договора подряда в строительстве?

Как следует из анализа вышеуказанных документов, существенными условиями договора строительного подряда являются:

• наименование и реквизиты сторон;
• место и дата заключения договора;
• предмет договора;
• договорная цена;
• сроки начала и окончания работ (строительства объекта);
• права и обязанности сторон;
• порядок обеспечения исполнения обязательств по договору;
• условия страхования рисков случайного уничтожения или повреждения объекта строительства;
• порядок обеспечения работ проектной документацией, ресурсами и услугами;
• порядок привлечения субподрядчиков;
• требования к организации работ;
• порядок осуществления заказчиком контроля за качеством ресурсов;
• условия осуществления авторского и технического надзора за выполнением работ;
• источники и порядок финансирования работ (строительства объекта);
• порядок расчетов за выполненные работы;
• порядок сдачи-приемки завершенных работ (объекта строительства);
• гарантийные сроки качества завершенных работ (эксплуатации объекта строительства), порядок устранения недостатков;
• ответственность сторон за нарушение условий договора;
• порядок урегулирования споров;
• порядок внесения изменений в договор и его расторжения.

Во избежание возможности установления факта незаключения договора подряда рекомендуем согласовать между сторонами все указанные условия.

В какой форме заключается договор строительного подряда?

Договор строительного подряда должен быть заключен в письменной форме, а по желанию сторон может быть удостоверен нотариально. Примерный договор подряда в капитальном строительстве утвержден приказом Минстроя от 27.10.2005 № 3. Его можно взять за образец.

Как определить стоимость строительства зернохранилища?

Правила определения стоимости строительства утверждены приказом Минрегиона от 01.11.2021 № 281 (далее – Приказ № 281). В частности, Приказом № 281 утверждено:

• Руководство по определению стоимости строительства (далее – Руководство № 1);
• Руководство по определению стоимости проектных, научно-проектных, изыскательских работ и экспертизы проектной документации на строительство (Руководство № 2).

Согласно п. 1 Руководства № 1 данный документ содержит основные правила применения сметных норм и нормативов по ценообразованию в строительстве для определения стоимости нового строительства, реконструкции, капитального ремонта домов, зданий и сооружений любого назначения, их комплексов и частей, линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, а также реставрации памятников архитектуры и градостроительства. Оно является обязательным для определения стоимости строительства объектов, строящихся с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии.

Однако предприятия частной формы собственности тоже могут пользоваться Руководствами № 1 и № 2. На применение этих документов лицами частного права необходимо указать в договоре.

Оформление вещного права на землю

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 376 ГК если здание, сооружение, другое недвижимое имущество построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, они считаются самовольным строительством. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

Поэтому, чтобы в будущем не было проблем, сельхозпредприятие до начала строительных работ должно оформить вещное право на земельный участок, на котором будет размещаться зернохранилище (конечно, если такое право не было оформлено раньше).

Виды вещных прав на земельные участки и порядок приобретения таких прав предусмотрены, в частности, в гл. 14–16¹ разд. ІІІ Земельного кодекса и книге 3 ГК. Для указанной цели наиболее подходящими являются:

• право собственности;
• аренда (субаренда);
• суперфиций (право пользования земельным участком для застройки).

Важно: если сельхозпроизводитель будет строить не на собственном земельном участке, необходимо убедиться, что соответствующий договор разрешает ему проводить строительные работы. Такое разрешение может быть закреплено непосредственно в самом договоре, например, следующим образом: «Арендатор имеет право возводить на земельном участке в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения».

Еще один вариант: договор может содержать оговорку, что для строительства недвижимого имущества нужно отдельное письменное разрешение собственника земельного участка. В этом случае сельхозпроизводителю перед началом строительных работ нужно позаботиться о получении такого разрешения.

Документы на выполнение подготовительных и строительных работ

Согласно абзацу четвертому п. 2 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденного постановлением КМУ от 13.04.2011 № 466 (далее – Порядок № 466), подготовительными являются работы:

• по подготовке земельного участка;
• ограждению строительной площадки и сносу зданий и сооружений;
• нарушению элементов благоустройства в границах отведенного земельного участка;
• изыскательские работы;
• работы по сооружению временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства;
• устройство подъездных путей;
• складирование строительных материалов;
• подведение временных инженерных сетей, а также вынос инженерных сетей и удаление зеленых насаждений.

Какие документы дают право на выполнение подготовительных работ?

Подготовительные работы могут выполняться на основании документов, которые предоставляют право на проведение строительных работ, а именно: уведомление о начале выполнения строительных работ или разрешение на выполнение строительных работ (см. ниже).

В то же время подготовительные работы могут проводиться и на основании отдельного документа – уведомления о начале их выполнения (приложение 1 к Порядку № 466). Порядок подачи уведомления и его внесения в Реестр строительной деятельности регулируется ст. 35 Закона № 3038. Однако такое уведомление не дает права на выполнение строительных работ.

Какие документы дают право на выполнение строительных работ?

Такими документами являются (ч. 1 ст. 34 Закона № 3038):

• уведомление о начале выполнения строительных работ (приложение 2¹ к Порядку № 466), поданное заказчиком строительства соответствующему органу ГИАГ, – относительно объектов строительства с классом последствий СС1. Уведомление направляется и регистрируется согласно ст. 36 Закона № 3038 и п. 13–15¹ Порядка № 466;
• разрешение на выполнение строительных работ (приложение 5 к Порядку № 466), выданное заказчику органом ГИАГ, – относительно объектов с классом последствий СС2 и СС3. Разрешение выдается на бесплатной основе согласно ст. 37 Закона № 3038 и п. 27–29 Порядка № 466.

Вышеперечисленные документы необходимо получать в том числе и в период военного положения (см. приложение 2 к Постановлению № 314).

Органы ГИАГ, которые предоставляют (получают), отказывают в выдаче или аннулируют (отменяют) указанные документы, определены в ст. 7 Закона № 3038.

Как можно подать разрешительные документы на строительство?

Сельхозпредприятие (его уполномоченное лицо) подает документы, которые разрешают выполнение подготовительных и строительных работ, одним из следующих способов:

• в бумажном виде лично через ЦПАУ;
• через электронный кабинет путем представления средствами программного обеспечения Единого государственного веб-портала электронных услуг (портал «Дія», – для физлиц-предпринимателей);
• отправляет заказным письмом с описью вложения в ЦПАУ.

Орган ГИАГ имеет 5 рабочих дней со дня поступления документов для принятия соответствующего решения: внесения в реестр информации, указанной в уведомлении о начале выполнения строительных работ; предоставления разрешения на выполнение строительных работ или отказа в его выдаче.

Нормы каких документов надо соблюдать при строительстве зернохранилища?

Во время осуществления строительных работ необходимо соблюдать нормы и правила размещения элеватора на земельном участке, требования к его проектированию и строительству. Так, для предприятий, зданий и сооружений по хранению и переработке зерна действуют ДБН В.2.6-221:2021.

Техническая инвентаризация и приемка зернохранилища в эксплуатацию

После завершения строительства зернохранилища необходимо провести его техническую инвентаризацию на основании ст. 39³ Закона № 3038 и Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомстроя от 24.05.2001 № 127.

По результатам этой процедуры составляются инвентаризационное дело, в том числе материалы технической инвентаризации, и технический паспорт на здание сельхозназначения. Механизм приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов регулируется ст. 39 Закона № 3038.

Завершенное строительством здание сельхозназначения (у нас – зернохранилище) с классом последствий СС1 принимается в эксплуатацию путем бесплатной регистрации соответствующим органом ГИАГ поданной сельхозпредприятием декларации о готовности объекта к эксплуатации в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Процедура представления и регистрации указанной декларации определяется Порядком приемки в эксплуатацию завершенных строительством объектов, утвержденным постановлением КМУ от 13.04.2011 № 461 (далее – Порядок № 461). Форма декларации о готовности объекта к эксплуатации приведена в приложении 3 к указанному Порядку.

Приемка в эксплуатацию завершенного строительством здания сельхозназначения с классом последствий СС2 осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации (приложение 9 к Порядку № 461) путем выдачи органами ГИАГ сертификата (приложение 7 к Порядку № 461). Порядок выдачи сертификата, размер и порядок внесения платы за его выдачу также определяются Порядком № 461.

В этих документах приводится идентификатор здания (зернохранилища) – уникальный набор данных (последовательность символов), который автоматически присваивается объекту строительства или завершенному строительством объекту программными средствами Реестра строительной деятельности и используется для идентификации такого объекта.

После приемки зернохранилища в эксплуатацию идентификатор объекта строительства считается идентификатором завершенного строительством объекта и применяется для идентификации такого объекта в течение всего периода его существования.

Регистрация права собственности на зернохранилище

Эта процедура осуществляется согласно ст. 18–27 Закона от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Зарегистрировать право собственности можно в ЦПАУ. Госрегистратор должен зарегистрировать право собственности сельхозпредприятия на завершенное строительством здание сельхозназначения (в т. ч. зернохранилище) в течение 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления (подробнее о данной услуге см. по ссылке).

Заявитель получает извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) о проведенной госрегистрации права собственности. Извлечение предоставляется в электронной и (по желанию заявителя) бумажной формах. На извлечении в бумажной форме проставляются подпись и печать госрегистратора или администратора ЦПАУ (в случае обращения в ЦПАУ).

Извлечения, полученные в электронной или бумажной форме с помощью программных средств ведения Реестра прав, имеют одинаковую юридическую силу и используются в соответствии с законодательством.