Продаж майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості: документальне оформлення

29.03.2023 1991 0 3

Ситуація. Юрособа (платник податку на прибуток та ПДВ) будує житлово-офісний комплекс підрядним способом. Планується, що у процесі будівництва продаватимуться майнові права на квартири та офісні приміщення фізичним та юридичним особам. Знаємо, що у сфері житлового будівництва у 2022 році набули чинності нові законодавчі правила. У зв’язку із цим виникли запитання щодо оформлення таких операцій та відображення їх в обліку.

Про що стаття? Ми розглянемо, якими документами слід оформляти продаж майнових прав на об’єкти нерухомості з огляду на останні зміни законодавства. Про відображення таких операцій в обліку та їх оподаткування ви зможете прочитати у «Продаж майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості: облік у замовника будівництва», «Купівля майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості: облік у першого покупця».

Об’єкти, які підпадають під дію Закону № 2518

Законодавство у сфері житлового будівництва істотно змінилося з 10 жовтня 2022 року. Із цієї дати набув чинності Закон від 15.08.2022 № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

На які об’єкти поширюється дія нового закону?

Закон № 2518 набув чинності з 10.10.2022. Але це не означає, що його норми стосуються всіх суб’єктів господарювання, які займаються будівництвом житла. Визначальним чинником у питанні є дата отримання дозволу на будівельні роботи. Згідно із правилами перехідного періоду, нові норми поширюються на об’єкти, право на виконання будівельних робіт яких отримано після набуття чинності цим законом, тобто після 10.10.2022, у тому числі (ч. 2 ст. 21 Закону № 2518):

на об’єкти незавершеного будівництва;
на майбутні об’єкти нерухомості, що є складовими частинами об’єкта незавершеного будівництва.

А якщо дозвіл на будівництво об’єкта отримано до 10.10.2022?

Для таких об’єктів діють правила, закріплені у ч. 7 ст. 21 Закону № 2518, а саме:

правочини щодо інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі до управління, які здійснювалися відповідно до законодавства, що діяло до набуття чинності Законом № 2518, зберігають чинність до повного виконання сторонами своїх зобов’язань за такими правочинами;
якщо право на виконання будівельних робіт отримано до набуття чинності Законом № 2518, то інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів здійснюється відповідно до законодавства, яке діяло до набуття чинності Законом № 2518.

Водночас законодавець залишив право вибору за замовником будівництва.

На замітку! За рішенням замовника будівництва дія Закону № 2518 може бути поширена на об’єкти будівництва та їх складові, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до 10.10.2022 (абзац четвертий ч. 2 ст. 21 Закону № 2518).

Нові правила залучення коштів фізосіб та юросіб для будівництва нерухомості

На практиці широко розповсюджене пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва (далі – ФФБ) коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти цього майна.

Відповідно до нового правила, установленого ст. 6 Закону № 2518, залучати із зазначеною метою кошти фізичних та юридичних осіб можна виключно трьома способами.

Спосіб 1. Укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва)

Такі договори мають право укладати:

замовник будівництва, який є юридичною особою або фізособою-підприємцем;
девелопер будівництва.

Для довідки. Девелопер будівництва – це юрособа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у т. ч. шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб). У випадках, передбачених договором із замовником будівництва, на девелопера здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості. Девелопер отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність об’єкта як способу забезпечення виконання зобов’язань та здійснення інших правочинів щодо таких об’єктів (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 2518).

Спосіб 2. Укладення договорів щодо участі у фонді фінансування будівництва

Такі договори укладає управитель ФФБ через фонди фінансування будівництва відповідно до вимог Закону № 2518 та з огляду на особливості, визначені Законом від 19.06.2003 № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон № 978).

Спосіб 3. Емісія цільових корпоративних облігацій

Погашення таких облігацій здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону від 23.02.2006 № 3480-IV «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки». Така передача відбувається на підставі нотаріального договору про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, укладеного між замовником будівництва та власником таких облігацій.

Крім того, у ч. 3 ст. 6 Закону № 2518 зазначено, що управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти від фізичних та юридичних осіб, у тому числі до управління для будівництва об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону № 978.

Проте! Вищезгадані вимоги не поширюються на випадки фінансування об’єктів, які будуються виключно за рахунок власних, кредитних чи позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

Як бачимо, у нашій ситуації має місце перший із трьох дозволених способів залучення коштів для будівництва. Юрособа виступає замовником будівництва житлово-офісного комплексу та продає майнові права у цьому комплексі юридичним і фізичним особам.

Для довідки. Замовник будівництва – це фізична або юридична особа, яка має у власності чи користуванні одну або кілька земельних ділянок або у власності чи управлінні будівлю/споруду та має намір виконувати підготовчі та/або будівельні роботи (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Увага, термінологія!

Закон № 2518 використовує спеціальну термінологію для майнових прав, що продаються: це спеціальні майнові права на майбутній об’єкт нерухомості (далі – спеціальне майнове право) (п. 10 ч. 1 ст. 1 Закону № 2518). Саме ці права будуть предметом договору в нашій ситуації.

А майбутній об’єкт нерухомості – це передбачена проєктною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна. При цьому такі об’єкти поділяються на дві категорії (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 2518), а саме:

майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо);
майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

Також Закон № 2518 містить такі поняття, як подільний об’єкт незавершеного будівництва та неподільний об’єкт незавершеного будівництва (п. 7, 9 ч. 1 ст. 1 Закону № 2518). У нашій ситуації – виходячи з наведених у законі визначень – ми маємо справу з подільним об’єктом незавершеного будівництва.

Договір на продаж спеціального майнового права

Отже, у ситуації, яку ми розглядаємо, замовник будівництва має намір продати спеціальні майнові права на майбутні об’єкти нерухомості. Це буде перший продаж таких прав, тож договір купівлі-продажу повинен укладатися відповідно до вимог ст. 13 Закону № 2518. Для другого та подальшого продажу потрібно буде керуватися ст. 14 Закону № 2518.

***Про які нюанси слід знати на етапі підготовки до укладення договору?***

Почати слід із держреєстрації прав на об’єкт. Адже для того, щоб замовник будівництва міг продати спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості, таке право має бути зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, далі – Держреєстр нерухомості (ч. 3 ст. 2 Закону № 2518).

Тому до укладення договорів купівлі-продажу з покупцями замовникові будівництва слід зареєструвати на себе спеціальні майнові права на об’єкт у Держреєстрі нерухомості – за процедурою, передбаченою Законом від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

До речі! Законом № 2518 було внесено відповідні зміни до Закону № 1952. Докладніше про держреєстрацію спеціального майнового права розкажемо нижче.

Також пам’ятайте, що договір укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 4 ст. 11 Закону № 2518).

Крім того, якщо покупцем за договором виступає фізособа, то договір не може містити умов, які є несправедливими у розумінні Закону від 12.05.1991 № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (ч. 5 ст. 11 Закону № 2518).

Які умови необхідно включити до договору?

Вище ми згадали, що договір купівлі-продажу спеціального майнового права має відповідати вимогам ст. 13 Закону № 2518 (якщо це перший продаж таких прав). Головна вимога – наявність у договорі істотних умов (див. таблицю).

Перелік істотних умов договору купівлі-продажу спеціального майнового права (ст. 13 Закону № 2518)

№ з/п	Найменування умови	Пояснення
1	2	3
1	Обов’язки продавця	Продавець зобов’язаний забезпечити: – будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у т. ч. складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості), зокрема шляхом укладення договору про організацію та фінансування будівництва об’єкта; – підключення закінченого будівництвом об’єкта до інженерних мереж на постійній основі; – передачу покупцеві майбутнього об’єкта нерухомості шляхом держреєстрації за покупцем спеціального майнового права на такий об’єкт; – передачу згідно із законом покупцеві у власність та в натурі об’єкта нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта
2	Обов’язки покупця	Покупець зобов’язаний: – заплатити продавцеві за майбутній об’єкт нерухомості грошову суму у розмірі, визначеному договором; – прийняти майбутній об’єкт нерухомості шляхом державної реєстрації на своє ім’я спеціального майнового права на такий об’єкт; – прийняти у власність та в натурі об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта
3	Відомості про замовника будівництва та девелопера будівництва (за наявності)	Наводиться інформація про замовника: – юрособу: найменування; ідентифікаційний код юрособи в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України (далі – ЄДРПОУ) (для юрособи-нерезидента – код/номер з торгового, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юрособи), місцезнаходження; – фізособу-підприємця: прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про державну реєстрацію фізособи-підприємця згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (далі – ЄДР), місце проживання
4	Назва об’єкта	Зазначається назва подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості, відповідно до документа, що дає право на виконання будівельних робіт (дозвіл на виконання будівельних робіт)
5	Вид будівництва	Це може бути будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт. Для нашої ситуації – нове будівництво
6	Відомості про земельну ділянку	Мається на увазі земельна ділянка, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості. Тут треба навести: а) відомості про власника/користувача земельної ділянки: – для юридичної особи: найменування; ідентифікаційний код юрособи в ЄДРПОУ (для юрособи-нерезидента – код/номер із торгового, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юрособи); – для фізособи-підприємця: П. І. Б.; реєстраційний номер запису про держреєстрацію згідно з ЄДР; б) кадастровий номер земельної ділянки; в) номер відомостей про право замовника будівництва на земельну ділянку (право власності чи користування) у Держреєстрі нерухомості
7	Номер відомостей про спеціальне майнове право	Це номер реєстрації об’єкта в Держреєстрі нерухомості
8	Основні технічні характеристики об’єкта	Тут потрібно навести основні технічні характеристики подільного об’єкта незавершеного будівництва, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості, а саме: – функціональне призначення об’єкта; – загальна площа об’єкта, функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта згідно із проєктною документацією; – кількість поверхів згідно із проєктною документацією; – опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання відповідно до переліку, визначеного КМУ; – клас енергоефективності згідно з енергетичним сертифікатом
9	Ідентифікатор об’єкта будівництва	Ідеться про ідентифікатор об’єкта будівництва (закінченого будівництвом об’єкта) у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (будівлі, споруди), у т. ч. складовою якого є відповідний майбутній об’єкт нерухомості
10	Графічне зображення	У договорі має бути графічне зображення розташування подільного об’єкта незавершеного будівництва на генеральному плані об’єкта будівництва (крім об’єктів, що будуються на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки)
11	Інформація про перший продаж	У договорі слід зазначити, що продаж майбутнього об’єкта нерухомості є першим
12	Адреса об’єкта	Це адреса майбутнього об’єкта нерухомості
13	Інші відомості	У договорі слід зазначити: а) назву майбутнього об’єкта нерухомості (квартира, гаражний бокс, інше житлове чи нежитлове приміщення, машиномісце тощо); б) основні технічні характеристики майбутнього об’єкта нерухомості: – функціональне призначення об’єкта; – секція (під’їзд), поверх, на якому розташований об’єкт; – загальна площа об’єкта згідно з проєктною документацією (у тому числі функціональне призначення та площа окремих приміщень у складі об’єкта); – опис основних конструктивних елементів та інженерного обладнання згідно з проєктною документацією відповідно до переліку, визначеного КМУ; в) ідентифікатор об’єкта будівництва у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва; г) номер відомостей про спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості у Держреєстрі нерухомості
14	Графічне зображення	Договір має містити графічне зображення схеми будівельного плану майбутнього об’єкта нерухомості із зазначенням назви та площі всіх його приміщень, розміщення об’єкта на поверсі
15	Відомості про права третіх осіб	Потрібно навести інформацію про відсутність речових прав третіх осіб та обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості (у т. ч. номери відомостей про речові права третіх осіб та обтяження речових прав на об’єкт у Держреєстрі нерухомості)
16	Ціна	Відображається ціна майбутнього об’єкта нерухомості або спосіб її визначення
17	Строки	У договорі має бути зазначено запланований квартал та рік прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта, у т. ч. складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості, та виконання продавцем зобов’язання щодо забезпечення передачі об’єкта нерухомого майна покупцеві
18	Відомості про договір з девелопером	Якщо між замовником будівництва та девелопером будівництва укладено договір про організацію та фінансування будівництва об’єкта, тут зазначається: – Назва договору; – дата укладення та номер (за наявності) договору; – для сторони договору – юрособи: найменування; ідентифікаційний код у ЄДРПОУ (для юрособи-нерезидента – код/номер із торгового, банківського чи судового реєстру або номер реєстраційного посвідчення місцевого органу влади іноземної держави про реєстрацію юрособи); – для сторони договору – фізособи-підприємця (нагадуємо, що фізособою може бути замовник будівництва): прізвище, ім’я, по батькові (за наявності); реєстраційний номер запису про держреєстрацію згідно з ЄДР; – відомості про нотаріуса, який посвідчив договір
19	Зміна умов договору	Тут слід передбачити підстави та порядок зміни істотних умов договору
20	Дострокове припинення договору	Тут слід передбачити підстави та порядок дострокового припинення договору. Також необхідно зазначити строк повернення покупцеві коштів у разі дострокового припинення договору. Увага! Цей строк не повинен перевищувати 60 календарних днів (далі – к. д.) з дня припинення договору
21	Остаточні розрахунки	У цьому розділі договору слід зазначити: – строк повернення покупцеві надмірно сплачених коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості. Увага! Строк повернення грошей не повинен перевищувати 60 к. д. з дня держреєстрації покупцем права власності на об’єкт нерухомого майна (п. 9 ст. 17 Закона № 2518); – строк доплати покупцем коштів, якщо за результатами технічної інвентаризації фактична загальна площа об’єкта нерухомого майна виявиться більшою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (п. 10 ст. 17 Закона № 2518). Увага! Цей строк не обмежується законодавством, сторони договору визначають його самостійно
22	Відповідальність	Потрібно передбачити відповідальність за несвоєчасне виконання та невиконання умов договору. Це може бути відповідальність у вигляді неустойки (штрафу або пені) згідно з нормами гл. 49 Цивільного кодексу
23	Інформація	Тут фіксується порядок надання покупцеві інформації щодо виконання умов договору
24	Перелік будівельних робіт	Наводиться короткий перелік будівельних робіт, які мають бути зроблені на майбутньому об’єкті будівництва
25	Установлення на об’єкті обладнання	Потрібно навести переліки обладнання, яке має бути: – установлене на майбутньому об’єкті нерухомості та передане покупцеві; – установлене на об’єкті будівництва для забезпечення функціонування такого об’єкта після закінчення будівельних робіт та прийняття його в експлуатацію
26	Роботи на об’єкті	Наводиться короткий перелік робіт, які мають бути здійснені на об’єкті будівництва та прибудинковій території
27	Контактні дані	Зазначаються номери телефонів та адреси для листування сторін

Як бачимо, перелік істотних умов договору – досить значний. І всі ці умови необхідно включити до договору, щоб уникнути ризику визнання його недійсним.

Перехід майнового права до покупця

Запитання переходу спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості регламентуються ч. 4 ст. 13 Закону № 2518. Відповідно до цієї норми, майнове право переходить до продавця після повної сплати покупцем ціни майбутнього об’єкта нерухомості. Але в договорі сторони мають право зазначити іншу умову, і тоді право власності може перейти до покупця і до повної сплати ціни майбутнього об’єкта нерухомості. Тому у цьому питанні потрібно виходити з умов договору.

А якщо у договорі немає вказівки на залежність між моментом переходу права власності та сплатою ціни об’єкта?

У цьому випадку діють правила, закріплені у ч. 4 ст. 13 Закону № 2518. Тобто, спочатку повна сплата ціни об’єкта нерухомості, а потім передача об’єкта покупцеві. Покупець стає власником об’єкта нерухомості з моменту державної реєстрації за ним права власності на цей об’єкт у Держреєстрі нерухомості.

Хто займається такою реєстрацією – покупець чи продавець нерухомості?

Продавець зобов’язаний зареєструвати спеціальне майнове право за покупцем, який повністю сплатив ціну майбутнього об’єкта нерухомості, протягом 5 р. д. від дня такої сплати (п. 2 ч. 5 ст. 13 Закону № 2518).

До відома! На вимогу покупця продавець зобов’язаний видати покупцеві довідку про сплату ціни майбутнього об’єкта нерухомості. Строк видачі такої довідки – 3 р. д. з моменту звернення покупця (п. 6 ч. 5 ст. 13 Закону № 2518).

Реєстрація прав у Держреєстрі нерухомості

Ми вже згадали, що первинна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва (ч. 4 ст. 4 Закону № 2518).

При цьому замовник повинен зареєструвати у Держреєстрі нерухомості спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва, а також на всі майбутні об’єкти нерухомості у його складі (у нашому випадку це квартири та офісні приміщення, оскільки споруджується житлово-офісний комплекс) (п. 3 ч. 2 ст.10 Закону № 2518).

При первинній реєстрації замовник будівництва подає одну заяву про державну реєстрацію спеціального права на об’єкт незавершеного будівництва і на всі майбутні об’єкти нерухомості, які є складовими частинами цього об’єкта (абзац сьомий ч. 9 ст. 18 Закону № 1952). Реєстраційні дії провадяться за правилами, установленими ст. 27² Закону № 1952.

Після продажу майбутніх об’єктів нерухомості покупцям замовник будівництва реєструє за покупцями спеціальне майнове право на ці об’єкти (п. 2 ч. 5 ст. 13 Закону № 2518). Про це ми також говорили вище.

А після завершення будівництва та введення будівельного об’єкта в експлуатацію власники спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості самостійно реєструють право власності на об’єкти нерухомості відповідно до правил, установлених ст. 27³ Закону № 1952.

Передача покупцеві готового об’єкта

Після завершення будівництва об’єкта продавець (у нашому випадку – замовник будівництва) оформлює прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта відповідно до вимог будівельних норм. А потім продавець зобов’язаний передати власникові майнових прав (покупцеві) придбаний ним об’єкт нерухомості згідно із процедурою, установленою ст. 17 Закону № 2518.

Так, протягом 30 к. д. з дня прийняття об’єкта в експлуатацію продавець зобов’язаний повідомити покупця про це та передати йому об’єкт нерухомого майна. При цьому між сторонами оформляється акт, у якому наведено, зокрема, перелік усього обладнання, установленого на об’єкті.

Власник об’єкта нерухомого майна має підписати цей акт протягом 15 днів після його отримання та при цьому:

або зазначити, що немає претензій;
або подати свої обґрунтовані зауваження до об’єкта нерухомого майна з переліком виявлених будівельних вад.

Строк усунення обґрунтованих недоліків становить також 15 днів.

Перелік істотних умов договору купівлі-продажу.doc

Завантажити

нерухомість реєстр документальне оформлення воєнний стан майнові права питання-відповіді перехід права власності