Продажа имущественных прав на будущие объекты недвижимости: документальное оформление

29.03.2023 1951 0 3

Ситуация. Юрлицо (плательщик налога на прибыль и НДС) строит жилищно-офисный комплекс подрядным способом. Планируется, что в процессе строительства будут продаваться имущественные права на квартиры и офисные помещения физическим и юридическим лицам. Знаем, что в сфере жилищного строительства в 2022 году вступили в силу новые законодательные правила. В связи с этим возникли вопросы, касающиеся оформления таких операций и отражения их в учете.

О чем статья? Мы рассмотрим, какими документами следует оформлять продажу имущественных прав на объекты недвижимости с учетом последних изменений законодательства. Об отражении таких операций в учете и их налогообложении вы сможете прочитать в «Продажа имущественных прав на будущий объект недвижимости: учет у заказчика строительства», «Покупка имущественных прав на будущий объект недвижимости: учет у первого покупателя».

Объекты, подпадающие под действие Закона № 2518

Законодательство в сфере жилищного строительства существенно изменилось с 10 октября 2022 года. С этой даты вступил в силу Закон от 15.08.2022 № 2518-IX «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (далее – Закон № 2518).

На какие объекты распространяется действие нового закона?

Закон № 2518 вступил в силу с 10.10.2022. Но это не значит, что его нормы касаются всех субъектов хозяйствования, которые в настоящее время занимаются строительством жилья. Определяющим фактором в данном вопросе является дата получения разрешения на строительные работы. Согласно правилам переходного периода, новые нормы распространяются на объекты, право на выполнение строительных работ которых приобретено после вступления в силу этого закона, то есть после 10.10.2022, в том числе (ч. 2 ст. 21 Закона № 2518):

на объекты незавершенного строительства;
на будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями объекта незавершенного строительства.

А если разрешение на строительство объекта получено до 10.10.2022?

Для таких объектов действуют правила, закрепленные в ч. 7 ст. 21 Закона № 2518, а именно:

сделки по инвестированию и финансированию строительства объектов жилищного строительства с использованием средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, осуществлявшиеся в соответствии с законодательством, которое действовало до вступления в силу Закона № 2518, сохраняют силу до полного выполнения сторонами своих обязательств по таким сделкам;
если право на выполнение строительных работ получено до вступления в силу Закона № 2518, то инвестирование и финансирование строительства таких объектов осуществляется в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу в силу Закона № 2518.

Вместе с тем законодатель оставил право выбора за заказчиком строительства.

На заметку! По решению заказчика строительства действие Закона № 2518 может быть распространено на объекты строительства и их составные части, право на выполнение строительных работ относительно которых приобретено до 10.10.2022 (абзац четвертый ч. 2 ст. 21 Закона № 2518).

Новые правила привлечения средств физлиц и юрлиц для строительства недвижимости

На практике широко распространено прямое или косвенное привлечение (инвестирование, финансирование) заказчиком строительства, девелопером строительства, управляющим фондом финансирования строительства (далее – ФФС) средств от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для возведения объекта недвижимого имущества с последующим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты этого имущества.

Согласно новому правилу, установленному ст. 6 Закона № 2518, привлекать с указанной целью средства физических и юридических лиц можно исключительно тремя способами.

Способ 1. Заключение договоров купли-продажи неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства)

Такие договоры вправе заключать:

заказчик строительства, который является юрлицом или физлицом-предпринимателем;
девелопер строительства.

Для справки. Девелопер строительства – это юрлицо, которое на основании договора, заключенного с заказчиком строительства, обеспечивает организацию и/или финансирование (инвестирование) строительства объекта в соответствии с законодательством (в т. ч. путем привлечения средств других физических и юридических лиц). В случаях, предусмотренных договором с заказчиком строительства, на девелопера осуществляется первичная государственная регистрация специального имущественного права на будущие объекты недвижимости. Девелопер получает право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность объекта как способа обеспечения выполнения обязательств и совершения других сделок по таким объектам (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518).

Способ 2. Заключение договоров об участии в фонде финансирования строительства

Такие договоры заключает управитель ФФС через фонды финансирования строительства в соответствии с требованиями Закона № 2518 и с учетом особенностей, определенных Законом от 19.06.2003 № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон № 978).

Способ 3. Эмиссия целевых корпоративных облигаций

Погашение таких облигаций осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства в соответствии с Законом от 23.02.2006 № 3480-IV «О рынках капитала и организованных товарных рынках». Такая передача происходит на основании нотариального договора о резервировании (бронировании) объекта (части объекта) жилищного строительства, заключенного между заказчиком строительства и владельцем таких облигаций.

Кроме того, в ч. 3 ст. 6 Закона № 2518 указано, что управители фондов операций с недвижимостью могут привлекать средства от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для строительства объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом № 978.

Однако! Вышеназванные требования не распространяются на случаи финансирования объектов, которые строятся исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и/или девелопера строительства.

Как видим, в нашей ситуации имеет место первый из трех разрешенных способов привлечения денежных средств для строительства. Юрлицо выступает заказчиком строительства жилищно-офисного комплекса и продает имущественные права в этом комплексе юридическим и физическим лицам.

Для справки. Заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или пользовании один или несколько земельных участков либо в собственности или управлении здание/сооружение и намерено выполнять подготовительные и/или строительные работы (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона от 17.02.2011 № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности»).

Внимание, терминология!

Закон № 2518 использует специальную терминологию для имущественных прав, которые продаются: это специальные имущественные права на будущий объект недвижимости (далее – специальное имущественное право) (п. 10 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518). Именно эти права и будут предметом договора в нашей ситуации

А будущий объект недвижимости – это предусмотренная проектной документацией на строительство составная часть делимого объекта незавершенного строительства, которая после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта станет самостоятельным объектом недвижимого имущества. При этом такие объекты делятся на две категории (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518), а именно:

будущие объекты жилой недвижимости (квартира, другое жилое помещение и т. п.)
будущие объекты нежилой недвижимости (гаражный бокс, другое нежилое помещение, машиноместо и т. п.).

Также Закон № 2518 содержит такие понятия, как делимый объект незавершенного строительства и неделимый объект незавершенного строительства (п. 7, 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 2518). В нашей ситуации – исходя из приведенных в законе определений – мы имеем дело с делимым объектом незавершенного строительства.

Договор на продажу специального имущественного права

Итак, в ситуации, которую мы рассматриваем, заказчик строительства намерен продать специальные имущественные права на будущие объекты недвижимости. Это будет первая продажа таких прав, поэтому договор купли-продажи должен заключаться согласно требованиям ст. 13 Закона № 2518. Для второй и последующих продаж нужно будет руководствоваться ст. 14 Закона № 2518.

О каких нюансах следует знать на этапе подготовки к заключению договора?

Начать нужно с госрегистрации прав на объект. Ведь для того чтобы заказчик строительства мог продать специальное имущественное право на будущий объект недвижимости, такое право должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, далее – Госреестр недвижимости (ч. 3 ст. 2 Закона № 2518).

Поэтому до заключения договоров купли-продажи с покупателями заказчику строительства следует зарегистрировать на себя специальные имущественные права на объект в Госреестре недвижимости – по процедуре, предусмотренной Законом от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее – Закон № 1952).

Кстати! Законом № 2518 были внесены соответствующие изменения в Закон № 1952. Подробнее о госрегистрации специального имущественного права расскажем ниже.

Также помните, что договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ч. 4 ст. 11 Закона № 2518).

Кроме того, если покупателем по договору выступает физлицо, то договор не может содержать условий, которые являются несправедливыми в понимании Закона от 12.05.1991 № 1023-XII «О защите прав потребителей» (ч. 5 ст. 11 Закона № 2518).

Какие условия необходимо включить в договор?

Выше мы упомянули, что договор купли-продажи специального имущественного права должен соответствовать требованиям ст. 13 Закона № 2518 (если это первая продажа таких прав). Главное требование – наличие в договоре существенных условий (см. таблицу).

Перечень существенных условий договора купли-продажи специального имущественного права (ст. 13 Закона № 2518)

№ п/п	Наименование условия	Пояснения
1	2	3
1	Обязанности продавца	Продавец обязан обеспечить: – строительство и принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта (в т. ч. составной частью которого является будущий объект недвижимости), в частности путем заключения договора об организации и финансирования строительства объекта; – подключение законченного строительством объекта к инженерным сетям на постоянной основе; – передачу покупателю будущего объекта недвижимости путем госрегистрации за покупателем специального имущественного права на такой объект; – передачу согласно закону покупателю в собственность и в натуре объекта недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта
2	Обязанности покупателя	Покупатель обязан: – заплатить продавцу за будущий объект недвижимости денежную сумму в размере, определенном договором; – принять будущий объект недвижимости путем государственной регистрации на свое имя специального имущественного права на такой объект; – принять в собственность и в натуре объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта
3	Сведения о заказчике строительства и девелопере строительства (при наличии)	Приводится информация о заказчике: – юрлице: наименование; идентификационный код юрлица в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины (далее – ЕГРПОУ) (для юрлица-нерезидента – код/номер из торгового, банковского или судебного реестра либо номер регистрационного удостоверения местного органа власти иностранного государства о регистрации юрлица), местонахождение; – физлице-предпринимателе: фамилия, имя, отчество (при наличии); регистрационный номер записи о государственной регистрации физлица-предпринимателя согласно Единому государственному реестру юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР), место жительства
4	Название объекта	Указывается название делимого объекта незавершенного строительства, составной частью которого является будущий объект недвижимости, в соответствии с документом, дающим право на выполнение строительных работ (разрешение на выполнение строительных работ)
5	Вид строительства	Это может быть новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт. Для нашей ситуации – новое строительство
6	Сведения о земельном участке	Имеется в виду земельный участок, на котором расположен делимый объект незавершенного строительства, составной частью которого является будущий объект недвижимости. Здесь нужно привести: а) сведения о владельце/пользователе земельного участка: – для юрлица: наименование; идентификационный код юрлица в ЕГРПОУ (для юрлица-нерезидента – код/номер из торгового, банковского или судебного реестра или номер регистрационного удостоверения местного органа власти иностранного государства о регистрации юрлица); – для физлица-предпринимателя: Ф. И. О.; регистрационный номер записи о госрегистрации согласно ЕГР; б) кадастровый номер земельного участка; в) номер сведений о праве заказчика строительства на земельный участок (право собственности либо пользования) в Госреестре недвижимости
7	Номер сведений о специальном имущественном праве	Это номер регистрации объекта в Госреестре недвижимости
8	Основные технические характеристики объекта	Здесь нужно привести основные технические характеристики делимого объекта незавершенного строительства, составной частью которого является будущий объект недвижимости, а именно: – функциональное назначение объекта; – общая площадь объекта, функциональное назначение и площадь отдельных помещений в составе объекта согласно проектной документации; – количество этажей согласно проектной документации; – описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования в соответствии с перечнем, определенным КМУ; – класс энергоэффективности согласно энергетическому сертификату
9	Идентификатор объекта строительства	Речь идет об идентификаторе объекта строительства (законченного строительством объекта) в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (здания, сооружения), в т. ч. составной частью которого является соответствующий будущий объект недвижимости
10	Графическое изображение	В договоре должно быть графическое изображение расположения делимого объекта незавершенного строительства на генеральном плане объекта строительства (кроме объектов, строящихся на основании строительного паспорта застройки земельного участка)
11	Информация о первой продаже	В договоре нужно указать, что продажа будущего объекта недвижимости является первой
12	Адрес объекта	Это адрес будущего объекта недвижимости
13	Прочие сведения	В договоре нужно указать: а) название будущего объекта недвижимости (квартира, гаражный бокс, другое жилое или нежилое помещение, машиноместо и т. п.); б) основные технические характеристики будущего объекта недвижимости: – функциональное назначение объекта; – секция (подъезд), этаж, на котором размещен объект; – общая площадь объекта согласно проектной документации (в т. числе функциональное назначение и площадь отдельных помещений в составе объекта); – описание основных конструктивных элементов и инженерного оборудования согласно проектной документации в соответствии с перечнем, определенным КМУ; в) идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства; г) номер сведений о специальном имущественном праве на будущий объект недвижимости в Госреестре недвижимости
14	Графическое изображение	Договор должен содержать графическое изображение схемы строительного плана будущего объекта недвижимости с указанием названия и площади всех его помещений, размещения объекта на этаже
15	Сведения о правах третьих лиц	Нужно привести информацию об отсутствии вещных прав третьих лиц и обременения вещных прав на будущий объект недвижимости (в т. ч. номера сведений о вещных правах третьих лиц и обременений вещных прав на объект в Госреестре недвижимости)
16	Цена	Отражается цена будущего объекта недвижимости или способ ее определения
17	Сроки	В договоре должен быть указан запланированный квартал и год принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта, в т. ч. составной частью которого является будущий объект недвижимости, и выполнение продавцом обязательства по обеспечению передачи объекта недвижимого имущества покупателю
18	Сведения о договоре с девелопером	Если между заказчиком строительства и девелопером строительства заключен договор об организации и финансировании строительства объекта, здесь указывается: – название договора; – дата заключения и номер (при наличии) договора; – для стороны договора – юрлица: наименование; идентификационный код в ЕГРПОУ (для юрлица-нерезидента – код/номер из торгового, банковского или судебного реестра или номер регистрационного удостоверения местного органа власти иностранного государства о регистрации юрлица); – для стороны договора – физлица-предпринимателя (напоминаем, что физлицом может быть заказчик строительства): фамилия, имя, отчество (при наличии); регистрационный номер записи о госрегистрации согласно ЕГР; – сведения о нотариусе, удостоверившем договор
19	Изменение условий договора	Здесь следует предусмотреть основания и порядок изменения существенных условий договора
20	Досрочное прекращение договора	Здесь следует предусмотреть основания и порядок досрочного прекращения договора. Также необходимо указать срок возврата покупателю средств в случае досрочного прекращения договора. Внимание! Этот срок не должен превышать 60 календарных дней (далее – к. д.) со дня прекращения договора
21	Окончательные расчеты	В этом разделе договора следует указать: – срок возврата покупателю излишне уплаченных средств, если по результатам технической инвентаризации фактическая общая площадь объекта недвижимого имущества окажется меньше площади, указанной в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости. Внимание! Срок возврата денег не должен превышать 60 к. д. со дня госрегистрации покупателем права собственности на объект недвижимого имущества (п. 9 ст. 17 Закона № 2518); – срок доплаты покупателем средств, если по результатам технической инвентаризации фактическая общая площадь объекта недвижимого имущества окажется больше площади, указанной в договоре купли-продажи будущего объекта недвижимости (п. 10 ст. 17 Закона № 2518). Внимание! Этот срок не ограничивается законодательством, стороны договора определяют его самостоятельно
22	Ответственность	Нужно предусмотреть ответственность за несвоевременное исполнение и невыполнение условий договора. Это может быть ответственность в виде неустойки (штрафа или пени) согласно нормам гл. 49 Гражданского кодекса
23	Информация	Здесь фиксируется порядок предоставления покупателю информации о ходе выполнения условий договора
24	Перечень строительных работ	Приводится краткий перечень строительных работ, которые должны быть произведены на будущем объекте строительства
25	Установление на объекте оборудования	Нужно привести перечни оборудования, которое должно быть: – установлено на будущем объекте недвижимости и передано покупателю; – установлено на объекте строительства для обеспечения функционирования такого объекта после окончания строительных работ и принятия его в эксплуатацию
26	Работы на объекте	Приводится краткий перечень работ, которые должны быть произведены на объекте строительства и придомовой территории
27	Контактные данные	Указываются номера телефонов и адреса для переписки сторон

Как видим, перечень существенных условий договора – достаточно внушительный. И все эти условия необходимо включить в договор, чтобы избежать риска признания его недействительным.

Переход имущественного права к покупателю

Вопросы перехода специального имущественного права на будущий объект недвижимости регламентируются ч. 4 ст. 13 Закона № 2518. Согласно этой норме, имущественное право переходит к продавцу после полной уплаты покупателем цены будущего объекта недвижимости. Но в договоре стороны вправе указать иное условие, и тогда право собственности может перейти к покупателю и до момента полной уплаты цены будущего объекта недвижимости. Поэтому в данном вопросе нужно исходить из условий договора.

А если в договоре нет указания на зависимость между моментом перехода права собственности и уплатой цены объекта?

В этом случае действуют правила, закрепленные в ч. 4 ст. 13 Закона № 2518. То есть сначала полная уплата цены объекта недвижимости, а потом передача объекта покупателю. Покупатель становится собственником объекта недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности на этот объект в Госреестре недвижимости.

Кто занимается такой регистрацией – покупатель или продавец недвижимости?

Продавец обязан зарегистрировать специальное имущественное право за покупателем, который полностью уплатил цену будущего объекта недвижимости, в течение 5 р. д. со дня такой уплаты (п. 2 ч. 5 ст. 13 Закона № 2518).

К сведению! По требованию покупателя продавец обязан выдать покупателю справку о полной уплате цены будущего объекта недвижимости. Срок выдачи такой справки – 3 р. д. с момента обращения покупателя (п. 6 ч. 5 ст. 13 Закона № 2518).

Регистрация прав в Госреестре недвижимости

Мы уже упомянули, что первичная регистрация специального имущественного права на объект незавершенного строительства осуществляется за заказчиком строительства (ч. 4 ст. 4 Закона № 2518).

Причем заказчик должен зарегистрировать в Госреестре недвижимости специальное имущественное право на делимый объект незавершенного строительства, а также на все будущие объекты недвижимости в его составе (в нашем случае это квартиры и офисные помещения, поскольку возводится жилищно-офисный комплекс) (п. 3 ч. 2 ст. 10 Закона № 2518).

При первичной регистрации заказчик строительства подает одно заявление о государственной регистрации специального права на делимый объект незавершенного строительства и на все будущие объекты недвижимости, которые являются составными частями этого объекта (абзац седьмой ч. 9 ст. 18 Закона № 1952). Регистрационные действия производятся по правилам, установленным ст. 27² Закона № 1952.

После продажи будущих объектов недвижимости покупателям заказчик строительства регистрирует за покупателями специальное имущественное право на эти объекты (п. 2 ч. 5 ст. 13 Закона № 2518). Об этом мы тоже говорили выше.

А после завершения строительства и ввода строительного объекта в эксплуатацию владельцы специальных имущественных прав на будущие объекты недвижимости самостоятельно регистрируют право собственности уже на объекты недвижимости согласно правилам, установленным ст. 27³ Закона № 1952.

Передача покупателю готового объекта

После завершения строительства объекта продавец (в нашем случае – заказчик строительства) оформляет прием в эксплуатацию завершенного строительством объекта в соответствии с требованиями строительных норм. А затем продавец обязан передать владельцу имущественных прав (покупателю) приобретенный им объект недвижимости согласно процедуре, установленной ст. 17 Закона № 2518.

Так, в течение 30 к. д. со дня принятия объекта в эксплуатацию продавец обязан уведомить покупателя об этом и передать ему объект недвижимого имущества. При этом между сторонами оформляется акт, в котором приведен, в частности, перечень всего оборудования, которое установлено на объекте.

Собственник объекта недвижимого имущества должен подписать этот акт в течение 15 дней после его получения и при этом:

либо указать, что не имеет претензий;
либо подать свои обоснованные замечания к объекту недвижимого имущества с перечнем выявленных строительных недостатков.

Срок для устранения обоснованных недостатков составляет также 15 дней.

Перечень существенных условий договора купли-продажи.doc

Скачать

недвижимость реестр документальное оформление военное положение имущественные права вопросы-ответы переход права собственности