Що зміниться для ОСББ у зв’язку з прийняттям Закону № 3270?

Що змінилося? Нещодавно Верховна Рада прийняла Закон від 14.07.2023 № 3270-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками» (далі – Закон № 3270). Закон № 3270 набуде чинності з 10.11.2023 (опубліковано у «Голосі України від 10.08.2023 № 23). Проте окремі норми Закону № 3270 набули чинності вже з 11.08.2023. Зміни, передбачені цим законом, стосуються насамперед об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ).

Про що стаття? Ми розглянемо, що саме вже змінилося і що зміниться з 10.11.2023, а також які підготовчі дії у зв’язку із цими нововведеннями ОСББ можуть провадити вже зараз.

До яких законів вносяться зміни?

Зміни вже внесені та будуть унесені з 10.11.2023 до двох законів, які є основними для діяльності ОСББ, а саме:

• до Закону від 14.05.2015 № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417);
• Закону від 29.11.2001 № 2866-III «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі – Закон № 2866).

З якою метою було прийнято Закон № 3270?

Мета – спростити управління багатоквартирними будинками, зокрема, для мінімізації кількості законодавчих перешкод на шляху прийняття рішень співвласниками багатоквартирного будинку, у тому числі шляхом використання електронних інструментів.

Що змінилося для ОСББ з 11.08.2023?

Зміни, які вже набули чинності, стосуються особливостей діяльності ОСББ у період воєнного стану. Ідеться про особливі повноваження правління ОСББ.

Так, під час воєнного стану та протягом року з дня його припинення або скасування у місцевостях, що входять до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, правління об’єднання має право самостійно (без схвалення загальних зборів ОСББ) здійснювати такі функції:

1) приймати рішення про реконструкцію та/або ремонт, у тому числі капітальний, багатоквартирного будинку, пошкодженого в результаті бойових дій, терористичних актів, диверсій, викликаних збройною агресією РФ, за рахунок коштів та майна об’єднання, отриманих для таких цілей як безоплатна безповоротна (у т. ч. грантова) допомога від фізичних, юридичних осіб, територіальних громад, держави України, іноземних держав та міжнародних організацій. При цьому така реконструкція та/або ремонт не повинні передбачати:

• зміну функціонального призначення об’єкта або його складових частин, що є самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, вбудоване, прибудоване або вбудовано-прибудоване житлове та нежитлове приміщення у будівлі, споруді, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове або нежитлове приміщення);
• зміну кількості поверхів об’єкта;
• формування нових або зникнення існуючих складових частин будівлі, споруди, що є самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, вбудоване, прибудоване або вбудовано-прибудоване житлове та нежитлове приміщення у будівлі, споруді, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове або нежитлове приміщення);

2) укладати договори щодо отримання ОСББ безоплатної безповоротної допомоги на реконструкцію та/або ремонт багатоквартирного будинку (квартир, нежитлових приміщень, спільного майна багатоквартирного будинку);

3) укладати договори, необхідні для виконання робіт, зазначених у п. 1, за умови, що загальна сума за такими договорами не перевищуватиме суми коштів і вартості майна, отриманих для таких цілей як безоплатна безповоротна (у т. ч. грантова) допомога від фізичних, юридичних осіб, територіальних громад, держави Україна, іноземних держав та міжнародних організацій і залишку коштів резервного фонду об’єднання.

Нагадаємо, що:

• наразі воєнний стан продовжено до 5 годин 30 хвилин 16.11.2023 відповідно до Закону від 27.07.2023 № 3275-IX;
• Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, про який ідеться, затверджено наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309 (з огляду на доповнення та зміни).

Відповідні зміни внесено до ст. 13 Закону № 417 та ст. 30 Закону № 2866.

Так, ст. 13 Закону № 417 наразі також передбачено, що кошти безоплатної безповоротної допомоги на реконструкцію та/або ремонт багатоквартирного будинку керуючий зобов’язаний – за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває у його управлінні, – зарахувати на окремий банківський рахунок, відкритий відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону від 09.11.2017 № 2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги». Такі кошти є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням.

Що зміниться з 10.11.2023?

Назвемо основні зміни, передбачені Законом № 3270.

1. Змінюються правила створення ОСББ, а також правила проведення установчих зборів об’єднання (ст. 6 Закону № 2866 буде викладено у новій редакції).

У діяльність ОСББ запроваджуються сучасні технології. Так, за технічної можливості може бути організована участь в установчих зборах окремих співвласників (їх представників) (за їх бажанням) дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції. Голосування таких співвласників (крім голосування за обрання голови зборів) здійснюється шляхом заповнення ними опитувальних листів. При цьому опитувальні листи можуть бути створені у формі електронних документів та підписані шляхом накладання електронного підпису з дотриманням вимог законодавства про електронний документообіг.

Крім того, про проведення установчих і загальних зборів, а також про прийняті на цих зборах рішення співвласника можна буде повідомити, не тільки вручивши йому документ у паперовій формі (особисто або поштою), але також направивши йому – за його заявою – повідомлення на зазначену ним адресу електронної пошти або з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій.

2. Зміняться правила проведення загальних зборів ОСББ (відповідні зміни вносяться до ст. 10 Закону № 2866).

Так, буде змінено порядок визначення кількості голосів, що належать кожному із співвласників за умови участі у загальних зборах.

Також змінюються правила голосування та затвердження рішень на зборах. Зокрема, «поріг» затвердження зборами рішень знижено до 50 %. Тобто рішення загальних зборів уважатиметься прийнятим, якщо за нього віддано більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників (зараз у Законі № 2866 зазначено, що для прийняття зборами рішення потрібно, щоб за це рішення проголосувало не менше двох третин загальної кількості всіх голосів співвласників).

Щоправда, статутом може бути передбачена інша кількість голосів, необхідна для прийняття рішень на зборах. Але щоб уникнути зловживань у цій сфері, у законі будуть установлені чіткі критерії, у межах яких статутом можуть бути визначені правила голосування та прийняття рішень на загальних зборах ОСББ. Так, згідно зі статутом ОСББ кількість голосів, необхідна для прийняття рішення, не повинна бути менше 50 % і більше 75 % загальної кількості голосів усіх співвласників.

3. Уточнюються правила оформлення рішень, прийнятих на загальних зборах ОСББ щодо управління багатоквартирним будинком (ст. 10 Закону № 417 буде викладено у новій редакції).

Зокрема, у Законі № 417 буде чітко зазначено, які саме відомості мають обов’язково містити протокол таких зборів.

4. Конкретизуються права співвласників на ознайомлення з документами ОСББ (зміни вносяться до ст. 14 Закону № 2866).

Так, буде передбачено, що співвласник має право ознайомлюватися з протоколами установчих та загальних зборів (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними опитувальними листами, зведеною інформацією про результати голосування кожного із співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також за свій рахунок робити з них виписки та копії й отримувати їх копії в електронній формі.

5. Статути ОСББ потрібно буде привести у відповідність до нових положень законодавства (п. 2 розд. II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 3270).

Щоправда, терміновості у цьому питанні немає: зазначена норма Закону № 3270 передбачає, що ОСББ та асоціаціям ОСББ, статути яких затверджено до набуття чинності цим законом (тобто до 10.11.2023), потрібно буде привести свої статути у відповідність до нових норм протягом трьох років з дня припинення або скасування воєнного стану.

Але протягом цього перехідного періоду статути ОСББ уважатимуться чинними лише у частині, що відповідає законодавству на день набуття чинності Законом № 3270. Тобто «застарілі» положення статутів будуть недійсними, а отже, приймати рішення та оформлювати документи потрібно буде вже за новими правилами, хоча строк для зміни статутів ще не минув.

Також зазначимо, що до дати набуття чинності Законом № 3270 планується прийняти підзаконні акти на виконання цього закону (п. 3 розд. II Закону № 3270).