Что изменится для ОСМД в связи с принятием Закона № 3270?

Что изменилось? Недавно Верховная Рада приняла Закон от 14.07.2023 № 3270-IX «О внесении изменений в некоторые законы Украины об упрощении управления многоквартирными домами» (далее – Закон № 3270). Закон № 3270 вступит в силу с 10.11.2023 (опубликован в «Голосе Украины от 10.08.2023 № 23). Однако отдельные нормы Закона № 3270 вступили в силу уже с 11.08.2023. Изменения, предусмотренные этим законом, касаются в первую очередь объединений совладельцев многоквартирных домов (далее – ОСМД).

О чем статья? Мы рассмотрим, что же именно уже поменялось и что изменится с 10.11.2023, а также какие подготовительные действия в связи с этими новшествами ОСМД могут осуществлять уже сейчас.

В какие законы вносятся изменения?

Изменения уже внесены и будут внесены с 10.11.2023 в два закона, которые являются основополагающими для деятельности ОСМД, а именно:

• Закон от 14.05.2015 № 417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (далее – Закон № 417);
• в Закон от 29.11.2001 № 2866-III «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (далее – Закон № 2866).

С какой целью был принят Закон № 3270?

Цель – упростить управление многоквартирными домами, в частности для минимизации количества законодательных преград на пути принятия решений совладельцами многоквартирного дома, в том числе путем использования электронных инструментов.

Что изменилось для ОСМД с 11.08.2023?

Изменения, которые уже вступили в силу, касаются особенностей деятельности ОСМД в период военного положения. Речь идет об особых полномочиях правления ОСМД.

Так, во время военного положения и в течение года со дня его прекращения или отмены в местностях, входящих в перечень территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия, правление объединения имеет право самостоятельно (без одобрения общего собрания ОСМД) осуществлять следующие функции:

1) принимать решение о реконструкции и/или ремонте, в том числе капитальном, многоквартирного дома, поврежденного в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией РФ, за счет средств и имущества объединения, полученных для таких целей как безвозмездная безвозвратная (в т. ч. грантовая) помощь от физических, юридических лиц, территориальных общин, государства Украины, иностранных государств и международных организаций. При этом такая реконструкция и/или ремонт не должны предусматривать:

• изменения функционального назначения объекта или его составных частей, являющихся самостоятельными объектами недвижимого имущества (квартира, встроенное, пристроенное или встроенно-пристроенное жилое и нежилое помещение в здании, сооружении, гаражный бокс, машиноместо, другое жилое или нежилое помещение);
• изменения количества этажей объекта;
• формирования новых или исчезновения существующих составных частей здания, сооружения, являющихся самостоятельными объектами недвижимого имущества (квартира, встроенное, пристроенное или встроенно-пристроенное жилое и нежилое помещение в здании, сооружении, гаражный бокс, машиноместо, другое жилое или нежилое помещение);

2) заключать договоры о получении ОСМД безвозмездной безвозвратной помощи на реконструкцию и/или ремонт многоквартирного дома (квартир, нежилых помещений, общего имущества многоквартирного дома);

3) заключать договоры, необходимые для выполнения работ, указанных в п. 1, при условии, что общая сумма по таким договорам не будет превышать суммы средств и стоимости имущества, полученных для таких целей как безвозмездная безвозвратная (в т. ч. грантовая) помощь от физических, юридических лиц, территориальных общин, государства Украины, иностранных государств и международных организаций и остатка средств резервного фонда объединения.

Напомним, что:

• в настоящее время военное положение продлено до 5 часов 30 минут 16.11.2023 в соответствии с Законом от 27.07.2023 № 3275-IX;
• Перечень территорий, на которых ведутся (велись) боевые действия, о котором идет речь, утвержден приказом Министерства по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий Украины от 22.12.2022 № 309 (с учетом дополнений и изменений).

Соответствующие изменения внесены в ст. 13 Закона № 417 и в ст. 30 Закона № 2866.

Так, ст. 13 Закона № 417 теперь также предусмотрено, что средства безвозмездной безвозвратной помощи на реконструкцию и/или ремонт многоквартирного дома управляющий обязан – по каждому находящемуся в его управлении многоквартирному дому – зачислить на отдельный банковский счет, открытый в соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона от 09.11.2017 № 2189-VIII «О жилищно-коммунальных услугах». Такие средства являются собственностью совладельцев многоквартирного дома и используются исключительно по целевому назначению.

Что изменится с 10.11.2023?

Назовем основные изменения, предусмотренные Законом № 3270.

1. Меняются правила создания ОСМД, а также правила проведения учредительного собрания объединения (ст. 6 Закона № 2866 будет изложена в новой редакции).

В деятельность ОСМД внедряются современные технологии. Так, при технической возможности может быть организовано участие в учредительном собрании отдельных совладельцев (их представителей) (по их желанию) дистанционно с использованием технических средств электронных коммуникаций в режиме видеоконференции. Голосование таких совладельцев (кроме голосования за избрание председателя собрания) осуществляется путем заполнения ими опросных листов. Причем опросный листы могут быть созданы в форме электронных документов и подписаны путем наложения электронной подписи с соблюдением требований законодательства об электронном документообороте.

Кроме того, о проведении учредительного и общего собрания, а также о принятых на этих собраниях решениях совладельца можно будет уведомить, не только вручив ему документ в бумажной форме (лично или по почте), но также направив ему – по его заявлению –уведомление на указанный им адрес электронной почты или с использованием иных технических средств электронных коммуникаций.

2. Изменятся правила проведения общего собрания ОСМД (соответствующие изменения вносятся в ст. 10 Закона № 2866).

Так, будет изменен порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому из совладельцев при участии в общем собрании.

Также меняются правила голосования и утверждения решений на собрании. В частности, «порог» утверждения собранием решений снижен до 50 %. То есть решение общего собрания будет считаться принятым, если за него отдано более половины общего количества голосов всех совладельцев (сейчас в Законе № 2866 указано, что для принятия собранием решения нужно, чтобы за это решение проголосовало не менее двух третих общего количества всех голосов совладельцев).

Правда, уставом может быть предусмотрено иное количество голосов, необходимое для принятия решений на собрании. Но чтобы избежать злоупотреблений в данной сфере, в законе будут установлены четкие критерии, в пределах которых уставом могут быть определены правила голосования и принятия решений на общем собрании ОСМД. Так, согласно уставу ОСМД количество голосов, необходимое для принятия решения, не должно быть менее 50 % и более 75 % общего числа голосов всех совладельцев.

3. Уточняются правила оформления решений, принятых на общем собрании ОСМД относительно управления многоквартирным домом (ст. 10 Закона № 417 будет изложена в новой редакции).

В частности, в Законе № 417 будет четко указано, какие именно сведения должен в обязательном порядке содержать протокол такого собрания.

4. Конкретизируются права совладельцев на ознакомление с документами ОСМД (изменения вносятся в ст. 14 Закона № 2866).

Так, будет предусмотрено, что совладелец вправе знакомиться с протоколами учредительного и общего собраний (кроме конфиденциальной информации о физических лицах), собственными опросными листами, сводной информацией о результатах голосования каждого из совладельцев (кроме конфиденциальной информации о физических лицах), а также за свой счет делать из них выписки и копии и получать их копии в электронной форме.

5. Уставы ОСМД нужно будет привести в соответствие с новыми положениями законодательства (п. 2 разд. II «Заключительных и переходных положений» Закона № 3270).

Правда, срочности в данном вопросе нет: указанная норма Закона № 3270 предусматривает, что ОСМД и ассоциациям ОСМД, уставы которых утверждены до вступления в силу этого закона (т. е. до 10.11.2023), нужно будет привести свои уставы в соответствие с новыми нормами в течение трех лет со дня прекращения или отмены военного положения.

Но в течение этого переходного периода уставы ОСМД будут считаться действующими только в части, соответствующей законодательству на день вступления в силу Закона № 3270. То есть «устаревшие» положения уставов будут недействительными, а значит, принимать решения и оформлять документы нужно будет уже по новым правилам, хотя срок для изменения уставов еще не истек.

Также отметим, что до даты вступления в силу Закона № 3270 планируется принять подзаконные акты во исполнение этого закона (п. 3 разд. II Закона № 3270).