Суборенда держземлі: як оформити і хто сплачує за землю до бюджету

Із цієї статті ви дізнаєтеся:

• за яких умов орендар землі державної або комунальної власності може передати її в суборенду;
• хто сплачує до бюджету орендну плату за землю у випадку суборенди земельної ділянки.

Що можна зробити на практиці:

• укласти договір суборенди земельної ділянки або його частини;
• суборендарю зареєструвати право суборенди в порядку, установленому законодавством.

Що таке суборенда земельної ділянки?

Суборенда землі – це передача земельної ділянки її користувачем (орендарем) іншій особі в користування на визначений строк і на умовах, погоджених з орендодавцем.

За яких умов можна передати земельну ділянку в суборенду?

Земля в Україні може бути передана в користування юрособам на праві власності, у постійне користування (державним і комунальним підприємствам) та в оренду. При оренді землі орендодавцем виступають місцеві органи влади від імені держави, а орендарем – юрособа.

Нормами п. 6 ст. 93 Земельного кодексу (далі – ЗК) передбачене право орендаря передавати земельну ділянку в суборенду при виконанні таких умов:

1. Земельна ділянка або її частина повинна передаватися без зміни її цільового призначення.

2. Потрібно отримати згоду орендодавця на здачу землі в суборенду.

Як має бути оформлена згода орендодавця на передачу землі в суборенду?

Згода орендодавця на суборенду землі може бути (ст. 8 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV, далі – Закон № 161):

• передбачена договором оренди;
• виражена в письмовій формі.

Якщо протягом місяця на запит орендаря від орендодавця не надійде письмове повідомлення про свою згоду або заперечення на здачу в суб­оренду, земля може бути передана в суборенду.

Як оформити відносини суборенди?

Такі відносини оформляються договором суб­оренди на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця земель державної та комунальної власності (ст. 16 Закону № 161).

Умови договору повинні бути обмежені умовами оренди та не суперечити їм. При укладанні договору суборенди слід ураховувати, що (ст. 8 Закону № 161):

• строк суборенди не може перевищувати строк оренди, установлений договором між орендодавцем та орендарем. Зазначимо, що загальний строк оренди землі за договором оренди не може перевищувати 50 років (ст. 19 Закону № 161);
• у разі припинення договору оренди дія договору суборенди припиняється;
• право суборенди підлягає державній реєстрації (ст. 4 Закону від 01.07.04 р. № 1952) відповідно до Порядку, затвердженого постановою КМУ від 25.12.15 р. № 1127;
• за угодою сторін договір може бути завірений нотаріально.

Договір суборенди повинен містити всі істотні умови договору оренди землі, передбачені ст. 15 Закону № 161 (з урахуванням вимог ст. 8 цього Закону), а саме:

• кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки;
• строк дії договору;
• розмір плати за суборенду, порядок її сплати та перегляду, порядок застосування індексації, умови розрахунків, а також відповідальність за несплату.

За погодженням сторін до договору можуть бути включені й інші умови.

Які земельні ділянки не можна передавати в суборенду?

Законом № 161 заборонено передавати в суб­оренду земельні ділянки, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств та установ державної і комунальної власності.

Які документи необхідні для передачі землі в суборенду?

Крім самого договору для передачі земельної ділянки в суборенду знадобляться:

• план або схема земельної ділянки, що передається в суборенду;
• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та установлених земельних сервітутів;
• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
• акт приймання-передачі об'єкта суборенди – земельної ділянки.

Якщо договором суборенди передбачаються заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта суборенди, до нього повинна додаватися угода про відшкодування суборендарю витрат на такі заходи (ст. 15 Закону № 161).

Хто платить за землю до бюджету – орендар чи суборендар?

Згідно з п. 288.6 Податкового кодексу (далі – ПК) плата за суборенду земельних ділянок державної та комунальної власності не може перевищувати орендну плату.

Плата за землю вноситься до бюджету у вигляді земельного податку та орендної плати. Платником орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності до бюджету є підприємство-орендар нa підставі укладеного з місцевою владою договору оренди землі (п. 288.1 ПК). Тому сплачувати за землю до бюд­жету і подавати відповідному контролюючому органу податкову декларацію повинен орендар. Аналогічне роз'яснення розміщено в ЗІР (категорія 112.01). Тобто суборендарю не потрібно подавати декларацію та сплачувати орендну плату до бюджету.

У свою чергу, суборендар дoлжен виконувати умови укладеного договору суборенди земельних ділянок, у тoму числі про внесення плати за суборенду таких ділянок орендарю.

Висновки

Орендар землі державної та комунальної власності може передати земельну ділянку або її частину в суборенду іншій особі при наявності згоди на це орендодавця (місцевих органів влади).

Відносини суборенди оформляються договором суборенди, у якому повинні бути зазначені всі істотні умови, установлені законодавством для договорів оренди землі.

При передачі земельної ділянки в суборенду платником орендної плати за землю до бюджету залишається його орендар – підприємство, що уклало договір оренди з органами місцевої влади.