Субаренда госземли: как оформить и кто платит за землю в бюджет

Из этой статьи вы узнаете:

• при каких условиях арендатор земли государственной или коммунальной собственности может передать ее в субаренду;
• кто уплачивает в бюджет арендную плату за землю в случае субаренды земельного участка.

Что можно сделать на практике:

• заключить договор субаренды земельного участка или его части;
• субарендатору зарегистрировать право субаренды в порядке, установленном законодательством.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – это передача земельного участка ее пользователем (арендатором) другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем.

При каких условиях можно передать земельный участок в субаренду?

Земля в Украине может быть передана в пользование юрлицам на праве собственности, в постоянное пользование (государственным и коммунальным предприятиям) и в аренду. При аренде земли арендодателем выступают местные органы власти от лица государства, а арендатором – юрлицо.

Нормами п. 6 ст. 93 Земельного кодекса (далее – ЗК) предусмотрено право арендатора передавать земельный участок в субаренду при выполнении следующих условий:

1. Земельный участок или его часть должен передаваться без изменения его целевого назначения.

2. Нужно получить согласие арендодателя на сдачу земли в субаренду.

Как должно быть оформлено согласие арендодателя на передачу земли в субаренду?

Согласие арендодателя на субаренду земли может быть (ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV, далее – Закон № 161):

• предусмотрено договором аренды;
• выражено в письменном виде.

Если в течение месяца на запрос арендатора от арендодателя не поступит письменное уведомление о своем согласии или возражение на сдачу в субаренду, земля может быть передана в субаренду.

Как оформить отношения субаренды?

Такие отношения оформляются договором субаренды на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя земель государственной и коммунальной собственности (ст. 16 Закона № 161).

Условия договора должны быть ограничены условиями аренды и не противоречить им. При заключении договора субаренды следует учитывать, что (ст. 8 Закона № 161):

• срок субаренды не может превышать срок аренды, установленный договором между арендодателем и арендатором. Отметим, что общий срок аренды земли по договору аренды не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона № 161);
• в случае прекращения договора аренды действие договора субаренды прекращается;
• право субаренды подлежит государственной регистрации (ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952) в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127;
• по соглашению сторон договор может быть заверен нотариально.

Договор субаренды должен содержать все существенные условия договора аренды земли, предусмотренные ст. 15 Закона № 161 (с учетом требований ст. 8 этого Закона), а именно:

• кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка;
• срок действия договора;
• размер платы за субаренду, порядок ее уплаты и пересмотра, порядок применения индексации, условия расчетов, а также ответственность за неуплату.

По согласованию сторон в договор могут быть включены и другие условия.

Какие земельные участки нельзя передавать в субаренду?

Законом № 161 запрещено передавать в субаренду земельные участки, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий и учреждений государственной и коммунальной собственности.

Какие документы необходимы для передачи земли в субаренду?

Кроме самого договора для передачи земельного участка в субаренду понадобятся:

• план или схема земельного участка, передающегося в субаренду;
• кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
• акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
• акт приемки-передачи объекта субаренды – земельного участка.

Если договором субаренды предусматриваются мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта субаренды, к нему должно прилагаться соглашение о возмещении субарендатору расходов на такие мероприятия (ст. 15 Закона № 161).

Кто платит за землю в бюджет – арендатор или субарендатор?

Согласно п. 288.6 Налогового кодекса (далее – НК) плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендную плату.

Плата за землю вносится в бюджет в виде земельного налога и арендной платы. Плательщиком арендной платы за земельные участки гoсударственной или коммунальной собственности в бюджет является предприятие-арендатор нa основании заключенного с местными властями договора аренды земли (п. 288.1 НК). Поэтому уплачивать за землю в бюджет и подавать соответствующему контролирующему органу налоговую декларацию должен арендатор. Аналогичное разъяснение размещено в ОИР (категория 112.01). То есть субарендатору не нужно подавать декларацию и уплачивать арендную плату в бюджет.

В свою очередь, субарендатор дoлжен выполнять условия заключенногo договора субаренды земельных участков, в тoм числе о внесении платы за субаренду таких участков арендатору.

Выводы

Арендатор земли государственной и коммунальной собственности может передать земельный участок или его часть в субаренду другому лицу при наличии согласия на это арендодателя (местных органов власти).

Отношения субаренды оформляются договором субаренды, в котором должны быть указаны все существенные условия, установленные законодательством для договоров аренды земли.

При передаче земельного участка в субаренду плательщиком арендной платы за землю в бюджет остается его арендатор – предприятие, заключившее договор аренды с органами местной власти.