Ремонт і поліпшення майна, орендованого у фізособи

У «Ремонти орендованого майна» ми розглянули класифікацію ремонтів, а в «Поліпшення орендованого майна» – облік поліпшень. У цій консультації ми розглянемо ситуацію, коли орендодавцем є фізична особа – резидент (не підприємець). У такій ситуації діють особливі правила оподаткування та обліку.

Поточний ремонт, як правило, здійснюється за рахунок орендаря (ч. 1 ст. 776 Цивільного кодексу, далі – ЦК). Він не приводить до поліпшення об’єкта оренди або збільшення строку його служби, а тільки забезпечує або відновлює його працездатність. Ніякого економічного ефекту від таких робіт орендодавець не отримує. Отже, витрати на поточний ремонт не потрапляють до оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця. Тобто не виникає об’єкт обкладення ПДФО і військовим збором (далі – ВЗ).

У загальному випадку обов’язок здійснювати капремонт покладається на орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 776 ЦК). Отже, якщо орендодавець зробив капремонт, ні про який оподатковуваний дохід у фізособи у такому разі не йдеться.

Якщо договором оренди передбачено, що кап­ремонт зобов’язаний робити орендодавець, але зробив його орендар, а орендодавець:

• компенсував йому вартість такого ремонту (окремим платежем або шляхом взаємозаліку в рахунок орендної плати) – оподатковуваний дохід фізособи також не виникає;
• не компенсував йому вартість такого ремонту – у цьому випадку виходить, що орендар безплатно надав орендодавцеві послугу з капремонту орендованого майна. Тому перевіряючі з ДФС можуть визнати, що в орендодавця виникає дохід у вигляді додаткового блага (пп. «е» пп. 164.2.17 Податкового кодексу, далі – ПК). Такий дохід обкладається ПДФО та ВЗ. Розмір доходу для обкладення ПДФО визначається так само, як і для поліпшень (див. далі).

Поліпшеннями є роботи з модернізації, модифікації, добудови, дообладнання, реконструкції тощо орендованого об’єкта. У результаті поліпшень збільшуються майбутні економічні вигоди, первісно очікувані від використання об’єкта.