Ремонт и улучшение имущества, арендованного у физлица

В «Ремонты арендованного имущества» мы рассмотрели классификацию ремонтов, а в «Улучшения арендованного имущества» – учет улучшений. В этой консультации мы рассмотрим ситуацию, когда арендодателем является физическое лицо – резидент (не предприниматель). В такой ситуации действуют особые правила налогообложения и учета.

Текущий ремонт, как правило, осуществляется за счет арендатора (ч. 1 ст. 776 Гражданского кодекса, далее – ГК). Он не приводит к улучшению объекта аренды или увеличению срока его службы, а только обеспечивает или восстанавливает его работоспособность. Никакого экономического эффекта от таких работ арендодатель не получает. Следовательно, расходы на текущий ремонт не попадают в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя. То есть не возникает объект обложения НДФЛ и военным сбором (далее – ВС).

В общем случае обязанность осуществлять капремонт возлагается на арендодателя, если иное не установлено договором или законом (ч. 2 ст. 776 ГК). Следовательно, если арендодатель сделал капремонт, ни о каком налогооблагаемом доходе у физлица в таком случае речь не идет.

Если договором аренды предусмотрено, что капремонт обязан делать арендодатель, но сделал его арендатор, а арендодатель:

• компенсировал ему стоимость такого ремонта (отдельным платежом или путем зачета в счет арендной платы) – налогооблагаемый доход физлица также не возникает;
• не компенсировал ему стоимость такого ремонта – в этом случае получается, что арендатор бесплатно предоставил арендодателю услугу по капремонту арендованного имущества. Поэтому проверяющие из ГФС могут посчитать, что у арендодателя возникает доход в виде дополнительного блага (пп. «е» пп. 164.2.17 Налогового кодекса, далее – НК). Такой доход облагается НДФЛ и ВС. Размер дохода для обложения НДФЛ определяется так же, как и для улучшений (см. далее).

Улучшениями являются работы по модернизации, модификации, достройке, дооборудованию, реконструкции и т. п. арендованного объекта. В результате улучшений увеличиваются будущие экономические выгоды, первоначально ожидаемые от использования объекта.