Чи потрібно платити орендну плату за землі державної та комунальної власності, якщо строк договору оренди минув

Чим цінна ця стаття: ви знатимете, чи треба платити орендну плату за землі державної та комунальної власності і в якому розмірі, якщо договір оренди землі вчасно не продовжено.

Від чого допоможе захиститися: від донарахувань і штрафних санкцій у разі сплати орендної плати в розмірі, передбаченому договором, строк якого минув.

На практиці досить часто орендарі земель державної та комунальної власності не можуть вчасно продовжити договір оренди. Якщо орендар продовжує користуватися землею, а строк договору закінчився і його пролонгація з будь-яких причин затягується, то виникає запитання, чи потрібно в цей період сплачувати орендну плату і в якому розмірі.

Розглянемо докладніше, як орендареві продовжити договір і в якому розмірі платити орендну плату до відновлення договору.

Як орендар може продовжити договір?

Чинне законодавство не дає права орендареві або орендодавцеві в односторонньому порядку змінювати умови договору оренди землі. Зміни до договору можуть бути внесені тільки за угодою сторін (ст. 651 Цивільного кодексу, далі – ЦК; ст. 188 Господарського кодексу, далі – ГК; ст. 30 Закону від 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», далі – Закон № 161). Отже, ні орендар, ні орендодавець не можуть самостійно продовжити договір.

Проте в орендаря землі є певні переваги, передбачені ст. 33 Закону № 161, які полягають у такому:

• якщо орендар виконував належним чином свої зобов'язання за договором, то після закінчення строку договору орендар має переважне право на відновлення договору;
• якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору такий договір підлягає відновленню на той самий строк і на тих самих умовах. Письмове заперечення оформляється листом-повідомленням. Тобто діє принцип «продовження договору за умовчанням».

Проте надалі у такого орендаря може виникнути запитання, як йому вносити плату за користування землею: у вигляді земельного податку чи орендної плати за землю?

Сплачувати земельний податок за користування земельною ділянкою в орендаря немає підстав, адже договір згідно зі ст. 33 Закону № 161 уважається продовженим на тих самих умовах. Отже, сплачувати потрібно саме орендну плату. Але в якому розмірі? Розглянемо цю ситуацію докладніше.

Якщо умови договору оренди землі не змінювалися, чи може змінитися розмір орендної плати за землю?

Згідно із законодавством умови договору можуть змінитися, тільки якщо сторони домовляться про це, тобто підпишуть новий договір або додаткову угоду до старого договору (ч. 1, 6 ст. 181 ГК; п. 3 ст. 653 ЦК). А до цього моменту орендар не має права міняти умови договору, у тому числі самостійно збільшувати (зменшувати) суму орендної плати.

Проте звертаємо вашу увагу на думку Міндоходів, наведену в Узагальнюючій податковій консультації щодо орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, затвердженій наказом Міндоходів від 16.01.14 р. № 25 (далі – Узагальнююча консультація № 25). Зокрема, там зазначено, що якщо після закінчення строку дії договору орендар (платник) продовжує користуватися землею (земельною ділянкою) і не отримав письмового заперечення орендодавця, то такий орендар (платник) сплачуватиме орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди, але не нижче від розміру, установленого пп. 288.5.1 Податкового кодексу (далі – ПК).

Виникає запитання: а якщо сума орендної плати згідно з угодою вища або нижча, ніж це передбачено пп. 288.5.1 ПК? Адже згідно з п. 288.1 ПК підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. І норми договору мають пріоритетне значення навіть у разі законодавчої зміни граничних сум орендної плати.

Іншими словами, поки сторонами не будуть унесені зміни до договору оренди, які змінять розмір орендної плати, в орендаря немає підстав сплачувати орендну плату в іншій сумі, ніж передбачено договором. Це стосується і випадку, коли строк дії договору минув, але договір продовжений «за умовчанням».

Наприклад, у березні 2014 року у підприємства закінчився строк дії договору оренди землі. Протягом місяця підприємство не отримало ніяких письмових заперечень від органів місцевої влади, що містять заборону на користування цією земельною ділянкою або інші вимоги. Проте, згідно з новою редакцією пп. 288.5.1 ПК, мінімальний розмір орендної плати з 1 квітня 2014 року дорівнює 3 % нормативної грошової оцінки землі, а це становить більшу суму, наж зазначено в договорі. Що робити орендареві в такому разі?

І в цьому випадку до внесення змін до договору оренди, які продовжать строк його дії до конкретної дати і збільшать розмір орендної плати, орендар сплачуватиме орендну плату в сумі, установленій договором зі строком дії, що минув. Підстави – п. 288.1 ПК та ст. 33 Закону № 161.

Проте орендареві варто зважити на те, що в цьому випадку, як показує практика, з боку податкових органів можливі претензії (щодо сплати орендної плати не в повному розмірі). І тоді йому, скоріше за все, доведеться доводити свою правоту в суді.

Чи можна включати до складу податкових витрат суми нарахованої орендної плати за землю за договорами, строк дії яких минув?

Орендна плата за землю включається до складу інших операційних витрат на підставі пп. 138.10.4 ПК. Згідно з пп. 138.5.1 ПК інші витрати визнаються податковими витратами того звітного періоду, у якому вони були здійснені, за правилами бухгалтерського обліку. Що ж уважати датою здійснення витрат, нарахованих у вигляді сум податків і зборів? Останній день звітного податкового періоду, за який нараховуються ці податкові зобов'язання.

Поки договірні відносини не розірвано, підставою для включення сум орендної плати до складу витрат орендаря як у бухгалтерському, так і в податковому обліку буде договір оренди зі строком дії, що минув. Такий висновок випливає зі ст. 33 Закону № 161, а також з роз'яснень в Узагальнюючій консультації № 25.

ВИСНОВКИ

• Якщо минув строк дії договору оренди землі, а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, договір необхідно продовжити, уклавши новий договір або додаткову угоду до старого договору. Проте якщо протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримані письмові заперечення від орендодавця, то договір оренди «за умовчанням» поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах.
• Якщо ви орендуєте землі для виробничих цілей і продовжуєте користуватися ділянкою на підставі старого (зі строком, що минув) договору оренди землі, то ви маєте право відображати суми орендної плати у складі податкових витрат – аж до моменту розірвання договірних відносин з орендодавцем.
• Розмір орендної плати визначається сторонами в договорі оренди землі. Для того, щоб в орендаря були підстави сплачувати орендну плату в розмірі іншому, ніж зазначено в договорі, сторони повинні внести до договору зміни.