Нужно ли платить арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности, если срок договора аренды истек

Чем ценна эта статья: вы будете знать, надо ли платить арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности и в каком размере, если договор аренды земли вовремя не продлен.

От чего поможет защититься: от доначислений и штрафных санкций в случае уплаты арендной платы в размере, предусмотренном договором, срок которого истек.

На практике довольно часто арендаторы земель государственной и коммунальной собственности не могут вовремя продлить договор аренды. Если арендатор продолжает пользоваться землей, а срок договора истек и его пролонгирование по каким-либо причинам затягивается, то возникает вопрос, нужно ли в этот период уплачивать арендную плату и в каком размере.

Рассмотрим подробнее, как арендатору продлить договор и в каком размере платить арендную плату до возобновления договора.

Как арендатор может продлить договор?

Действующее законодательство не дает права арендатору или арендодателю в одностороннем порядке изменять условия договора аренды земли. Изменения в договор могут быть внесены только по соглашению сторон (ст. 615 Гражданского кодекса, далее – ГК; ст. 188 Хозяйственного кодекса, далее – ХК; ст. 30 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161). Следовательно, ни арендатор, ни арендодатель не могут самостоятельно продлить договор.

Однако у арендатора земли есть определенные преимущества, предусмотренные ст. 33 Закона № 161, которые заключаются в следующем:

• если арендатор исполнял должным образом свои обязательства по договору, то по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора;
• если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца по окончании срока договора такой договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях. Письменное возражение оформляется письмом-уведомлением. То есть действует принцип «продление договора по умолчанию».

Однако в дальнейшем у такого арендатора может возникнуть вопрос, как ему вносить плату за пользование землей: в виде земельного налога или арендной платы за землю?

Уплачивать земельный налог за пользование земельным участком у арендатора нет оснований, ведь договор согласно ст. 33 Закона № 161 считается продленным на тех же условиях. Значит, уплачивать нужно именно арендную плату. Но в каком размере? Рассмотрим эту ситуацию подробнее.

Если условия договора аренды земли не изменялись, может ли измениться размер арендной платы за землю?

Согласно законодательству, условия договора могут измениться, только если стороны договорятся об этом, то есть подпишут новый договор или дополнительное соглашение к старому договору (ч. 1.6 ст. 181 ХК; п. 3 ст. 653 ГК). А до этого момента арендатор не имеет права менять условия договора, в том числе самостоятельно увеличивать (уменьшать) сумму арендной платы.

Однако обращаем ваше внимание на мнение Миндоходов, приведенное в Обобщающей налоговой консультации относительно арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, утвержденной приказом Миндоходов от 16.01.14 г. № 25 (далее – Обобщающая консультация № 25). В частности, там отмечено, что если после окончания срока действия договора арендатор (плательщик) продолжает пользоваться землей (земельным участком) и не получил письменного возражения арендодателя, то такой арендатор (плательщик) будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды, но не ниже размера, установленного пп. 288.5.1 Налогового кодекса (далее – НК).

Возникает вопрос: а если сумма арендной платы согласно договору выше или ниже, чем это предусмотрено пп. 288.5.1 НК? Ведь согласно п. 288.1 НК основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка. И нормы договора имеют приоритетное значение даже в случае законодательного изменения предельных сумм арендной платы.

Иными словами, пока сторонами не будут внесены изменения в договор аренды, которые изменят размер арендной платы, у арендатора нет оснований уплачивать арендную плату в иной сумме, чем предусмотрено договором. Это касается и случая, когда срок действия договора истек, но договор продлен «по умолчанию».

Например, в марте 2014 года у предприятия истек срок действия договора аренды земли. В течение месяца предприятием не получено никаких письменных возражений от органов местной власти, содержащих запрет на пользование данным земельным участком или другие требования. Однако, согласно новой редакции пп. 288.5.1 НК, минимальный размер арендной платы с 1 апреля 2014 года равен 3 % нормативной денежной оценки земли, а это составляет большую сумму, чем указано в договоре. Что делать арендатору в таком случае?

И в этом случае до внесения изменений в договор аренды, которые продлят срок его действия до конкретной даты и увеличат размер арендной платы, арендатор будет уплачивать арендную плату в сумме, установленной договором с истекшим сроком действия. Основания – п. 288.1 НК и ст. 33 Закона № 161.

Тем не менее арендатору стоит учесть, что в этом случае, как показывает практика, со стороны налоговых органов возможны претензии (относительно уплаты арендной платы не в полном размере). И тогда ему, скорее всего, придется доказывать свою правоту в суде.

Можно ли включать в состав налоговых расходов суммы начисленной арендной платы за землю по договорам, срок действия которых истек?

Арендная плата за землю включается в состав прочих операционных расходов на основании пп. 138.10.4 НК. Согласно пп. 138.5.1 НК, прочие расходы признаются налоговыми расходами того отчетного периода, в котором они были понесены, по правилам бухгалтерского учета. Что же считать датой осуществления расходов, начисленных в виде сумм налогов и сборов? Последний день отчетного налогового периода, за который начисляются эти налоговые обязательства.

Пока договорные отношения не разорваны, основанием для включения сумм арендной платы в состав расходов арендатора как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет договор аренды с истекшим сроком действия. Такой вывод следует из ст. 33 Закона № 161, а также из разъяснений в Обобщающей консультации № 25.

ВЫВОДЫ

• Если закончился срок действия договора аренды земли, а арендатор продолжает пользоваться земельным участком, договор необходимо продлить, заключив новый договор или дополнительное соглашение к старому договору. Однако если в течение одного месяца по окончании срока договора не получены письменные возражения от арендодателя, то договор аренды «по умолчанию» возобновляется на тот же срок и на тех же условиях.
• Если вы арендуете земли для производственных целей и продолжаете пользоваться участком на основании старого (с истекшим сроком) договора аренды земли, то вы имеете право отражать суммы арендной платы в составе налоговых расходов – вплоть до момента разрыва договорных отношений с арендодателем.
• Размер арендной платы определяется сторонами в договоре аренды земли. Для того чтобы у арендатора были основания уплачивать арендную плату в размере ином, чем указано в договоре, стороны должны внести в договор изменения.