Оренда держмайна: як оформити податкову накладну

Із цієї статті ви дізнаєтеся: яка частина орендної плати є базою для нарахування податкових зобов'язань із ПДВ балансоутримувачем та як йому оформити податкову накладну, а також як орендареві оформити платежі.

Загальні положення

Коли предметом оренди є нерухоме майно, що знаходиться у власності держави, розрахунок орендної плати здійснюється відповідно до Методики, затвердженої постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786 (далі – Методика № 786).

Якщо орендодавцем майна є Фонд державного майна України (ФДМУ), його регіональне відділення або представництво, орендна плата розподіляється між бюджетом та орендодавцем у такому порядку (п. 17 Методики № 786):

• 70 % орендар перераховує до державного бюджету;
• 30 % – підприємству, на балансі якого знаходиться орендоване майно.

Зверніть увагу: хто саме повинен здійснювати такий розподіл, у Методиці № 786 не сказано. Отже, сторони повинні це визначити в договорі оренди.

Завважимо, що будь-яке майно повинне десь обліковуватися. Тому майно, що належить державі, числиться, як правило, на балансі державних підприємств (балансоутримувачів).

Ситуація з практики

Орендар отримав в оперативну оренду приміщення. Балансоутримувачем є держпідприємство (платник податку на прибуток і ПДВ на загальних підставах), орендодавцем – ФДМУ. Згідно з умовами договору оренди сума орендної плати за місяць становить 40 000 грн. і розподіляється таким чином:

• 70 % (28 000 грн.) місячної базової суми орендної плати орендар повинен сплатити до держбюджету;
• 30 % (12 000 грн.) орендар повинен перерахувати держпідприємству (балансоутримувачу).

Сума орендної плати в договорі оренди зазначена без урахування ПДВ, також у договорі сказано, що нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється відповідно до законодавства.

У цій ситуації у сторін виникають запитання, на які ми відповімо.

Як балансоутримувачу відображати податкові зобов'язання з ПДВ й оформляти податкову накладну: на всю суму орендної плати, зазначену в договорі оренди, чи тільки на ту частину, яка надходить безпосередньо йому на рахунок (тобто в розмірі 30 % місячної базової суми орендної плати)?

У п. 188.1 Податкового кодексу (далі – ПК) сказано, що для цілей ПДВ база оподаткування визначається виходячи із ціни договору. Отже, у наведеній ситуації об'єктом оподаткування буде базовий розмір місячної суми орендної плати – 40 000 грн. Відповідно сума ПДВ становить 8 000 грн.

Податкові зобов'язання з ПДВ виникають у балансоутримувача за правилом першої події (п. 187.1 ПК).

На дату виникнення податкових зобов'язань підприємство-балансоутримувач повинне виписати орендареві податкову накладну на всю суму орендної плати, передбачену договором оренди. Причому це треба зробити незалежно від того, хто здійснює розподіл орендної плати (орендар чи сам балансоутримувач) (див. ЗІР, категорія 101.02; лист ДПАУ від 04.06.07 р. № 11098/7/16-1517-01, далі – Лист № 11098).

Як орендареві оформити платіжні документи на перерахування орендної плати двом отримувачам?

При перерахуванні сум орендної плати орендареві слід керуватися порядком, викладеним у Листі № 11098, тобто оформити три платіжні документи:

• один – на перерахування до бюджету 70 % суми орендної плати (у нашій ситуації 28 000 грн.) без урахування ПДВ;
• другий – на перерахування балансоутримувачу другої частини орендної плати (у нашій ситуації 12 000 грн.) і крім того ПДВ (2 400 грн.);
• третій – на перерахування балансоутримувачу суми ПДВ, яка припадає на частину орендної плати, що сплачується до бюджету. У нашій ситуації це 5 600 грн. (28 000 грн. х 20 %).

Завважимо, що хоча Лист № 11098 видано ще в період дії Закону про ПДВ, він не суперечить нормам ПК.

Чи може балансоутримувач застосовувати в цій ситуації норму пп. 196.1.15 ПК?

Підпунктом 196.1.15 ПК передбачено, що операції зі сплати орендної плати не є об'єктом обкладення ПДВ за дотримання таких умов:

• якщо в оренду передається цілісний майновий комплекс (його структурний підрозділ);
• якщо орендодавцем згідно з договором оренди є орган державної влади або орган місцевого самоврядування і при цьому орендний платіж у повному обсязі перераховується орендарем до бюджету.

Оскільки наша ситуація – інша, скористатися цією нормою балансоутримувач не може.

Якщо орендар є неплатником ПДВ, яку суму ПДВ він повинен сплатити: обчислену з усієї суми орендної плати (у нашому випадку: 40 000 грн. х 20 % = 8 000 грн.) чи тільки із частини, яка перераховується балансоутримувачу (у нашому випадку: 12 000 грн. х 20 % = 2 400 грн.)?

У нашій ситуації договором оренди передбачено, що нарахування ПДВ здійснюється відповідно до законодавства. Отже, базою для нарахування ПДВ є ціна договору (40 000 грн.). При цьому ПК не містить будь-яких застережень для випадку, коли покупець товару (послуг) не є платником ПДВ.

Облік у сторін договору оренди

(грн.)

ВИСНОВКИ

Якщо договором оренди держмайна передбачено розподіл суми орендної плати між держбюджетом і балансоутримувачем:

• балансоутримувач повинен нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ, виходячи з усієї суми орендної плати і виписати податкову накладну орендареві;
• в орендаря є право на податковий кредит із ПДВ.