Аренда госимущества: как оформить налоговую накладную

Из этой статьи вы узнаете: какая часть арендной платы является базой для начисления налоговых обязательств по НДС балансодержателем и как ему оформить налоговую накладную, а также как арендатору оформить платежи.

Общие положения

Когда предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в собственности государства, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786 (далее – Методика № 786).

Если арендодателем имущества является Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ), его региональное отделение или представительство, арендная плата распределяется между бюджетом и арендодателем в следующем порядке (п. 17 Методики № 786):

• 70 % арендатор перечисляет в государственный бюджет;
• 30 % – предприятию, на балансе которого находится арендуемое имущество.

Обратите внимание: кто именно должен осуществлять такое распределение, в Методике № 786 не сказано. Значит, стороны должны это определить в договоре аренды.

Заметим, что любое имущество должно где-то учитываться. Поэтому имущество, принадлежащее государству, числится, как правило, на балансе государственных предприятий (балансодержателей).

Ситуация из практики

Арендатор получил в оперативную аренду помещение. Балансодержателем является госпредприятие (плательщик налога на прибыль и НДС на общих основаниях), арендодателем – ФГИУ. Согласно условиям договора аренды, сумма арендной платы за месяц составляет 40 000 грн. и распределяется следующим образом:

• 70 % (28 000 грн.) месячной базовой суммы арендной платы арендатор должен уплатить в госбюджет;
• 30 % (12 000 грн.) арендатор должен перечислить госпредприятию (балансодержателю).

Сумма арендной платы в договоре аренды указана без учета НДС, также в договоре сказано, что начисление НДС на сумму арендной платы осуществляется в соответствии с законодательством.

В данной ситуации у сторон возникают вопросы, на которые мы ответим.

Как балансодержателю отражать налоговые обязательства по НДС и оформлять налоговую накладную: на всю сумму арендной платы, указанную в договоре аренды, или только на ту часть, которая поступает непосредственного ему на счет (т. е. в размере 30 % месячной базовой суммы арендной платы)?

В п. 188.1 Налогового кодекса (далее – НК) сказано, что для целей НДС база налогообложения определяется исходя из цены договора. Значит, в приведенной ситуации объектом налогообложения будет базовый размер месячной суммы арендной платы – 40 000 грн. Соответственно сумма НДС составит 8 000 грн.

Налоговые обязательства по НДС возникают у балансодержателя по правилу первого события (п. 187.1 НК).

На дату возникновения налоговых обязательств предприятие-балансодержатель должно выписать арендатору налоговую накладную на всю сумму арендной платы, предусмотренную договором аренды. Причем это надо сделать независимо от того, кто осуществляет распределение арендной платы (арендатор или сам балансодержатель) (см. ОИР, категория 101.02; письмо ГНАУ от 04.06.07 г. № /16-1517-01, далее – Письмо № 11098).

Как арендатору оформить платежные документы на перечисление арендной платы двум получателям?

При перечислении сумм арендной платы арендатору следует руководствоваться порядком, изложенном в Письме № 11098, то есть оформить три платежных документа:

• один – на перечисление в бюджет 70 % суммы арендной платы (в нашей ситуации 28 000 грн.) без учета НДС;
• второй – на перечисление балансодержателю второй части арендной платы (в нашей ситуации 12 000 грн.) и кроме того НДС (2 400 грн.);
• третий – на перечисление балансодержателю суммы НДС, которая приходится на часть арендной платы, уплачиваемой в бюджет. В нашей ситуации это 5 600 грн. (28 000 грн. х 20 %).

Отметим, что хотя Письмо № 11098 издано еще в период действия Закона об НДС, оно не противоречит нормам НК.

Может ли балансодержатель применять в данной ситуации норму пп. 196.1.15 НК?

Подпунктом 196.1.15 НК предусмотрено, что операции по уплате арендной платы не являются объектом обложения НДС при соблюдении следующих условий:

• если в аренду передается целостный имущественный комплекс (его структурное подразделение);
• если арендодателем согласно договору аренды является орган государственной власти или орган местного самоуправления и при этом арендный платеж в полном объеме перечисляется арендатором в бюджет.

Поскольку наша ситуация – иная, воспользоваться этой нормой балансодержатель не может.

Если арендатор является неплательщиком НДС, какую сумму НДС он должен уплатить: исчисленную со всей суммы арендной платы (в нашем случае: 40 000 грн. х 20 % = 8 000 грн.) или же только с части, которая перечисляется балансодержателю (в нашем случае: 12 000 грн. х 20 % = 2 400 грн.)?

В нашей ситуации договором аренды предусмотрено, что начисление НДС осуществляется в соответствии с законодательством. Следовательной, базой для начисления НДС является цена договора (40 000 грн.). При этом НК не содержит каких-либо оговорок для случая, когда покупатель товара (услуг) не является плательщиком НДС.

Учет у сторон договора аренды

(грн.)

ВЫВОДЫ

Если договором аренды госимущества предусмотрено распределение суммы арендной платы между госбюджетом и балансодержателем:

• балансодержатель должен начислить налоговые обязательства по НДС, исходя из всей суммы арендной платы и выписать налоговую накладную арендатору;
• у арендатора есть право на налоговый кредит по НДС.