Чи можливо використовувати сіножаті та пасовища як рільні землі

Досить часто можна зіткнутися із ситуацією коли юридичними чи фізичними особами надані їм в оренду сіножаті і пасовища фактично використовуються як рільні землі. Цей факт заслужено викликає ряд запитань:

1. Чи потрібно змінювати цільове призначення земельної ділянки в такому випадку?
2. Чи передбачає чинне законодавство відповідальність за такі дії?
3. На що звертати орендарям увагу щоб їх дії були виключно в правовому полі?

Розберемося по черзі з даними питаннями.

1.Чи потрібно змінювати цільове призначення земельної ділянки в такому випадку? 

Частиною 1 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій» визначено, що цільове призначення земельної ділянки – це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Згідно цільового призначення пасовища та сіножаті відносяться до земель сільськогосподарського призначення і є сільськогосподарськими угіддями – пункт «а» частини 2 статті 22 Земельного кодексу (далі - ЗК). До сільськогосподарських угідь також відносять: ріллю, багаторічні насадження та перелоги.

У частині 1 даної статті  визначено, що землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.

Отже, сіножаті, пасовища та рілля належать до однієї категорії земель! І в даному випадку має місце зміна виду використання земельної ділянки сільськогосподарського призначення з пасовищ чи сіножатей на ріллю, тому підстави для  змін цільового призначення земельної ділянки відсутні. 

2. Чи передбачає чинне законодавство відповідальність за такі дії? Яку саме? В якому випадку вона може настати?

Щоб дати відповідь на це запитання проаналізуємо  Постанову Запорізького окружного адміністративного суду від 02.04.14 р. у справі № 808/896/1402.04.2014 “Щодо можливості розорювання сіножатей”.

До Запорізького окружного адміністративного суду надійшов адміністративний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-виробниче підприємство агрофірма «Солодководне» (далі - позивач, ТОВ «НВП АФ «Солодководне» до Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області (далі - відповідач, Інспекція) про визнання нечинними та скасування приписів відповідача від 30.07.13 № 071 та від 04.09.13 р. № 083.

Як встановлено матеріалами справи, 29.07.13 р. відповідачем в особі державного інспектора відділу оперативного контролю за дотриманням вимог земельного законодавства управління контролю за використанням та охороною земель Державної інспекції сільського господарства в Запорізькій області Редька Валерія Миколайовича було перевірено дотримання вимог земельного законодавства ТОВ «НВП АФ «Солодководне» (код ЄДРПОУ 035815811), за результатами якої складено акт перевірки дотримання суб'єктами господарювання вимог земельного законодавства (уніфікована форма) від 29.07.13 р. (далі - акт перевірки).

У розділі III акту перевірки «порушення вимог земельного законодавства, які виявлені в ході перевірки (детальний опис)», зокрема, зазначено наступне:

на час проведення перевірки в обробітку ТОВ «НВП Агрофірма «Солодководне» згідно довідки виконавчого комітету Солодководнянської сільської ради Розівського району від 29.07.13 р. № 112/01-30 в межах території сільської ради знаходяться сіножаті колективної власності членів колишнього КСП ім.Леніна, загальною площею 247,7455 га, у тому числі: - 86,4202 га в контурі № 262 на вказану земельну ділянку було укладено в 2011 році Договір оренди землі. На час проведення перевірки земельна ділянка знаходиться в обробітку підприємства, та зайнята посівом кукурудзи, що є порушенням вимог ч.2 , ч.5 ст.25 Закону від 19.06.03 р. № 962-IV.

Також, 04.09.13 р. відповідачем при перевірці виконання припису № 071 було винесено похідний від нього припис за № 083, у якому зазначено наступне: актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства ТОВ «НВП АФ «Солодководне» від 30.07.13 р. встановлено факт відхилення від затвердженого проекту внутрішньогосподарського землеустрою на орендованій земельній ділянці 86,4202 га сіножатей проведено посів кукурудзи та видано припис на усунення виявленого порушення земельного законодавства за № 071 від 30.07.13 р. Однак даний припис не виконано, що є порушенням вимог ст.125 ЗК та ст. 188⁵ КУпАП.

Аналізуючи норми законів, суд прийшов до висновку, що засівання наданих для товарного сільськогосподарського виробництва земельних ділянок посівами кукурудзи не призводить до зміни її цільового призначення. Земельна ділянка при цьому залишається земельною ділянкою сільськогосподарського призначення та такою, що використовується для товарного сільськогосподарського виробництва.

Крім того, суд зазначив, що відповідно до ч.5 ст.25 Закону № 858-IV, власники землі та землекористувачі забезпечують виконання заходів з охорони земель та дотримання екологічних обмежень у використанні земель, передбачених проектом землеустрою.

Таким чином, норми законів, які на думку відповідача було порушено позивачем при використанні зазначеної вище земельної ділянки - є бланкетними. До того ж ні в акті перевірки, ні в приписі № 071 відповідач не вказує, які саме заходи з охорони земель та дотримання яких саме екологічних обмежень у використанні земель порушено позивачем при обробітку земельної ділянки розміром 86,4202 га у контурі № 262 та яким проектом землеустрою такі обмеження встановлені.

Без з'ясування та зазначення цих обставин в акті перевірки, не можна зафіксувати факт порушення відповідачем вказаних норм права і тим більше, видавати приписи на їх усунення, без зазначення того, що саме і в супереч чому було порушено, і що саме потрібно усунути.

Також, як зазначає відповідач, актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства ТОВ «НВП АФ «Солодководне» від 30.07.13 р. відповідачем встановлено факт відхилення від затвердженого проекту внутрішньогосподарського землеустрою, а саме - на орендованій земельній ділянці 86,4202 га сіножатей проведено посів кукурудзи, та видано припис на усунення виявленого порушення земельного законодавства за № 071 від 30.07.13 р. Однак даний припис не виконано, що є порушенням вимог ст. 125 ЗК та ст. 188⁵ КУпАП. Приписано у термін до 04.10.13 р. усунути виявлені порушення.

Проте, судом встановлено, що проект землеустрою щодо відведення орендованої земельної ділянки у розмірі 86,4202 га сіножатей, у якому б встановлювалися будь-які обмеження щодо її використання, у тому числі щодо проведення посівів кукурудзи, відсутній.

Докази на підтвердження своїх обґрунтувань відповідач не надав, мотивуючи відсутністю у нього такої документації. При наданні позивачем цієї документації у судовому засіданні, відповідач також не зміг послатися на наявність відповідних обмежень у використанні земельних ділянок.

Відповідно до ч.2 ст.71 КАС в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти адміністративного позову.

Судом встановлено, що продаж або інше відчуження земельної ділянки також не здійснювалося. Отже, твердження відповідача про відхилення чи порушення з боку позивача при використанні земельної ділянки розміром 86,4202 га у контурі № 262, при її обробітку та засіванням посівами кукурудзи не підтверджені будь-якими доказами по справі.

На підставі вищевикладеного, відповідач не довів правомірність винесених спірних приписів від 30.07.13 р. № 071 та від 04.09.13 р. № 083, у зв'язку з чим, останні підлягали скасуванню.

Детально розберемося що ж являє собою поняття «відхилення від затверджених в установленому порядку проектів землеустрою»:

Під поняттям землеустрою розуміють сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональну організацію території адміністративно-територіальних одиниць, суб’єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил.

Головною метою землеустрою є забезпечення раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища та поліпшенні природних ландшафтів. Правову основу землеустрою становлять Конституція, ЗК, Закони «Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність», «Про планування і забудову територій», Закон № 858 та інші нормативно-правові акти.

Заходи, передбачені затвердженою в установленому порядку документацією із землеустрою, є обов'язковими для виконання органами державної влади та органами місцевого самоврядування, власниками землі, землекористувачами, зокрема, орендарями.

Статтею 55 КУпАП передбачено, що відхилення від затверджених в установленому порядку проектів землеустрою тягне за собою накладення штрафу на громадян від п'яти до двадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб – від п'ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Для  настання відповідальності визначальним є наявність об'єктивної сторони даного правопорушення, яка полягає у відхиленні без належного дозволу від затверджених у встановленому порядку проектів внутрігосподарського землеустрою. Здійснення таких дій порушує вимоги раціонального землекористування, що має наслідком відповідальність за цією статтею.

Важливо розуміти, що саме являє собою проект внутрігосподарського землеустрою.  Частина 1 Закону № 858 дає визначення поняттям «проект землеустрою» - сукупність економічних, проектних і технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель, які передбачається здійснити за таким проектом  та «робочий проект землеустрою» - сукупність економічних, проектних і технічних документів з використання та охорони земель, що включає розрахунки, опис, креслення технічних рішень, кошторис, реалізацію яких передбачається здійснити протягом строку, встановленого цим проектом.

Відповідно до цього під внутрігосподарським землеустроєм розуміють комплекс заходів щодо організації території конкретного господарюючого суб'єкт, що здійснюються з метою створення в рамках його територіального володіння умов для раціонального використання і охорони земель.  Проектом внутрігосподарського землеустрою - є сукупність нормативно-правових, економічних, технічних документів щодо обґрунтування заходів з використання та охорони земель конкретного господарства, які передбачається здійснити протягом 5-10 і більше років. 

Отже, якщо наявний проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, то можна застосувати статтю 55 КУпАП. Тому, у разі його наявності відхилення від нього не допустимі!

Протилежне виникає тоді, коли цього проекту землеустрою немає. 

Зверніть увагу! 

Частиною 5 статті 20 ЗК визначено,що:  види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.

Статею 34 ЗК передбачено, що громадяни можуть орендувати земельні ділянки для сінокосіння і випасання худоби. 

Але, майте на увазі, що в практиці часто зустрічається, що:

• сіножаті та пасовища перебувають в оренді юридичних осіб;
• надаються громадянам для ведення фермерського господарства;
• передаються громадянам у власність для ведення особистого селянського господарства (останнім часом переважно учасникам АТО).

3. Як діяти орендарям щоб їх дії були виключно в правовому полі?

Трансформація сіножатей чи пасовищ в рільні питання досить складне та неоднозначне, але на  практиці  все ж таки можливе за умови вчинення низки правових дій та процедур, визначених чинним законодавством України як необхідних для реалізації запланованої мети.

Розглянемо алгоритм дій використовуючи, який громадянину вдалося провести трансформацію наданих йому  для ведення фермерського господарства пасовищ  в рільні землі. А також надамо зразки документів.

Примітка: З метою не розголошення персональних даних особи: інформація наведена у ДОДАТКАХ стосовно прізвища, ім'я, по батькові, назви фермерського господарства та  місця розташування земельної ділянки змінено. 

По перше: 

Замовте проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь.

Проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, розробляються на підставі укладених договорів між замовниками документації із землеустрою та її розробниками.

В Україні на даному ринку послуг зараз досить багато суб'єктів: ними можуть бути· а) фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою; б) юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою. 

Тому розважливо віднесіться до вибору розробника! Обов'язково скористайтесяДержавним реєстром сертифікованих інженерів-землевпорядників:

Даний вид проектної документації  розробляється за заявою землевласників або землекористувачів, тому у випадку коли земельна ділянка, угіддя якої змінюються, належить Вам не на праві власності, а на праві користування (наприклад, перебуває у оренді), зміну складу угідь ділянки слід попередньо погодити із її власником.

Мета розроблення проекту - організація сільськогосподарського виробництва і впорядкування сільськогосподарських угідь у межах землеволодінь та землекористувань для ефективного ведення сільськогосподарського виробництва, раціонального використання та охорони земель, створення сприятливого екологічного середовища і покращання природних ландшафтів - ч. 1 ст. 52 Закону № 858.

По друге: 

Будьте уважні при  затвердженні  проекту землеустрою. Він складається з документів та матеріалів, що визначені ст. 52 Закону № 858. Проект землеустрою розробляється відповідно до завдання на його розроблення, складеного з урахуванням нормативів оптимального співвідношення культур у сівозмінах в різних природно-сільськогосподарських регіонах, затверджених постановою КМУ від 11.02.10 р. № 164 та оптимального співвідношення угідь і затвердженого замовником.

Уважно ознайомтесь і представленим проектом землеустрою. Якщо Ви погоджуєтесь із наведеними у ньому проектними рішеннями – для цього достатньо поставити свій підпис під написом «Затверджую» на титульній сторінці проекту.

Проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, не підлягають погодженню і затверджуються лише замовниками таких проектів.

По третє: 

Порядком розроблення проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, затвердженим постановою КМУ від 02.11.11 р. № 1134, передбачено, що: 

1. Відомості затвердженого проекту землеустрою підлягають в установленому порядку внесенню до державного земельного кадастру - затверджений проект землеустрою, що забезпечує еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь (у паперовій формі та у вигляді електронного обмінного файлу), необхідно подати державному кадастровому реєстратору територіального органу Держгеокадастру України.

2. Копії матеріалів, отриманих у результаті проведення робіт із землеустрою, розробник передає до місцевого фонду документації із землеустрою - вони зберігаються у архівах територіальних органів Держгеокадастру України.

Цікаво!

ЩОДО ДЕРЖАВНОЇ  ЕКСПЕРТИЗИ ПРОЕКТУ:

Статтею 9 Закону «Про державну експертизу землевпорядної документації» встановлений вичерпний перелік проектів землеустрою, які підлягають обов'язковій державній експертизі. Проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь там не вказані.

Тому державна експертиза даного виду проектів не є обов'язковою!

Добровільна експертиза Проекту може бути проведена за ініціативою замовника або розробника документації із землеустрою, ця можливість кореспондована їм статтею 11 Закону «Про державну експертизу землевпорядної документації». 

По четверте: 

Зміна складу угідь земельної ділянки впливає на її нормативну грошову оцінку, а отже і податкові зобов’язання з плати за землю та єдиного податку.

Тому після внесення нових відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру необхідно провести її нормативно-грошову оцінку.

Нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою. Тобто ті самі суб'єкти, що є розробниками  і проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь. 

Процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель затверджено наказом Мінагрополітики від 25.11.16 р. № 489 

Зверніть увагу!

Закон України «Про оцінку земель»  визначає, що грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення поділяється на два типи: нормативну та експертну.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Цей вид грошової оцінки використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них.

Експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до вимог Закону «Про оцінку земель», Закону «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні».

Тому відмінністю цих двох видів грошової оцінки землі є мета проведення та  суб’єкт, що її  здійснює.

Важливо!

Відповідно до статті 23 Закону «Про оцінку земель»:

1.Технічна документація   з нормативної грошової  оцінки  земельних  ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. (Додаток 1). Зразок  рішення районної ради про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наданої в оренду.

2. Витяг з технічної документації про нормативну грошову  оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої  влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

По п'яте:

Якщо Ви успішно виконали всі попередні пункти, а земельною ділянкою Ви користуєтеся на праві оренди,  то наступним кроком має бути направлення до орендодавця клопотання про внесення змін до договору оренди землі. У Додатку 2 наведено зразок клопотання та визначено перелік документів, які обов'язково мають бути додані до клопотання. 

Важливо!

Обов'язково додайте до клопотання проект додаткової угоди  про внесення змін до договору оренди землі у двох екземплярах. Зразок такої додаткової угоди представлено у Додатку 3.

Підписана додаткова угода підлягає державній реєстрації, у порядку передбаченому  Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Реалії сьогодення

Учасники бойових дій та особи, прирівняні до них, мають право на першочергове відведення у власність або користування земельних ділянок. 

Тому, їм у межах норм безплатної приватизації передаються у власність земельні ділянки -  для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га.

У зв'язку, з тим, що кількість рільних земель обмежена  для ведення особистого селянського господарства їм передаються пасовища та сіножаті.

У Додатку 4 наведено зразок договору оренди такої земельної ділянки, яким передбачено її подальший обробіток, як рільної землі.