Возможно ли использовать сенокосы и пастбища как пашные земли

Довольно часто можно столкнуться с ситуацией когда юридическими или физическими лицами предоставленные им в аренду сенокосы и пастбища фактически используются как пашные земли. Этот факт заслуженно вызывает ряд вопросов:

1. Нужно ли менять целевое назначение земельного участка в таком случае?
2. Предусматривает ли действующее законодательство ответственность за такие действия?
3. На что обращать арендаторам внимание чтобы их действия были исключительно в правовом поле?

Разберемся по очереди с данными вопросами.

1. Нужно ли менять целевое назначение земельного участка в таком случае?

Частью 1 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве» (далее - Закон № 858) определено, что целевое назначение земельного участка - это использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.

Согласно целевого назначения пастбища и сенокосы относятся к землям сельскохозяйственного назначения и являются сельскохозяйственными угодьями - п. «а» ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса (далее - ЗК). К сельскохозяйственным угодиям также относят: пашня, многолетние насаждения и залежи.

В части 1 данной статьи определено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей.

Итак, сенокосы, пастбища и пашня принадлежат к одной категории земель! И в данном случае имеет место изменение вида использования земельного участка сельскохозяйственного назначения с пастбищ или сенокосов на пашню, поэтому основания для изменений целевого назначения земельного участка отсутствуют.

2. Предусматривает ли действующее законодательство ответственность за такие действия? Какую именно? В каком случае она может наступить?

Чтобы ответить на этот вопрос проанализируем Постановление Запорожского окружного административного суда от 02.04.14 г. по делу № 808/896/14 02.04.2014 «О возможности распашка сенокосов».

Запорожский окружной административный суд поступил административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие агрофирма «Сладководное» (далее - истец, ООО «НПП АФ «Сладководное» в Государственной инспекции сельского хозяйства в Запорожской области (далее - ответчик, Инспекция) о признании недействительными и отмене предписаний ответчика от 30.07.13 г. № 071 и от 04.09.13 г. № 083.

Как установлено материалами дела, 29.07.13 г. ответчиком в лице государственного инспектора отдела оперативного контроля за соблюдением требований земельного законодательства управления контроля за использованием и охраной земель Государственной инспекции сельского хозяйства в Запорожской области Редька Валерия Николаевича было проверено соблюдение требований земельного законодательства ООО «НПП АФ «Сладководное» (код ЕГРПОУ 035815811), по результатам которой составлен акт проверки соблюдения субъектами хозяйствования требований земельного законодательства (унифицированная форма) от 29.07.13 г. (далее - акт проверки).

В разделе III акта проверки «нарушение требований земельного законодательства, выявленных в ходе проверки (детальное описание)», в частности, указано следующее: на время проведения проверки в обработке ООО «НПП Агрофирма «Сладководное» согласно справки исполнительного комитета Сладководнянского сельского совета Розовского района от 29.07.13 г. № 112/01-30 в пределах территории сельского совета находятся сенокосы коллективной собственности членов бывшего КСП им.Ленина, общей площадью 247,7455 га, в том числе: - 86,4202 га в контуре № 262 на указанный земельный участок был заключен в 2011 году Договор аренды земли. На время проведения проверки земельный участок находится в обработке предприятия, и занята посевом кукурузы, что является нарушением требований ч.2, ч.5 ст.25 Закона от 19.06.03 г. № 962-IV.

Также, 04.09.13 г. ответчиком при проверке выполнения предписания № 071 было принято производное от него предписание по № 083, в котором указано следующее: актом проверки соблюдения требований земельного законодательства ООО «НПП АФ «Сладководное» от 30.07.13 г. установлен факт отклонения от утвержденного проекта внутрихозяйственного землеустройства на арендованном земельном участке 86,4202 га сенокосов проведен посев кукурузы и выдано предписание на устранение выявленного нарушения земельного законодательства по № 071 от 30.07.13 г.. Однако данное предписание не исполнено, что является нарушением требований ст.125 ЗК и ст. 188⁵ КУоАП.

Анализируя нормы законов, суд пришел к выводу, что засев предоставленных для товарного сельскохозяйственного производства земельных участков посевами кукурузы не приводит к изменению его целевого назначения. Земельный участок при этом остается земельным участком сельскохозяйственного назначения и такой, который используется для товарного сельскохозяйственного производства.

Кроме того, суд отметил, что согласно ч.5 ст.25 Закона № 858-IV, собственники земли и землепользователи обеспечивают выполнение мероприятий по охране земель и соблюдения экологических ограничений в использовании земель, предусмотренных проектом землеустройства.

Таким образом, нормы законов, по мнению ответчика было нарушено истцом при использовании указанной выше земельного участка - есть бланкетными. К тому же ни в акте проверки, ни в предписании № 071 ответчик не указывает, какие именно мероприятия по охране земель и соблюдения каких именно экологических ограничений в использовании земель нарушено истцом при возделывании земельного участка размером 86,4202 га в контуре № 262 и каким проектом землеустройства такие ограничения установлены.

Без выяснения и указания этих обстоятельств в акте проверки, нельзя зафиксировать факт нарушения ответчиком указанных норм права и тем более выдавать предписания на их устранение, без указания того, что именно и вопреки чему было возбуждено, и что нужно устранить.

Также, как отмечает ответчик, актом проверки соблюдения требований земельного законодательства ООО «НПП АФ «Сладководное» от 30.07.13 р. ответчиком установлен факт отклонения от утвержденного проекта внутрихозяйственного землеустройства, а именно - на арендованном земельном участке 86,4202 га сенокосов проведен посев кукурузы, и выдано предписание на устранение выявленного нарушения земельного законодательства по № 071 от 30.07.13 г. Однако данное предписание не исполнено, что является нарушением требований ст. 125 ЗК и ст. 188⁵ КУоАП. Предписано в срок до 04.10.13 г. устранить выявленные нарушения.

Однако, судом установлено, что проект землеустройства по отводу арендованного земельного участка в размере 86,4202 га сенокосов, в котором бы устанавливались какие-либо ограничения по его использованию, в том числе по проведению посевов кукурузы, отсутствует.

Доказательства на подтверждение своих обоснований ответчик не предоставил, мотивируя отсутствием у него такой документации. При предоставлении истцом этой документации в судебном заседании, ответчик также не смог сослаться на наличие соответствующих ограничений в использовании земельных участков.

Согласно ч.2 ст.71 КАС в административных делах о противоправности решений, действий или бездеятельности субъекта властных полномочий обязанность по доказыванию правомерности своего решения, действия или бездействия возлагается на ответчика, если он возражает против административного иска.

Судом установлено, что продажа или иное отчуждение земельного участка также не проводилась. Следовательно, утверждение ответчика об отклонении или нарушении со стороны истца при использовании земельного участка размером 86,4202 га в контуре № 262, при его обработке и посевом посевами кукурузы не подтверждены какими-либо доказательствами по делу.

На основании вышеизложенного, ответчик не доказал правомерность вынесенных спорных предписаний от 30.07.13 г. № 071 и от 04.09.13 г. № 083, в связи с чем, последние подлежали отмене.

Подробно разберемся что же представляет собой понятие «отклонение от утвержденных в установленном порядке проектов землеустройства»:

Под понятием землеустройства понимают совокупность социально-экономических и экологических мероприятий, направленных на регулирование земельных отношений и рациональную организацию территории административно-территориальных единиц, субъектов хозяйствования, осуществляемых под влиянием общественно-производственных отношений и развития производительных сил.

Главной целью землеустройства является обеспечение рационального использования и охраны земель, создание благоприятной экологической среды и улучшении природных ландшафтов. Правовую основу землеустройства составляют Конституция, ЗК, Законы «О топографо-геодезической и картографической деятельности», «О планировании и застройке территорий», Закон № 858 и другие нормативно-правовые акты.

Мероприятия, предусмотренные утвержденной в установленном порядке документацией по землеустройству, являются обязательными для исполнения органами государственной власти и органами местного самоуправления, владельцами земли, землепользователями, в частности, арендаторами.

Статьей 55 КУоАП предусмотрено, что отклонения от утвержденных в установленном порядке проектов землеустройства влечет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до двадцати необлагаемых минимумов доходов граждан и на должностных лиц - от пятнадцати до тридцати необлагаемых минимумов доходов граждан .

Для наступления ответственности определяющим является наличие объективной стороны данного правонарушения, заключающейся в отклонении без надлежащего разрешения от утвержденных в установленном порядке проектов внутрихозяйственного землеустройства. Осуществление таких действий нарушает требования рационального землепользования, влечет ответственность по этой статье.

Важно понимать, что именно представляет собой проект внутрихозяйственного землеустройства. Часть 1 Закона № 858 дает определение понятиям «проект землеустройства» - совокупность экономических, проектных и технических документов по обоснованию мероприятий по использованию и охране земель, которые предполагается осуществить по такому проекту и «рабочий проект землеустройства» - совокупность экономических, проектных и технических документов по использованию и охране земель, включая расчеты, описание, чертежи технических решений, смету, реализацию которых предполагается осуществить в течение срока, установленного этим проектом.

В соответствии с этим под внутрихозяйственным землеустройством понимают комплекс мероприятий по организации территории конкретного хозяйствующего субъекта, осуществляемых с целью создания в рамках его территориального владения условий для рационального использования и охраны земель. Проект внутрихозяйственного землеустройства -  совокупность нормативно-правовых, экономических, технических документов по обоснованию мероприятий по использованию и охране земель конкретного хозяйства, которые предполагается осуществить в течение 5-10 и более лет.

Итак, если имеющийся проект землеустройства, обеспечивающий эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий, то можно применить статью 55 КУоАП. Поэтому, в случае его наличия отклонения от него не допустимы!

Противоположное возникает тогда, когда этого проекта землеустройства нет.

Обратите внимание!

Частью 5 статьи 20 ЗК определено, что: виды использования земельного участка в пределах определенной категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются его собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учетом градостроительной документации и документации по землеустройству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения используются их владельцами или пользователями исключительно в пределах требований относительно пользования землями определенного вида использования, установленных статьями 31, 33-37 настоящего Кодекса.

Статье 34 ЗК предусмотрено, что граждане могут арендовать земельные участки для сенокошения и выпаса скота.

Но, имейте в виду, что в практике часто встречается:

• сенокосы и пастбища находятся в аренде юридических лиц;
• предоставляются гражданам для ведения фермерского хозяйства;
• передаются гражданам в собственность для ведения личного крестьянского хозяйства (в последнее время преимущественно участникам АТО).

3. Как действовать арендаторам чтобы их действия были исключительно в правовом поле?

Трансформация сенокосов или пастбищ в пашную землю вопрос достаточно сложный и неоднозначный, но на практике все же єто сделать возможно при условии совершения ряда правовых действий и процедур, определенных действующим законодательством Украины как необходимых для реализации намеченной цели.

Рассмотрим алгоритм действий, используя который, гражданину удалось провести трансформацию предоставленных ему для ведения фермерского хозяйства пастбищ в пашные земли. А также предоставим образцы документов.

Примечание: В целях неразглашения персональных данных лица: информация приведена в приложении относительно фамилии, имени, отчества, названия фермерского хозяйства и местоположения земельного участка изменена.

Во-первых:

Закажите проект землеустройства, обеспечивающий эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочения угодий.

Проекты землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий, разрабатываются на основании заключенных договоров между заказчиками документации по землеустройству и ее разработчиками.

В Украине на данном рынке услуг сейчас достаточно много субъектов, ими могут быть: 

а) физические лица-предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроитель, ответственными за качество работ по землеустройству;

б) юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые ответственны за качество работ по землеустройству.

Поэтому разумно отнеситесь к выбору разработчика! Обязательно воспользуйтесь Государственным реестром сертифицированных инженеров-землеустроителей:

Данный вид проектной документации разрабатывается по заявлению землевладельцев или землепользователей, поэтому в случае когда земельный участок, угодья которой меняются, принадлежит Вам не на праве собственности, а на праве пользования (например, находится в аренде), изменение состава угодий участки следует предварительно согласовать с ее владельцем.

Цель разработки проекта - организация сельскохозяйственного производства и упорядочение сельскохозяйственных угодий в пределах землевладений и землепользования для эффективного ведения сельскохозяйственного производства, рационального использования и охраны земель, создание благоприятной экологической среды и улучшение природных ландшафтов - ч. 1 ст. 52 Закона № 858.

Во-вторых:

Будьте внимательны при утверждении проекта землеустройства. Он состоит из документов и материалов, определенных ст. 52 Закона № 858. Проект землеустройства разрабатывается в соответствии с заданием на его разработку, составленного с учетом нормативов оптимального соотношения культур в севооборотах в разных природно-сельскохозяйственных регионах, утвержденных постановлением КМУ от 11.02.10 г. № 164 и оптимального соотношения угодий и утвержденного заказчиком.

Внимательно ознакомьтесь и представленным проектом землеустройства. Если Вы согласны с приведенными в нем проектными решениями - для этого достаточно поставить свою подпись под надписью «Утверждаю» на титульной странице проекта.

Проекты землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий, не подлежат согласованию и утверждаются только заказчиками таких проектов.

В-третьих:

Порядком разработки проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий, утвержденным постановлением КМУ от 02.11.11 г. № 1134, предусмотрено, что:

1. Сведения утвержденного проекта землеустройства подлежат в установленном порядке внесению в государственный земельный кадастр - утвержденный проект землеустройства, обеспечивающий эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий (в бумажной форме и в виде электронного обменного файла), необходимо подать государственному кадастровому регистратору территориального органа Держгеокадастру Украина.

2. Копии материалов, полученных в результате проведения работ по землеустройству, разработчик передает в местный фонда документации по землеустройству - они хранятся в архивах территориальных органов Держгеокадастру Украины.

Интересно!

О ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЭКСПЕРТИЗЕ ПРОЕКТА:

Статьей 9 Закона «О государственной экспертизе землеустроительной документации» установлен исчерпывающий перечень проектов землеустройства, подлежащих обязательной государственной экспертизе. Проекты землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий там не указаны.

Поэтому государственная экспертиза данного вида проектов не является обязательной!

Добровольная экспертиза проекта может быть проведена по инициативе заказчика или разработчика документации по землеустройству, эта возможность корреспондирующейся им статьей 11 Закона «О государственной экспертизе землеустроительной документации».

В-четвертых:

Изменение состава угодий земельного участка влияет на ее нормативную денежную оценку, а следовательно и налоговые обязательства по плате за землю и единого налога.

Поэтому после внесения новых сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр необходимо провести ее нормативно-денежную оценку.

Нормативную денежную оценку земельных участков проводят юридические лица, являющиеся разработчиками документации по землеустройству. То есть те же субъекты, являются разработчиками и проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий.

Процедура проведения нормативной денежной оценки земель утверждена приказом Минагрополитики от 25.11.16 г. № 489.

Обратите внимание!

Закон «Об оценке земель» определяет, что денежная оценка земельных участков в зависимости от назначения и порядка проведения делится на два типа: нормативную и экспертную.

Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки. Этот вид денежной оценки используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них.

Экспертной оценке земельных участков осуществляют субъекты оценочной деятельности в сфере оценки земель в соответствии с требованиями Закона «Об оценке земель», Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Поэтому отличием этих двух видов денежной оценки земли есть цель проведения и субъект, который ее осуществляет.

Важно!

В соответствии со статьей 23 Закона «Об оценке земель»:

1.Техническая документация по нормативной денежной оценке земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, утверждается районными советами. (Приложение 1). Образец решения районного совета об утверждении технической документации по нормативной денежной оценке земельного участка, предоставленного в аренду.

2. Выписка из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.

В-пятых:

Если Вы успешно выполнили все предыдущие пункты, а земельным участком Вы пользуетесь на праве аренды, то следующим шагом должно быть направление к арендодателю ходатайство о внесении изменений в договор аренды земли. В Приложении 2 приведен образец ходатайства и определен перечень документов, которые обязательно должны быть приложены к ходатайству.

Важно!

Обязательно добавьте к ходатайству проект дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли в двух экземплярах. Образец такого дополнительного соглашения представлен в Приложении 3.

Подписанное дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в порядке предусмотренном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Реалии настоящего

Участники боевых действий и лица, приравненные к ним, имеют право на первоочередное отведение в собственность или пользование земельных участков. Поэтому, им в пределах норм бесплатной приватизации передаются в собственность земельные участки - для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 га.

В связи с тем, что количество пашных земель ограничена для ведения личного крестьянского хозяйства им передаются пастбища и сенокосы.

В Приложении 4 приведен образец договора аренды такого земельного участка, которым предусмотрено ее дальнейшее возделывание, как пашнной земли.