Постачаємо об’єкти житлової і нежитлової нерухомості: що в ПДВ-обліку

У випадку, якщо замовником здійснюється ведення окремого обліку товарів/послуг, придбаних з ПДВ для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях (у т.ч. в операціях, що звільняються від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ) та/або в операціях, що не є господарською діяльністю, то у такого замовника виникає обов'язок щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ за товарами/послугами, придбаними для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях, виходячи з бази оподаткування, визначеної п. 189.1 ПКУ, відповідно до п. 198.5 ПКУ.

У випадку, якщо придбані з ПДВ товари/послуги частково використовується в оподатковуваних ПДВ і частково в неоподатковуваних податком операціях, то у такого замовника виникає обов'язок щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ відповідно до п. 199.1 ПКУ.

ДЕРЖАВНА ФІСКАЛЬНА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 04.12.2018 р. № 5101/5/99-99-15-03-02-16/ІПК

Державна фіскальна служба України розглянула звернення щодо порядку оподаткування ПДВ операцій з постачання об’єктів житлової і не житлової нерухомості та, керуючись статтею 52 розділу II Податкового кодексу України (далі - ПКУ), повідомляє.

Особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини) регулюються нормами Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Правові основи укладення договорів купівлі-продажу регулюються нормами ЦКУ, зокрема частинами першою і другою статті 656 ЦКУ визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. При цьому предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж. якщо інше не випливає із змісту або характеру таких прав.

Відносини, що виникають у сфері спільного інвестування у зв'язку з утворенням та діяльністю суб'єктів спільного інвестування, з метою забезпечення гарантування права власності на цінні папери інститутів спільного інвестування та захисту прав учасників інститутів спільного інвестування, регулюються Законом України від 05 липня 2012 року № 5080-VI «Про інститути спільного інвестування» (далі - Закон № 5080).

Відповідно до статті 1 Закону № 5080:

• інститут спільного інвестування - це корпоративний або пайовий фонд;
• кошти спільного інвестування - кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених Законом № 5080, інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування після внесення такого фонду до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування.

Правовий статус корпоративного фонду визначено статтею 8 Закону № 5080.

Корпоративний фонд - це юридична особа, яка утворюється у формі акціонерного товариства і провадить виключно діяльність із спільного інвестування.

Згідно зі статтею 14 Закону № 5080 управління активами корпоративного фонду на підставі відповідного договору здійснює компанія з управління активами.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами ПКУ (пункт 1.1 статті 1 розділу І ПКУ).

Відповідно до пунктів 5.2 і 5.3 статті 5 розділу І ПКУ у разі якщо поняття, терміни, правила та положення інших актів суперечать поняттям, термінам, правилам та положенням ПКУ, для регулювання відносин оподаткування
застосовуються поняття, терміни, правила та положення ПКУ. Інші терміни, що застосовуються у ПКУ і не визначаються ним, використовуються у значенні, встановленому іншими законами.

Правові основи оподаткування ПДВ встановлено розділом V та підрозділом 2 розділу XX ПКУ.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 розділу V ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ) При цьому продаж (реалізація) товарів -це будь-які операції, що здійснюються згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими господарськими, цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності на такі товари за плату або компенсацію незалежно від строків її надання, а також операції з безоплатного надання товарів (підпункт 14.1.202 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 розділу І ПКУ).

Отже, для цілей оподаткування ПДВ операція із реалізації майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Згідно з пунктами 201.1 і 201.10 статті 201 розділу V ПКУ при здійсненні операцій з постачання товарів/послуг на дату виникнення податкових зобов'язань платник податку зобов'язаний скласти податкову накладну в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації у порядку, визначеному законодавством, електронного підпису уповноваженої платником особи та зареєструвати її в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі -ЄРПН) у встановлений ПКУ термін.

Згідно з пунктом 187.1 статті 187 розділу V ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

• дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;
• дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Відповідно до підпункту «б» пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ платник зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами/послугами, необоротними активами, придбаними/виготовленими з податком на додану вартість (для товарів/послуг, необоротних активів, придбаних або виготовлених до 1 липня 2015 року, - у разі якщо під час такого придбання або виготовлення суми податку були включені до складу податкового кредиту), у разі якщо такі товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до статті 197 розділу V, підрозділу 2 розділу XX ПКУ, міжнародних договорів (угод) (крім випадків проведення операцій, передбачених підпунктом 197.1.28 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ та операцій, передбачених пунктом 197.11 статті 197 розділу V ПКУ).

Пунктом 199.1 статті 199 розділу V ПКУ визначено, що у разі якщо придбані та/або виготовлені товари/послуги, необоротні активи частково використовуються в оподатковуваних операціях, а частково - ні, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Враховуючи викладене, у разі, якщо замовник самостійно не здійснював будівництво об’єктів житлової і не житлової нерухомості, а залучав до будівництва підрядника (будівельну компанію), то для цілей оподаткування ПДВ операція підрядника (будівельної компанії) з надання замовнику послуг із спорудження таких об’єктів житлової і не житлової нерухомості є операцією з першого постачання житла, яка оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою, незалежно від того, матеріали замовника чи підрядника (будівельної компанії) використовуються для будівництва таких об’єктів житлової і не житлової нерухомості.

У подальшому операції замовника з постачання прав на об’єкт:

• житлової нерухомості корпоративному інвестиційному фонду є операцією з другого постачання житла, яка підлягає звільненню від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ. Також подальші операції з постачання прав на такий об’єкт житлової нерухомості звільняються від оподаткування ПДВ;
• нежитлової нерухомості корпоративному інвестиційному фонду оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку за основною ставкою (20 відс.), незалежно від етапів його постачання.

При цьому, у випадку, якщо замовником здійснюється ведення окремого обліку товарів/послуг, придбаних з ПДВ для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі в операціях, що звільняються від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ) та/або в операціях, що не є господарською діяльністю, то у такого замовника виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за товарами/послугами, придбаними для використання в неоподатковуваних ПДВ операціях, виходячи з бази оподаткування, визначеної пунктом 189.1 статті 189 розділу V ПКУ, відповідно до пункту 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.

У випадку, якщо придбані з ПДВ товари/послуги частково використовується в оподатковуваних ПДВ і частково в неоподатковуваних податком операціях, то у такого замовника виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до пункту 199.1 статті 199 розділу V ПКУ.

Щодо складання податкових накладних (у тому числі заповнення її обов’язкових реквізитів та граф) повідомляємо, що правила такого складання регулюються статтею 201 розділу V ПКУ та регламентуються Порядком заповнення податкової накладної, затвердженим наказом Міністерства фінансів України від 31.12.2015 № 1307, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 26.01.2016 за № 137/28267, із змінами і доповненнями (далі -Порядок № 1307).

Для операцій, що оподатковуються, і операцій, звільнених від оподаткування, складаються окремі податкові накладні (пункт 201.5 статті 201 розділу V ПКУ).
Податкова накладна складається на кожне повне або часткове постачання товарів/послуг, а також на суму коштів, що надійшли на поточний рахунок як попередня оплата (аванс) (пункт 201.7 статті 201 розділу V ПКУ).

Перелік обов’язкових реквізитів, які зазначаються у податковій накладній/розрахунку коригування до податкової накладної, визначено у підпунктах «а» — «і» пункту 201.1 статті 201 розділу V ПКУ, зокрема такими реквізитами є:

• опис (номенклатура) товарів/послуг та їх кількість, обсяг (реквізит має відповідати формулюванню у первинних документах, якими супроводжується постачання таких товарів/послуг);
• код товару згідно з УКТ ЗЕД, для послуг - код послуги згідно з Державним класифікатором продукції та послуг (далі - ДКПП); платники податків, крім випадків постачання підакцизних товарів та товарів, ввезених на митну територію України, мають право зазначати код товару згідно з УКТ ЗЕД або код послуги згідно з ДКПП неповністю, але не менше ніж чотири перших цифри відповідного коду.

У разі звільнення від оподаткування ПДВ у податковій накладній робиться запис «Без ПДВ» з посиланням на відповідні пункти (підпункти), статті, підрозділи, розділи ПКУ та/або міжнародного договору, якими передбачено звільнення від оподаткування податком. Податкові накладні, складені за операціями з постачання товарів/послуг, які звільнені від оподаткування, підлягають реєстрації в ЄРПН (пункти 201.3 і 201.10 статті 201 розділу V ПКУ).

Коди товарів згідно з УКТ ЗЕД затверджено Законом України від 19 вересня 2013 року № 584-VІІ «Про Митний тариф України».

Коди послуг згідно з ДКПП визначені у ДКПП (ДК 016:2010), затвердженому наказом Державного комітету України з питань технічного регулювання та споживчої політики від 11.10.2010 № 457.

Відповідно до пункту 16 Порядку № 1307 до розділу А податкової накладної (рядки 1-Х) вносяться узагальнюючі дані за операціями, на які складається така податкова накладна.

До розділу Б податкової накладної вносяться дані у розрізі опису (номенклатури) постачання товарів/послуг, а саме:

1) до графи 2 - опис (номенклатура) товарів/послуг постачальника (продавця).

2) до граф 3.1, 3.3 - код товару згідно з УКТ ЗЕД або код послуги згідно з ДКПП.

При цьому графи 3.1, 3.3 заповнюються на всіх етапах постачання товарів/послуг:

• у разі постачання товару заповнюється графа 3.1, в якій зазначається код товару згідно з УКТ ЗЕД.

Код товару згідно з УКТ ЗЕД зазначається суцільним порядком без будь-яких розділових знаків (пробілів, крапок тощо).

Державна фіскальна служба визначає умовні коди товарів, що відсутні в УКТ ЗЕД, та забезпечує їх оприлюднення на власному офіційному веб-порталі для використання платниками податку при складанні податкових накладних відповідно до статті 201 розділу V ПКУ. Зокрема, довідник умовних кодів товарів, які відсутні в УКТ ЗЕД. розміщено на офіційному веб-порталі ДФС за адресою: http://sfs.gov.ua/dovidniki--reestri-....

у разі постачання послуги заповнюється графа 3.3, в якій зазначається код послуги згідно з ДКПП.

3) до граф 4 та 5 - одиниця виміру товарів/послуг;

При цьому графи 4 та 5 заповнюються відповідно до Класифікатора системи позначень одиниць вимірювання та обліку (КСПОВО), чинного на дату складання податкової накладної:

У графі 4 зазначається умовне позначення відповідної назви одиниці вимірювання/обліку (українське), зазначеної у КСПОВО.

4) до графи 6 - кількість (об’єм, обсяг) постачання товарів/послуг.

Разом з цим, опис (номенклатура) товарів/послуг у податковій накладній має відповідати формулюванню у первинних документах, складених згідно з вимогами бухгалтерського обліку за фактом здійснення господарських операцій.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 розділу II ПКУ).